국토해양부 및 서울시에서 도심지 내 역세권에 위치한 재정비촉진지구에 대해 용적률을 대폭 완화, 임대 및 분양·소형주택을 공급하는 방안을 내놔 눈길을 끌고 있다. 서울시는 〈재정비촉진지구 역세권 건축물 밀도계획 조정기준(안)〉을 발표하고 시행에 들어갔다. 이에 따라 용적률이 500%까지 완화되고 촉진계획 결정·고시 당시보다 늘어나는 용적률에 대해서는 서울시 장기전세주택인 시프트와 일반분양용 주택을 추가로 공급할 수 있게 됐다. 또 국토부는 역세권에 직장인·신혼부부 등 1~2인 가구를 위한 소형주택을 집중적으로 공급하기 위해 역세권에 적용하는 새로운 유형의 재정비촉진지구를 신설할 계획이다. 국토부는 이를 위해 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉을 상반기 안에 개정할 계획이다.

 

▲역세권, 500m까지 300~500% 완화 가능=서울시가 올해 초부터 시행하는 재정비촉진지구 역세권 건축물 밀도계획 조정기준은 재정비촉진계획이 결정된 역세권 촉진구역들의 용적률 및 용도지역 변경을 위해 마련됐다. 서울시는 이를 통해 역세권 지역의 주택공급을 촉진한다는 계획이다.

 

사업대상지는 촉진계획이 결정된 촉진지구 내 2종(12층) 및 3종 일반주거지역 또는 준주거지역인 역세권에 일부라도 해당하는 촉진구역이다. 이때 1종 및 2종(7층 이하)일반주거지역, 구릉지 등 경관보호 필요 지역은 원칙적으로 대상에서 제외하고 부득이한 경우 위원회 심의를 거쳐 포함할 수 있다.

 

역세권은 보행 접근이 가능하고 대중교통 이용이 편리한 지하철, 국철 및 경전철 등 개통된 역과 준공인가 시점에 개통 예정인 역을 포함해 그 중심으로부터 반경 500m 이내의 지역을 말한다. 여기서 1차 역세권은 반경 250m 이내, 2차 역세권은 반경 250~500m로 구분된다.

 

1차 역세권의 경우 준주거지역까지, 2차 역세권은 제3종 일반주거지역까지 용도지역을 세분해 조정할 수 있다. 이때 완화되는 용적률은 도시계획조례에서 정한 용적률을 초과해 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 시행령에서 정한 상한까지 부여할 수 있다.

 

2차 역세권의 경우라도 결합개발구역 등으로서 주변 여건이나 위계 등을 감안해 필요할 경우 준주거지역까지 용도지역을 상향할 수 있다. 단 결합개발구역이 아닌 경우 위원회 결정이 내려진 경우에만 상향이 가능하다.

 

준주거지역으로 용도지역을 변경하는 경우에는 준주거지역에 해당하는 연면적의 10% 이상을 비주거 용도로 계획해야 한다. 또 사업주체는 증가된 주거부분 용적률의 50% 이상을 임대주택으로 건립해야 한다. 이때 임대주택은 서울시가 표준건축비로 매입하며 부속토지는 시에 기부채납해야 한다.

 

▲개발이익은 임대주택으로 환수=임대주택의 규모별 건립 비율은 전용면적을 기준으로 60㎡ 이하 주택을 50% 이상 계획해야 한다. 다만 전용면적을 기준으로 △60㎡ 이하 60% △60㎡ 초과 85㎡ 이하 30% △85㎡ 초과 10% 등의 비율을 서울시는 권장하고 있다.

 

촉진계획 변경의 입안권자는 동일 단지·건축물 안에 분양주택과 임대주택을 함께 건설하는 경우 임대주택을 분양주택과 차별화되는 구조 및 동선체계로 설정하지 않아야 한다. 또 공동이용시설을 불리하게 하는 등의 불편이 발생하지 않도록 건축계획을 수립해야 한다.

 

이밖에 원칙적으로 임대주택만을 별개 동으로 계획해서도 안 된다. 다만 건축계획 상 불가피하다고 위원회에서 인정할 경우 별개 동으로 계획하거나 건축물 일부를 집합적으로 계획할 수 있다. 서울시는 이 기준에 따라 촉진계획 변경(안)을 수립하는 경우 증가된 용적률에 대해서는 기반시설 부담률 등의 도시재정비위원회 심의기준을 적용하지 않도록 했다.

 

서울시 관계자는 “역세권에 대한 용적률 상향 조정을 통해 2만3천호의 장기전세주택(시프트)과 1만9천호의 일반분양주택 등 총 4만2천호의 주택을 추가로 공급할 수 있게 됐다”며 “무주택서민의 주거 안정을 도모하고 재정비촉진지구의 원주민 재정착을 높이는데 기여할 것으로 전망된다”고 기대했다.

