조합설립인가일 기준 감정평가액으로 법인세 계산시 국세청의 대응 예측(4)

▲ 사례 3
1. 사실관계
① ‘갑’이란 사람은 그의 형이 보유하던 쟁점아파트를 2006년 12월 20일에 증여받고, 재건축사업조합에서 2개 감정평가법인을 통하여 평가한 8억6천400만원을 증여재산가액으로 평가하여 증여세 6천100만원을 신고 납부했다.

이에 처분청은 쟁점아파트 증여일로부터 3개월 이내인 2006년 10월 14일 매매계약을 체결한 같은 단지 내, 같은 면적의 비교대상아파트의 매매사례가액 13억8천만원을 쟁점아파트의 시가로 보아 이를 증여재산가액으로 하여 2008년 7월 7일 ‘을’에게 증여분 증여세 1억6천400만원을 결정 고지하였다.

② ‘을’은 증여받은 쟁점아파트는 2006년 10월 26일 관리처분계획이 인가되어 부동산에서 부동산을 취득할 수 있는 권리인 입주권으로 변경되어 종전의 부동산 상태가 아닌 새로이 배정받을 위치 ,면적 등에 대한 권리로서 재산의 종류가 바뀌었음에도 쟁점아파트의 증여재산가액을 산정하면서 관리처분인가일 전에 부동산의 상태에서 매매계약이 체결된 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 부과된 증여세는 부당하다고 주장했다.

③ 이에 대하여 처분청은 비교대상아파트 매매계약일과 쟁점아파트 증여일 사이에 쟁점아파트가 속한 아파트 단지의 관리처분계획이 인가되었다 하더라도 쟁점아파트와 비교대상아파트는 유사성을 갖고 있고 비교대상아파트의 매매계약 체결일로부터 3개월 이내에 쟁점아파트를 증여받았으므로 비교대상아파트의 매매사례가액 13억8천만원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 평가함은 적법하다는 의견이다.

2. 조세심판원의 판단
〈도시 및 주거환경정비법〉 제48조에서, 주택재건축사업에 있어 분양신청기간 종료 후 분양대상자를 확정하고 분양예정인 대지 및 건축물가액을 추산하여 총사업비 및 기존조합원이 보유한 부동산의 권리가액 산정과 추가부담금 등의 납부방법 및 시기 등에 대한 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받도록 규정함에 따라, 관리처분계획의 인가일을 기준으로 주택재건축조합의 조합원은 종전에 보유하였던 부동산이 아닌 앞으로 재건축될 주택의 입주자로서 선정된 지위 즉, 입주권을 보유한 상태로 보아야 할 것이다.

이 건 재건축아파트는 2006년 10월 26일 관리처분계획을 인가받은 사실로 볼 때, 2006년 12월 20일 ‘갑’이 증여받은 쟁점아파트는 부동산이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여받은 것이다.

〈상속세 및 증여세법〉 제61조에서 자산의 종류별로 평가방법을 달리 규정하고 있는 점으로 볼 때, 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리는 그 구분을 명확히 적용하여야 한다.

입주권인 상태가 되었다면 그 자산의 종류, 위치, 면적이 종전의 부동산 상태와 동일하다고 보기 어렵고 부동산에 적용하는 기준시가도 입주권인 상태에 적용할 수 없다. 따라서 비록 쟁점아파트 증여일로부터 비교대상아파트의 매매일이 3개월 이내이나 이를 동일하거나 유사한 자산으로 보아 비교대상아파트의 거래가액을 시가로 보아 과세함은 타당하지 않은 것으로 보인다.

‘갑’이 쟁점아파트의 증여재산가액으로 주장하는 2개 감정평가법인의 평균가액 8억6천400만원에 대하여 살펴보면, 동 금액은 2006년 6월 30일 기준으로 부동산인 상태에서 평가된 금액이다.
따라서 증여일로부터 평가기간 3월을 초과하여서 쟁점아파트 증여재산가액으로 적법한 평가금액으로 보이지 않는다.

주택재건축조합에서 쟁점아파트의 권리가액(종전소유 토지 및 건축물평가액×추정비례율)을 11억2천700만원으로 평가하였다.

상기 가액으로 조합과 ‘갑’이 분양계약을 체결하면서 추정비례율에 의하여 평가한 권리가액으로 ‘갑’이 분양받은 재건축아파트의 분양대금을 정산한 점으로 볼 때, 3개월 이내에 거래된 입주권의 매매사례 등 달리 시가로 확인되는 금액이 없다. 그러므로 권리가액을 기준으로 증여재산가액을 평가함이 가장 합당하다고 보인다.

따라서 처분청은 관리처분계획 인가일 전에 부동산 상태로 거래된 비교대상아파트와 쟁점아파트 입주권을 동일하거나 유사한 자산으로 보아 비교대상아파트의 매매가액 13억8천만원을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 것은 잘못이고, 관리처분계획 인가일에 감정평가한 종전토지 및 건축물가액에 비례율(130.46%)을 곱한 권리가액 11억2천700만원으로 평가한 금액으로 증여재산가액을 적용해야 한다.

3. 의문점
위 사례를 적용하면 상속세와 증여세를 계산할 때 증여가액은 종전 토지 및 건축물의 평가금액에 추정비례률을 곱한 금액이다. 즉 권리가액으로 평가된 금액이다.

지난호에서 살펴본 〈사례2〉에서, 지분제로 조합의 시공을 한 건설사는 본인의 용지대를 계상할 때, 관리처분계획 인가일의 종전 토지 및 건축물 감정가액을 계상해야지 권리가액으로 용지비를 계상하면 안 되었다.

두 가지 사례에서 보았듯이 산출세액이 많이 나오는 것으로 과세당국은 결론을 냈다. 증여세와 법인세는 다른 세목이라서 접근 방식도 당연히 다르겠지만, 〈사례 2〉와 〈사례3〉의 결론을 보면 과세당국의 입장을 어느 정도 추론해 볼 수 있지 않을까?

☞ 문의 : 02-834-7887

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