3종 일반주거지역으로 사업 성공 기대감
건축심의 끝난 후 동의서 징구 절차 돌입
목련3단지가 본격적인 사업추진 채비에 나선다. 지난해 12월 안양 평촌 지구단위계획 변경 절차가 마무리 되면서 사업추진의 길이 열렸다.
변경된 평촌 지구단위계획에서는 아파트 리모델링은 <주택법>에 따른 리모델링의 경우 도시계획 조례의 범위 이내에서 할 수 있도록 명시해 놓았다.
안양시 도시계획 조례에서는 3종 일반주거지역의 경우 280%까지 가능하도록 명시했다.
목련3단지의 용도지역은 3종 일반주거지역이기 때문에 별도의 종 상향 절차 없이 280% 이내에서의 사업추진이 가능하게 됐다. 추후 별도로 리모델링 사업계획 용적률을 조정할 필요도 없다.
목련3단지의 기존 용적률은 198%이며, 창립총회 당시 내놓은 증축 리모델링에 의한 용적률은 264.7%이기 때문이다.
▲현재 건축심의 진행=목련3단지는 지난해 4월, 70%의 조합원 동의율로 안양시에서 두 번째로 리모델링 조합설립인가를 받았다.
현재는 건축심의 절차를 진행하기 위해 최종 건축설계안을 마련 중이다. 현재의 일정 계획으로는 오는 7월 경 건축심의 결과를 받아 볼 수 있을 것으로 내다보고 있다. 건축심의가 끝난 후에는 본격적으로 행위허가 동의서 징구 절차에 돌입할 예정이다.
조합 측은 현행 제도 하에서 가장 좋은 평면을 찾기 위해 검토를 진행 중이다. 목련3단지 주민들의 증축에 대한 관심은 높다. 당시 국가 정책에 의해 소형 임대주택 단지로 지어졌던 곳이기 때문이다.
최초 입주 후 5년간 임대된 뒤 임대세입자에게 우선 분양된 아파트였다. 따라서 증축에 대한 요구가 높다는 게 조합 관계자들의 설명이다. 목련3단지는 증축 리모델링을 통해 현행 17평, 21평, 23평을 22평, 28평, 30평으로 각각 증축하는 사업계획을 추진 중이다.
송창규 조합장은 “목련3단지는 입지는 뛰어난 곳인데 소형주택과 노후도 증가로 그동안 다소 불편을 겪었던 곳으로 증축 리모델링이 매우 적합한 곳”이라며 “증축 리모델링을 통한 면적 증가 및 첨단시설 도입으로 주거환경 개선과 단지가치 상승이 기대되고 있다”고 말했다.
▲빠른 사업 추진 기대감 높아=지구단위계획 절차 마무리로 명확한 사업계획 수립이 가능해져 향후 빠른 사업추진이 기대되고 있다.
입지 측면에서도 향후 가치 상승을 뒷받침할 수 있는 다양한 요인들을 갖췄다. 도시계획에 의해 조성된 도시인 만큼 주변 지역에 중앙공원, 안양시청, 명문 학군, 쇼핑시설, 지하철역, 지역난방 등 다양한 기반시설을 자랑하고 있다.
2007~2008년에 진행된 안양 지역의 건설사 수주도 이 지역의 리모델링 단지들에 집중 분포됐다. 범계역 부근 지역은 백화점과 아울렛 등 중심상업시설들이 위치해 평촌지역 전체에서도 중심지로 손꼽힌다.
자동차 교통과 함께 수준높은 대중교통 서비스 이용이 가능한 교통 요충지이기도 하다. 중앙공원과 맞닿아 있으며 8차선 도로를 접하고 있어 일반주거지역 종 구분 과정에서도 3종 일반주거지역으로 구분됐다.
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안양 평촌 지구단위계획 ‘정중동’
■ 희비 엇갈린 조합
지난해 12월 안양 평촌 지구단위계획이 마무리 돼 지역 내 리모델링 사업에 한층 더 가속도가 붙을 전망이다.
안양시는 평촌 지구단위계획 변경 절차를 추진하면서 리모델링 시 지구단위계획에서는 구체적인 용적률을 정하지 않고 용도지역에 따른 도시계획 조례 규정에 따르도록 했다.
