서울시 16개 뉴타운지구가 <도시재정비 촉진을 위한 특별법>에 근거한 재정비촉진지구로 지정됐다. 건설교통부는 지난 17일 이 같은 사항에 대해 발표했다. 또 종로·중구 세운상가, 성북 장위, 영등포 신길 등 3개 지구는 재정비 촉진 시범지구로 선정했다. 이에 따라 1차 2곳, 2차 1곳, 3차 10곳 및 2차 균형발전촉진지구 3곳이 재정비촉진지구로 선정됐다. 도촉법에 따르면 이번에 발표된 재정비촉진지구에서는 재개발 사업의 경우 용적률, 건폐율, 층수제한 등 인센티브를 받을 수 있지만 토지거래허가구역으로 자동 지정되는 등 수혜와 제한을 동시에 받을 것으로 예상된다.

 

▲어디가 지정됐나=이번에 지정된 재정비촉진지구 중 주거지형의 경우 서울시 1차 뉴타운에 속한 곳은 왕십리를 제외한 은평, 길음 등 2곳이다. 은평은 현재 착공이 된 곳도 있으며 길음은 재개발 사업이 진행 중이다. 특히 길음뉴타운 내 길음2, 길음4구역은 입주를 마쳤으며 길음6구역은 올해 내에 완공될 예정이다.

 

2차 뉴타운 중에서는 유일하게 한남뉴타운이 포함됐다. 한남 뉴타운은 남산에 의한 고도제한 및 한강 수변경관에 의해 층수가 제한됐던 곳이다. 따라서 서울시는 건축계획을 따로 수립하는 조건으로 뉴타운 기본계획을 결정했다.

 

용산구는 한남뉴타운이 재정비촉진지구로 지정·고시된 것에 대해 고무적인 반응을 보이고 있다. 도촉법 상 층수제한 완화 등의 인센티브를 받을 수 있어 그 동안 지지부진했던 사업이 활기를 띨 가능성이 크기 때문이다.

 

구철회 용산구청 뉴타운 사업팀장은 “용적률, 건폐율 등의 특례 조항 중 특히 2종일반주거지역에서의 층수제한 완화 조항이 사업에 도움이 될 것으로 보인다”며 “개발권 양도제 또한 구릉지가 많은 지구의 특성상 도입할 수 있는 개념”이라고 환영의 뜻을 나타냈다.

 

구 팀장은 또 “아직 서울시 조례가 확정되지 않았고 계획을 독촉법에 맞게 변경해야 돼 명확한 내용을 말할 수는 없다”면서도 “사업을 하는데 막혔던 숨통이 트일 수 있는 근거가 마련된 것”이라고 덧붙였다.

 

재정비촉진지구로 반영된 10개 뉴타운지구는 현재 재정비촉진계획을 수립 중이다. 장위가 지난달 재정비촉진계획에 대한 주민설명회를 마쳤고 촉진구역의 경계가 거의 확정된 것으로 알려져 있다.

 

시범지구로 지정된 신길과 수색·증산 뉴타운은 11월 중 재정비촉진계획에 대한 주민설명회 개최를 예정하고 있으며 나머지 지구 또한 계획을 수립하고 있다.

 

3차 뉴타운이었던 10개 지구는 재정비촉진지구로 지정될 것을 예상하고 계획을 수립 중이어서 한남과 같이 도촉법에 근거한 계획으로 전환할 필요가 없을 것으로 보인다. 

 

▲기존 뉴타운과 다른 부분은=16개 지구가 도촉법의 적용을 받게 됨에 따라 기존 뉴타운 방식과는 다른 양상을 띠게 된다.

 

우선 각종 특례가 그것이다. 건축규제 완화 부분에서는 먼저 주거·상업·공업·녹지지역의 각 용도지역 범위 내에서 변경이 허용되며 위원회 자문 시 용도지역간에도 변경이 가능하다. 또 각 시·도 조례에도 불구하고 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>의 상한까지 용적률 완화가 가능하며 2종일반주거지역의 층수제한 규정도 적용되지 않는다.

 

중심지형의 경우 학교부지는 면적 기준 2분의 1이, 주차장은 조례가 정하는 바에 따라 부설 또는 노외주차장의 설치기준이 각각 완화된다. 

 

재개발 사업에서는 구역지정 요건이 완화된다.