 

한편 서울시는 역세권 고밀화로 인한 주거환경이 악화되는 것을 방지하기 위해 ‘미래형 주거환경 조성을 위한 서울시의 주요 정책’ 5가지 이상을 의무적으로 적용하도록 했다. 필수적으로 △창조적 도시디자인 △커뮤니티 지원 시설의 설치계획 등 2가지는 적용해야 하며 △친환경 건축물 △에너지 효율 건축물 △신재생에너지 사용 △공공시설물 설치계획 △역사문화 보전계획 △환경설계를 통한 범죄예방계획 △초고속정보통신 건물 △장애물 없는 생활환경 건축물 등 8가지 중 3가지를 선택해 적용해야 한다.

 

 

■ 얼마나 짓나
국토해양부는 도심지 내 역세권에 직장인 및 신혼부부 등 1~2인 가구를 위한 소형주택을 집중 공급할 계획이다. 이를 위해 국토부는 역세권에 적용하는 새로운 유형의 재정비촉진지구를 신설할 예정이다. 따라서 역세권 촉진지구에는 지구지정 요건 완화, 용도지역 상향, 용적률 완화 등의 인센티브가 부여된다.

 

국토부 관계자는 “도심지 역세권에 주택공급 확대를 위해 올해 상반기 중 〈도촉법〉을 개정할 계획”이라며 “올해부터 2018년까지 역세권에 약 12만호의 주택을 공급할 계획”이라고 밝혔다.

 

국토부에 따르면 역세권 촉진지구는 철도역, 지하철역, 버스전용차로 등 대중교통 결절지 배후 이면도로에 인접한 저밀도의 주거지를 대상으로 하게 된다. 즉 현재 재정비촉진지구는 주거지형과 중심지형이 있는데 여기에 추가로 역세권 ‘고밀복합형’ 촉진지구를 신설하게 되는 것이다.

 

따라서 재정비촉진지구의 지정 최소 면적을 10만㎡ 이상으로 완화해 계획적 개발을 유도하고 재개발, 도시개발사업의 지구지정 요건도 일부 완화해 사업을 활성화할 계획을 세우고 있다.

 

사업시행 부문에서는 공공의 역할을 강화한 면이 눈에 띄는 부분이다. 필요할 경우 촉진지구 내 일부를 우선사업구역으로 설정해 주공 등 공공이 재정비촉진계획을 별도로 수립하고 다른 구역에 우선해 사업에 착수하도록 허용할 계획이다. 또 시행 또한 공공이 하도록 허용할 방침이다.

 

이에 대해 국토부 담당자는 “우선사업구역의 경우 약 20개월 정도 사업기간을 단축할 수 있기 때문에 조기에 소형주택을 집중 공급할 수 있다”며 “환수된 보금자리 주택을 순환용 임대주택으로 활용할 수 있어 원거주민 재정착에도 기여할 것으로 기대된다”고 설명했다.

 

또 사업촉진을 위해 지구지정 요건 완화 이외에도 계획 수립 절차 단축, 용적률 완화, 주차장 설치 기준 완화 등의 특례를 부여하게 된다. 역 근처의 중심부는 상업 또는 준주거지역으로 용도를 변경하거나 용적률을 〈국계법〉 상한까지 높여 고밀 개발하면서 주변부는 다소 낮게 개발하게 된다.

 

1~2인을 위한 소형주택의 범위는 전용면적 85㎡ 이하이며 기숙사형 주택, 초소형 오피스텔 등도 포함된다. 또 공공이 환수하는 비율은 현행과 같이 증가용적률의 50~70% 범위 내에서 조례로 결정하게 했다.

 

 

 

이번에 발표한 국토부와 서울시의 역세권 개발 방안은 일맥상통한 것이라고 업계 관계자들은 평가하고 있다. 하지만 서울시가 현행 법의 테두리 안에서 역세권 개발을 시도하는데 비해 국토부 안은 〈도촉법〉을 개정해 시행한다는데 큰 차이점이 있다.

 

이에 따라 용적률 인센티브, 용도지역 상향, 이를 통한 주택공급 등 많은 사안에서 유사점을 보이지만 국토부의 안은 서울시의 그것과 다르게 새로운 촉진지구의 개념을 도입했다는데 있다. 즉 기존의 중심지형이나 주거지형의 재정비촉진지구가 아닌 고밀복합형의 역세권 촉진지구를 지정하겠다는 것이다. 또 서울시와 국토부의 가장 큰 차이점은 우선사업구역의 설정이다. 이는 재정비촉진계획이 결정·고시되기 전에 재정비촉진구역에 대한 계획을 해당 지구의 총괄사업관리자가 수립하고 시행 또한 병행하겠다는 안이다.

 

국토부 관계자는 “우선사업구역에 대한 내용을 〈도촉법〉에 강제 규정으로 조문을 넣는 것은 아니다”며 “다만 전문가들과 토의를 거쳐 결정하게 된 내용”이라고 밝혔다.

 

하지만 우선사업구역에 대해서는 부작용도 만만치 않을 것으로 보인다. 우선 개발이익에 대한 배분을 해당 구역의 토지등소유자와 시행자인 공공이 어떻게 할 것인가에 대해 명확히 하지 않으면 성남 등에서와 같이 갈등이 일어날 가능성이 크다.