지난해 8·31대책이 나온지 불과 6개월밖에 되지 않았다. 그런데 정부와 여당은 이 대책이 모두 실행되기도 전에 서울의 강남권 재건축아파트 값을 잡기 위한 추가 대책을 내놓는다고 한다. 그동안 말도 많았고 집값 불안요인의 진원지라고 생각해 왔기에 많은 대책들을 내 놓으면서 규제에 또 규제를 해 왔던 정부와 여당이 강남 재건축 집값 불안 양상을 조기에 진정시킬 필요성이 있다고 공감한 것이다.

분양가 인하에 재건축 대책까지 당초 정부와 여당은 8·31대책의 실행에 따른 집값안정을 전제로 공공택지지구 내 아파트 분양가 인하와 공공주택 공급확대에 초점을 둔 2단계 대책을 마련할 계획이었다. 또한 청약자격을 정비하는 등 시장에 큰 충격을 주지 않은 범위에서 부동산 정책을 이끌어 나가려는 방안에 초점을 두어왔던 것이다.

하지만 8·31대책 후속 입법이 완료됐는데도 강남권 등 일부 지역의 집값 불안이 계속되자 2단계 대책의 내용을 수정ㆍ보완할 필요성을 느낀 것 같다. 이에 따라 2단계 대책은 분양가 인하 및 공급 확대보다는 강남 재건축시장 안정화 방안 쪽에 무게가 실릴 전망이다. 다시 말하면 강남 재건축아파트단지에 대한 기대수익률을 떨어뜨리는 방향으로 대책의 초점이 맞춰질 것이라는 얘기다.

정부가 검토 중인 새로운 카드는 지방자치단체의 재건축관련 승인권 회수와 재건축 개발이익 환수강화, 그리고 2종 및 3종 일반주거지역 용적률 하향조정, 고가 아파트 거래자에 대한 자금 출처 및 투기단속 등이 유력할 것으로 보인다. 정부는 최근 서울시 등 지방자치단체에 위임한 재건축 승인권한의 일부를 환수하겠다는 생각에 검토를 시작했다고 한다.

현재 지방자치단체의 재건축 승인 권한은 광역자치단체가 기본계획수립을, 기초자치단체가 정비계획수립과 구역지정, 안전진단, 조합설립인가, 관리처분계획인가 등을 갖고 있다. 이에 따라 용적률과 층수 등을 정하는 기본계획수립과 재건축 추진 여부를 결정하는 안전진단 등 핵심적인 절차는 중앙정부가 환수해 갈 확률이 높다.

또 개발이익 환수강화 방안도 나올 것이다. 물론 이미 실행하고 있는 기반시설 부담금제 뿐만 아니라 현행 증가된 용적률의 25%를 임대주택으로 지어야 하는 의무비율을 높이거나 아니면 재건축으로 발생하는 개발이익의 일정 비율을 돈으로 환수하는 방안을 검토한다는 것이다. 다시 말하면 임대아파트로 공급하던지 아니면 개발이익을 돈으로 내놓으라는 것이다.

또 있다.  2종 및 3종 일반주거지역에 대한 용적률상한의 하향조정 등도 검토 대상이다. 이와 함께 재건축 기대수익률을 낮추기 위해서는 강남 등 일부 지역에 대해 주택담보대출을 강화하거나 용적률 완화 범위를 축소하는 것 등도 예상할 수 있다.

아울러 공급 확대 대책으로 2011년까지 4만6천가구를 공급키로 한 송파신도시 개발계획을 예정대로 추진하는 한편 신도시에 전ㆍ월세형 임대주택 확대와 도시 빈민층을 위한 전세형 임대주택 공급 확대 등도 예정하고 있다.

하지만 강남지역에 대한 진입수요가 여전히 많고 재건축 외에 강남에 추가로 공급될 아파트가 없다는 점에서 수요억제 정책만으로는 한계가 있을 것이다. 정부와 여당의 2단계 대책 마련이 재건축아파트 사업단지에는 적잖은 영향을 받을 것으로 예상되며 추가적인 공급 대책이 병행되지 않는 한 가격 불안요인은 해소될 수 없다.

계속적 규제만이 최선은 아니다. 문제는 강남권에 물량 공급이 한정돼 있다는 것이며 수요 억제책만으로는 한계가 있는 만큼, 공급 확대에 더 신경을 쓰는 것이 좋지 않을까 생각된다.

그리 하려면 슬럼화 되는 도시의 재생을 위해서도, 공급부족을 해소하기 위한 대책으로도 오히려 재건축·재개발사업의 활성화 쪽으로 정책을 선회하는 것도 한번쯤 깊이 연구해 볼 일이다.