 

<도시 및 주거환경정비법>이 각 시·도에 위임하고 있는 호수밀도, 주택접도율, 세장형·부정형·과소토지 비율 등이 20% 이내에서 완화될 수 있도록 했고 부지정형화를 위해 구역지정요건에도 불구하고 필요시 구역면적의 10% 이내에서 추가·확장이 가능하도록 했다.

 

떨어진 2개 이상 구역을 1개 구역으로 지정이 가능하게 됨에 따라 구릉지 용적률을 평탄지에 활용하는 방안으로 계획 및 관리처분이 가능할 수 있어 이른바 개발권양도 효과도 기대할 수 있게 된다.

 

소형주택의무 비율은 재개발의 경우 85㎡이하가 기존 80% 이상에서 60% 이상으로, 주거환경개선사업은 기존 90% 이상에서 80% 이상으로 낮췄으며 국가 등이 기반시설 설치에 소요되는 예산을 지원하거나 국민주택기금을 융자할 수 있는 근거 또한 마련했다.

 

▲제한은 무엇인가=재정비촉진지구에는 특례 외에 각종 제한도 뒤따른다. 우선 특례에 의해 늘어난 용적률의 일정비율을 임대주택으로 환수하게 된다.

 

이에 따라 수도권 과밀억제권역에서는 50~75%, 기타지역은 25~75% 범위 내에서 각 시·도 조례가 정하는 비율을 임대주택으로 내놔야 한다.

 

또 재정비촉진계획 수립 시 개별 사업구역별로 공통된 기반시설의 비용분담계획을 포함하고 이를 징수하며 지구지정과 동시에 20㎡ 이상의 토지는 토지거래허가를 받도록 했다.

 

따라서 지구 내 주택을 매입하기 위해서는 취득 대상 주택의 토지이용 계획서, 자금조달취득 계획서와 함께 기존 주택의 처분 계획서까지 제출해야 한다.

 

지구 내 취득 대상 주택은 이용 계획이 반드시 ‘거주용’이며 취득 시 주택소유자인 경우 기존 주택에 대한 매각이나 전세권 등기를 설정한 임대가 포함된 처분 계획서를 제출해야 한다. 이 경우 기존 소유 주택은 재정비촉진지구와 동일한 생활 권역에 속한 경우에 한한다.

 

6평 이상의 상가와 점포도 거래허가 대상에 포함된다. 상가 등을 취득하면 직접 운영하거나 지배인을 선임·고용해야 한다. 하지만 상가는 주택과 달리 다른 곳에 상가를 가지고 있어도 반드시 팔 필요는 없다.

 

▲시범지구, 내용은=건교부는 장위, 신길, (가칭)세운지구를 재정비촉진시범지구로 선정하고 이를 통보했다. 이 중 장위와 신길은 주거지형으로 세운은 중심지형으로 개발될 계획이다.

 

이에 따라 3개 지구는 도촉법 상의 각종 특례 외 △중앙정부 차원의 관련 정책 및 법령 등 제도적 지원 △기반시설 우선 설치 등을 위한 국민주택기금 융자 지원 △사업추진에 필요한 일부 비용 등에 대한 국고 지원 등의 혜택을 받게 될 예정이다.

 

 

 

이번에 지정된 16개 지구가 이전 뉴타운에서 재정비촉진지구로 된 것은 도촉법 부칙 제2조(기존 사업지구 등에 대한 특례)에 근거를 두고 있다.도촉법 부칙 제2조에 따르면 법 시행 당시 재정비촉진지구와 유사한 경우로서 시·도지사가 이미 지구 지정·고시한 곳 중 주거지형 50만㎡ 이상, 중심지형 20만㎡ 이상인 경우는 재정비촉진지구로 지정될 수 있다.

 

이 때 주민공람·지방의회 의견청취 및 관련 위원회의 심의 등의 절차와 유사한 절차를 거친 경우 시·도지사의 요청에 의해 건설교통부 장관이 인정하는 지구 또는 당해 사업계획은 재정비촉진지구 및 재정비촉진계획의 결정·고시로 본다.

 

따라서 은평, 길음 등 이전 1차 뉴타운과 한남의 2차 뉴타운의 경우는 재정비촉진계획까지 수립된 것으로 보며 나머지는 지구 지정만 인정하게 된다.

 

업계 관계자는  “기존 뉴타운 사업에 대해 도촉법 적용의 근거가 되기 위한 것”이라고 설명했다.