정부는 지난 3월 30일 고위 당정 협의를 거쳐 확정된 8·31후속정책을 발표하였다. 이번 후속정책은 서민주거복지증진, 재건축제도 합리화, 지속적인 주택공급확대, 주택거래신고제의 내실화, 균형발전 촉진을 위한 주택수요 분산 등이 주요 추진과제로 설정되었다. 이와 같은 과제중 재건축조합에 귀속되는 개발이익을 환수하는 제도 도입을 위해 4월중 새로운 법률 제정을 추진하고 있다. 법률 공포후 4개월 후부터 시행에 들어갈 예정이고, 법 시행일 기준으로 관리처분계획 인가신청 이전단계의 사업장을 적용대상으로 한다. 재건축사업이 진행중인 사업장의 경우, 사업착수∼종료 시점까지의 전체 사업기간에 대해 부담금을 산정하되, 법 시행일 기준으로 안분하여 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과한다는 것이다.

 

구체적으로는 준공시점과 착수시점(추진위원회 승인일)의 집값 차액에서 개발비용과 정상집값상승률을 공제하여 산정한 개발이익의 일정비율에 해당하는 부담금을 조합에 부과하며, 부담률은 개발이익의 규모를 기준으로 누진하여 0∼50%로 정한다는 것이다.

 

재건축개발이익의 환수에 관한 정부의 정책기조는 이미 지난해 8·31부동산정책에서 천명된 바 있다. 이번 3·30정책은 이를 보다 구체화하고 있지만, 정부의 그와 같은 정책기조는 개발이익환수제도의 원래의 취지에 부합되지 않는다.

 

1972년 국토이용관리법이 제정되면서 처음으로 개발이란 용어가 법률용어로 등장하였는데, 동법은 개발이익을 <국가지방자치단체 또는 정부투자기관의 개발사업이나 정비사업 등에 의하여 토지소유자가 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승되어 현저한 이익을 받은 때의 이익>으로 규정하였다.

 

1989년 제정된 개발이익환수에 관한 법률은 <개발이익을 개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경, 기타 사회경제적 요인에 의하여 정상지가상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가격의 증가분을 말한다>고 규정하고 있다.

 

위 두 법률의 개념정의에 의하면 개발이익은 ①행정주체의 개발사업 ②토지소유자의 불로소득 ③현저한 이익 등을 개념적 징표로 하고 있음을 알 수 있다. 따라서 개발이익환수제도는 개발이익은 불로소득적 성격을 지닌 것이기 때문에 토지소유자에게 당연히 귀속되어야 할 성질의 것은 아니고, 오히려 사회에 귀속되도록 하는 것이 형평의 원리에도 부합된다는 논리를 그 전제로 하고 있다.

 

이와 같은 논리에 비추어 보면, 재건축사업과 관련하여 생기는 이익은 종래의 개발이익환수제도에서 말하는 개발이익과 같은 성격을 지닌 것이 아니다. 때문에 재건축이익을 개발이익으로 보고 이것을 환수하려는 정부의 정책은 잘못된 것이라 할 수 있다. 왜냐하면 주택재건축은 기본적으로 조합원들의 사유재산권의 행사를 의미한다. 주택재건축을 통한 재산가치의 상승은 주택소유자가 재건축을 추진하여, 추진위원회 결성부터 입주 시까지 10년 전후의 오랜 기간 동안 무수한 노력과 희생을 통한 결과이기 때문에 그것을 불로소득으로 평가해서는 안되는 것이다.

 

사실 자유주의적 시장경제질서를 천명하고 있는 현행 헌법하에서 그와 같은 재건축조합원들의 재산권행사는 보장되어야 함은 물론 국가는 이를 오히려 보호하고 지원하여야 하는 것이다. 국민의 주거복지증진은 국민의 행복추구권(헌법 제10조)을 구체화하는 행정책무에 속한다. 그렇다면 국가는 오히려 주거복지의 증진을 위해 재건축사업에 관한 규제를 완화하고, 지원하여야 하는 것이다.

 

그런데 정부는 오히려 재건축 개발부담금제를 도입하는 등 재건축사업의 활성화를 억제시키고 있다. 이는 헌법이 국가에게 부여한 책무를 제대로 수행하는 것으로 보기 어렵다. 이번 3·30부동산대책은 재산권을 보장한 헌법 제23조 제1항, 시장경제의 원리를 규정한 헌법 제119조 제1항, 과잉금지의 원칙을 규정한 헌법 제37조 제2항의 규정에 위배되는, 위헌의 소지가 매우 크다는 생각이다. 재건축사업은 개발사업이 아니며, 그로 인한 재산가치 상승분도 개발이익이 아니기 때문이다.

 

정부는 잘못된 정책기조에 바탕을 둔 이른바 ‘재건축 초과이익환수법’제정추진을 강행하지 말아야 할 것이다.