재건축사업, 재개발사업, 도시환경정비사업 등 정비사업은 노후불량한 지역의 계획적인 정비 뿐만 아니라 토지의 합리적 이용을 목적으로 하고 있다.

 

도시의 평면적 확산에 따른 난개발의 문제점이 드러나면서 △도심내 공동화 방지 △토지이용의 효율성 제고 △교외의 양호한 환경자원의 보호 △불필요한 교통유발 억제 등을 위해 기성 시가지내의 노후지역, 유휴지 등을 합리적으로 이용할 수 있도록 하는 도시계획적 패러다임의 변화가 요구되고 있다. 근래 많이 언급되고 있는 컴팩시티(Compact City)나 도심재생(Downtown Regeneration) 등이 그 대표적인 예라 할 수 있겠다.

 

또한, 서울시와 같이 도시성장의 안정화단계에 있는 대도시의 경우 향후 주택수요에 대응한 주택공급을 위해서는 신규택지개발 보다는 기성시가지의 노후지역 정비를 통한 주택공급이 필연적이라는 점들은 재건축사업, 재개발사업 등 정비사업의 중요성과 필요성을 부정할 수 없게 한다.

 

이러한 중요성과 필요성에도 불구하고 최근 정부정책의 방향은 주택시장의 안정이라는 이름으로 무분별한 사업추진 억제, 과도한 개발이익을 환수하기 위해 개발부담금, 임대주택 의무건립 등의 규제정책을 연속적으로 내놓고 있다. 이로 인해서 “정비사업 추진을 포기하겠다”라는 이야기들을 많이 듣게 된다. 여기서, 정부의 정책시행 판단 기준과 조합(추진위원회)의 사업추진여부 결정에 중요한 요소가 ‘사업성’이라는 것을 알 수 있다.

 

정도의 차이는 있겠지만 정비사업을 통한 주거환경의 개선과 토지의 합리적인 개발은 토지자원의 가치를 증대시키게 되며, 이것은 투입비용을 제외한 개발이익으로 사업시행자(조합)에게 돌아오게 된다. 

 

사업성이 높다는 것은 투입비용에 비해 개발이익이 많으며, 개발이익이 많다는 것은 조합원 개개인이 부담해야 할 부담금이 적다는 의미이다. 

 

토지등소유자(조합원)들은 사업수익성 분석을 통해 적절한 사업방법을 결정하고 사업을 시행하였을 경우 예상되는 개발이익이 투자금액보다 크거나 같을 경우 사업타당성이 있다고 판단하기 때문에 추진위원회(조합)를 구성하여 본격적으로 사업을 진행하게 된다. 그러나, 여기서 고려해야할 점은 정비사업이 장기간, 거대한 자금이 소요되는 사업이기 때문에 사업성 분석을 위한 기준이 사전에 신중히 검토, 분석, 평가되어 객관성과 정확성을 확보하여야 한다는 것이다.

 

일반적으로 정비사업에서의 사업수익성 분석은 ‘기본 설계계획안 검토 → 개략설계에 의한 분양수입금 산출 → 개략적인 지출비용 산출 → 개발이익 계산’의 과정을 거치게 된다. 이 과정을 살펴보면 층수, 개발면적, 세대수 등이 어느 정도의 개발밀도로 되느냐가 개발이익과 조합원별 부담금을 결정하는 주요한 요소인 것을 알 수 있다.<표1 참조>

 

이러한 개발밀도를 예측할 수 있는 것이 정비계획이며, 정비계획에는 용적률, 건폐율, 건립예상 세대수, 높이, 층수 등의 개발밀도와 관련된 내용이 포함되게 된다. 사업타당성 검토는 사업추진여부에 대한 명확한 의사결정을 위한 것이며, 정비계획안을 가지고 개발이익을 산출하기 때문에 정비사업에서 정비계획이 차지하는 중요성은 조합원들이 가지고 있는 일반적인 인식보다 매우 높다고 할 수 있다. 

 

시공사 선정과정에서 시공사는 정비계획안에서 제시된 용적률, 건축연면적, 총건립 세대수, 정비기반시설의 설치 등을 기준으로 사업참여 제안서를 작성하게 된다. 이러한 참여 제안서에서 공사비, 지분율 등 조합원들의 부담금을 좌우하는 중요한 사항들이 결정되기 때문에 정비계획의 중요성을 더 명확하게 인식할 필요가 있다.

 

정비계획의 중요성만큼 정비계획안이 합리적으로 작성되어야 한다는 것도 잊어서는 안 된다. 일부 업체의 경우 조합(조합원)을 현혹시키기 위해 과도한 개발밀도(층수, 용적률 등)를 약속하는 정비계획안을 수립하기도 하는데, 이러한 실현 불가능한 계획안은 조합이 추진하는 사업에 악영향을 미치는 불필요한 비용을 발생시킨다.

 

왜냐하면, <도정법>에서 정한 정비계획의 수립절차에는 주민공람, 지방의회 의견청취, 도시건축공동위원회 심의 등의 과정을 거치게 되는데, 만약 합리적인 정비계획안이 작성되지 못해 법에서 정한 경미한 사항이외의 사항으로 정비계획 수립과정을 다시 밟아야 한다. 이렇게 되면 시간낭비로 사업수익성이 악화될 수 있다.<표2 참조>

 

또한, 잘못된 정비계획안으로 시공사 등의 협력업체를 선정하여 사업을 추진하였다가 관리처분계획 시점에서 조합(조합원)에게 엄청난 손해가 발생하게 되는 경우가 종종 있어, 정비계획을 수립하기 위한 업체 선정시에 신중한 결정이 요구된다고 할 수 있겠다.

 

합리적인 정비계획이라는 것은 조합원들에게 과도한 개발이익이라는 허황된 꿈을 심어주는 것이 아니라 올바른 사업시점의 판단과 계획적이고 원활한 사업추진을 위한 정비사업의 방향을 제시하는 나침반이라는 것을 명확하게 인식하여야 할 것이다.