서울시를 비롯하여 여러 지자체에서 정비사업에 대한 인식에 많은 부정적 변화가 있는 것으로 보여집니다. 정비사업은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 주택을 공급하고, 도시기능의 확충과 노후·불량한 주택에서 사람들을 이주시키는 중요한 역할을 하였는데 말입니다.
지금까지의 이런 순기능은 정비사업이 갖가지 이유로 어려움에 봉착하면서 순식간에 불필요하거나 잘못된 것인양 치부되는 형국입니다.
정비사업이 어려움에 봉착한 이유는 이미 드러나 있지만 그 중 가장 큰 이유는 아마도 조합원의 부담증가일 것입니다. 조합원의 부담이 증가된 연유는 다시 부동산 시장의 냉각에 따른 부동산가격 하락입니다.
그리고 또 다른 이유는 정비사업이 과도하게 고 비용 구조를 가지고 있다는 것입니다. 그 동안 정부는 여러 차례 법 개정을 통해 정비사업을 통한 과도한 이익을 환수한다는 명분으로 각종 부담금 신설, 임대주택 건립, 세입자의 주거안정에 대한 책임 부여 등 수많은 비용을 조합원들이 부담하도록 하였습니다.
뿐만 아니라 재개발조합원들이 부담하기에 적합한지 여부를 고려하지 않고 주택의 기능을 향상시키는 여러 내용을 추가하였습니다. 이외에도 국가나 지방자치단체가 부담하여야 할 기반시설 설치에 대한 부담도 거의 전적으로 토지등소유자와 조합원에게 전가하였던 것입니다.
이런 고비용에 따른 조합원의 부담증가 때문에 정비사업이 어려워 진 이유 외에, 정부와 지방자치단체의 근시안적인 정책도입과 시행으로 인한 부작용도 적지 않습니다.
우선 2003년 도정법 시행을 통해 도입한 도시정비기본계획 제도입니다. 정비기본계획을 수립해 선계획 후개발하겠다는 도입취지는 충분히 타당한 것처럼 보여지나, 기본계획을 통해 전국적으로 너무 많은 정비예정구역이 지정되었다는 것입니다. 이로 인한 부동산가격의 상승과 전국을 재개발 사업장으로 만드는 결과를 가져 왔습니다.
전국의 재개발사업이 과도하게 쏟아지면서 관련업계의 인력부족, 재원조달 한계, 공급물량에 대한 부담 등이 시간이 지나면서 재개발시장에 큰 부담으로 남게 된 것입니다.
다음으로는 정비사업만으로도 이미 과도한 물량인데도 재정비촉진사업(뉴타운사업)의 도입을 통해 시장과 제도를 대대적으로 혼란에 빠뜨렸다는 것입니다. 이렇듯 복잡한 이유로 갈등과 사업중단에 대한 국민의 민원이 증가하자 정부가 도입한 것은 공공관리 제도입니다. 공공관리 제도를 도입할 당시에도 현장의 전문가들은 이에 대한 부작용을 지적하였으나 그대로 시행되었습니다.
공공관리의 시행으로 정부와 서울시가 얻고자 한 것과 실제는 어떻습니까? 처음의 목표를 제대로 달성하고 있다고 하기에는 무리가 있어 보입니다.
오히려 공공관리 제도의 도입은 사업을 촉진할 것이라는 애초의 목적과는 달리 사업을 지연시키는 것이라는 비판에 직면해 있습니다.
작년부터는 재개발·재건축사업에 대한 근본적인 변화를 촉구하는 사회적인 여론이 많아지고 거기에 맞는 제도도 새로 도입되고 있습니다. 철거에서 보전과 관리를 중점적으로 하겠다는 것입니다.
하지만 정작 이런 대대적인 제도변화를 위해서는 그동안 정비사업이 도탄에 빠지도록 하는 여러 제도들을 정비하면서 정비사업에 대한 패러다임을 전환해야 할 것입니다.
정비사업으로 인한 갈등과 부작용은 또다시 고스란히 토지등소유자와 조합원에게 그 치유와 조정을 요구하는 제도의 신설로 이어지고 있는 것을 보면 여전히 현실을 제대로 인식하고 있는 지 의심스럽습니다.
재개발사업을 무턱대고 추진할 필요는 없습니다. 그러나 재개발사업이 반드시 필요한 지역이 있을 것입니다. 마찬가지로 재건축사업도 오래된 저층아파트, 주로 주공아파트들은 반드시 필요한 것입니다. 오히려 시간을 놓쳐 큰 사고라도 있을 경우에는 커다란 사회적 문제가 될 것입니다.
이렇듯 재개발사업과 재건축사업이 반드시 필요한 지역을 어떻게 할 것인지와 반드시 필요하지 않지만 그동안 제도와 정책에 따라 같이 시작하였던 사업들에 대한 근본적인 대책이 필요합니다.
시류에 따라 대대적으로 정비예정구역을 지정하고, 뉴타운사업으로 사람들 마음을 흔들더니 이제는 정비사업이 어려워지자 장래를 생각하지 않고 정비사업의 중단과 퇴출만이 제대로 된 제도와 정책인양 해서는 안될 것입니다.
시급히 정비사업이 필요한 곳에 대해서는 정부와 지자체가 재원을 투입하여 안전하고 쾌적한 도시와 주거공간을 창출해야 할 것입니다. 정비사업의 역할과 기능이 제대로 작동할 수 있도록 말입니다.
