유재복  
성남시 주택과 팀장

 

이번 수도권 4개시의 리모델링 제도개선 입법 건의는 성남시가 주도했다. 이번 제도개선안의 초안도 성남시의 작품이다. 이미 지난해 12월에도 국토해양부에 리모델링 제도개선 건의안을 제출했던 관록있는 자치단체다. 당시에도 제도개선을 건의했던 성남시 주택과 유재복 팀장에게 이번 입법 건의안의 의미에 대해 물었다.

 

▲이번 제도개선 입법 건의의 취지는=리모델링사업이 실제로 진행될 수 있도록 현실적인 방안을 도입하자는 취지다. 리모델링은 소유주들이 자기 돈 내고 자기 집에 들어가는 사업이다. 이 사업이 분담금 부담이 크다는 벽에 부닥쳐 사업이 중단돼 있는 상태다. 이 문제를 해결하기 위해 ‘가구 수 증가’ 대안을 제안한 것이다. 현행 리모델링 제도는 실효성이 없다는 점이 드러났다. 게다가 최근에는 경기침체까지 덮쳐 리모델링 사업이 더욱 어려워졌다. 1기 신도시 노후아파트 문제가 현실로 다가오고 있다. 시범단지의 경우 올해로 20년째에 접어들었다. 일시에 재건축연한이 다가올 경우 큰 사회문제가 될 수 있다. 장기 주택정책으로서 개발시기를 분산시킬 필요가 있다.

 

▲건의안의 주요 내용은=가구 수 증가 이슈의 허용 방안을 제시했다. 사업성과 공공성 두 가지 모두를 확보하는 것에 주안점을 뒀다. 가구 수 증가를 허용해 사업성을 개선시키되 용적률 제한 기준을 제시했다. 용적률이 무한정 늘어나는 것은 도시밀도 관리 측면에서 문제가 있다고 봤다. 따라서 가구 수 증가를 허용해 사업성을 개선시키는 대신 과도한 용적률 상승에는 제한을 둔 것이다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 법적 상한용적률 내에서 자치단체 조례로 별도의 상한 용적률을 정할 수 있도록 한 것은 이 때문이다. 현재의 주거전용면적을 기준으로 한 30% 비율 기준의 증축 방식은 문제가 있다. 기존 용적률이 높은 사업장은 국계법 상 법적 상한용적률을 넘어가기 때문이다. 국계법에서 일반주거지역은 300%가 넘어가서는 안 된다고 명시돼 있는데 리모델링을 통해 300%가 넘어서는 단지들이 나오고 있다. 일반주거지역이 아니라 준주거지역이 된다는 얘기다. 도시관리를 담당하는 공무원 입장에서 허용될 수 없는 논리다.

 

▲이 기준에 따르면 용적률이 이미 250% 안팎에 이르는 노후 중층아파트들은 사업이 어려워 지는데=이 경우에는 가구 수 증가 방식이 아닌 종전 방식으로 진행하면 된다. 기존 방식의 기득권을 부정하지는 않았다. 기존 방식과 가구 수 증가 방식 둘 중 하나를 선택해 사업을 추진할 수 있도록 한 것은 이 때문이다. 단, 가구 수 증가를 통한 리모델링 시에는 도시밀도 관리 차원에서 상한 용적률 내에서만 허용된다.

 

▲1기 신도시에만 적합한 방식이라는 반론이 나올 수 있다=물론 이번 입법 건의 내용이 1기 신도시에 주안점을 두었다는 반론이 제기될 수 있다. 그러나 선택의 길은 열려 있다. 최종 선택은 주민들이 선택해서 사업에 적용하는 것이다. 사업성과 공공성 둘 다 고려해야 하는 자치단체의 입장도 고려돼야 한다.

 

▲제도개선 건의를 하게 된 배경은=우리 시로선 이미 두 번째 제도개선 요청이다. 지난해 12월에도 국토부에 리모델링 제도개선 정책건의를 했던 바 있다. 그러나 그 후에도 제도개선이 이뤄지지 않고 계속 지지부진한 상황이 반복되고 있다. 이런 공전이 언제 끝날 지 기약이 없다. 이 때문에 지금 다시 한 번 제도개선 요청이 필요하다고 판단했다. 이번에는 우리 시와 같은 상황에 놓인 1기 신도시 자치단체의 공동 의견 개진을 추진했다. 여기에 최근 여러 전문가 단체에서 리모델링 수직증축 시 구조안전이 문제없다는 의견이 제시되면서 제도개선 건의를 할 수 있는 분위기가 무르익었다고 판단했다.

 

▲수직증축에 반대하는 국토부 입장은 어떻게 보고 있나=국토부는 크게 세 가지 이유 때문에 수직증축에 반대하고 있다. 첫 번째, 근본적으로 수직증축은 리모델링이 아니라는 것. 두 번째, 도시 과밀화가 우려된다는 것. 세 번째, 구조안전성 문제다. 같은 공무원 입장에서 볼 때 국토부 주장이 이해되는 측면도 있다. 가구 수 증가를 통한 용적률이 무한정 늘어나는 것은 문제라는 점이다. 그래서 이번 제도개선 입법 건의안에서도 법적 상한용적률 내에서 조례에서 따로 정한 용적률로 제한해야 한다고 제시했다. 그러나 도시과밀화가 우려된다는 국토부 주장에 대해서는 다른 입장이다. 1기 신도시가 조성될 당시의 수용인구계획은 가구 당 4인이었다. 그러나 현재 1기 신도시의 인구는 가구 당 3인이 채 되지 않는다. 도시 내 인구 수용량에 여유가 있다는 의미다.

 

▲추가적으로 정부에 제안하고 싶은 점은=각 단지 상황에 맞는 리모델링이 시도될 수 있도록 유연한 정책 도입이 필요하다. 분당의 경우 평균 용적률이 184%다. 단지 상황에 따라 여유공간이 있는 단지들이 적지 않다. 예를 들면 관리동 위치에 새로운 아파트를 짓는 별동 증축 방식 도입은 시도될 만하다. 당시 설계에서는 아파트 주동과 관리동을 따로 지었다. 리모델링 후 관리동을 아파트 지하층에 입주시키고, 기존 관리동 위치에 별동을 신축하는 방식도 가능하다고 본다. 수직증축 요구가 결국 구조안전 문제와 결부돼 제도개선이 지지부진하다. 별동 증축 방식은 구조안전 논란에서 자유로울 수 있다.