이어 안양시 도시계획 조례에서는 3종 일반주거지역일 경우 재건축 또는 리모델링을 할 때 280%이하 한도에서 사업이 가능할 수 있도록 했다. 종전 용적률이 280%를 초과하는 아파트의 경우에는 기존 용적률 이상 높일 수 없도록 했다.
안양시 리모델링 조합들은 이번 지구단위계획 내용에 큰 반발은 없는 상태다.
종전 사업계획에 대비해 볼 때 지구단위계획으로 인해 증축 면적이 줄어들 가능성이 거의 없어 280% 용적률로 사업을 진행할 수 있을 것으로 판단하기 때문이다.
리모델링을 추진하는 단지 중 일부 지역이 2종 일반주거지역인 곳도 있지만 이 곳도 3종으로 용도지역을 상향시켜 진행할 계획으로 큰 걸림돌은 없다.
지난해 12월 안양시 평촌 지구단위계획에 이어 최근 일산 지구단위계획도 결정되면서 5개 1기 신도시(중동, 분당, 산본, 평촌, 일산) 지역의 지구단위계획이 마무리됐다.
1기 신도시의 리모델링 용적률 한도와 관련해 이들 지구단위계획 내용의 유형을 살펴보면 크게 세 가지로 나뉜다.
우선 〈주택법〉에 위임해 〈주택법〉과 연동시켜 놓은 방안이다. 조합입장에서 가장 이상적인 방안이다.
〈주택법〉 개정에 의해 증축 한도가 변경되면 별도의 지구단위계획 변경이 필요없이 허용될 수 있다. 부천 중동 지구단위계획의 경우가 그렇다.
용적률 한도를 도시계획조례로 위임해 놓은 경우도 있다. 지구단위계획에서 구체적인 용적률 한도를 정하지 않고 도시계획조례에서 각 용도지역에 따라 리모델링 용적률을 명시해 놓았다. 안양과 분당, 일산의 사례에 속한다.
마지막은 지구단위계획에서 명확한 수치를 정해 놓은 경우다. 산본의 경우 ‘현재 용적률의 1.3배, 상한 용적률 300% 이내’라고 명시해 놓았다.
이 중 산본 지구단위계획은 공용면적 증가에 대한 고려없이 ‘1.3배’라고 규정해 타 지역보다 증축 면적이 더 적게 늘어날 수밖에 없는 상황이다.
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“리모델링 제도 개선 지켜보며
‘안양 1호’ 준공단지 만들겠다”
송창규
목련3단지 리모델링 조합장
송창규 조합장은 2기 조합장으로 지난 2008년부터 리모델링 사업을 이끌어 오고 있다.
전기기술자이면서도 주택관리사 자격증을 가지고 있는 등 아파트에 대해 많은 지식을 지니고 있다. 30여 년 간 전기공사 업무를 진행해 오며 습득한 전기기술과 함께 주택관리사 자격증을 취득했다. 15년 전부터는 아파트 관련 업무를 진행해 오면서 타 지역 아파트의 관리소장도 역임했다.
그러다보니 그동안 아파트단지 내에서 벌어지는 다양한 문제들을 자연스럽게 접하게 됐다. 그리고 그 문제들을 해결하는 것에 대해서도 나름대로의 방법을 터득했다.
송 조합장은 “관리소장과 마찬가지로 이 자리 역시 자신이 많은 말을 하는 것이 아니라 많은 말을 들어야 하는 자리”라며 “그들의 의견을 듣고 취합해 방향을 모색하는 것이 필요하다”고 말했다.
▲리모델링 사업에 참여하게 된 계기는=지난 2008년 조합장 자리가 공석이 됐을 때 주민들의 추천으로 직무대행자로 일하면서부터 인연이 됐다. 예전에 동대표로 아파트 공사 관련 업무를 진행했던 적이 있는데 나름대로 원만하게 일을 처리했다는 평가를 받았다. 아파트 관련 업무를 오래 하다보니 전문성이 있었다. 평소 이런 점들을 지켜본 주변 분들이 리모델링 사업을 추진해 보라고 부탁해 이를 받아들였다.
▲리모델링 사업은 어떻게 접하게 됐나=나 또한 안양 평촌 지역에서 처음 접했다. 2007년 경 인근 지역에서 아파트 리모델링 열풍이 불었다. 그때 15년 이상의 아파트는 리모델링을 통한 주거환경 개선이 가능하다는 것을 알았다. 아파트 관리 업무를 오랫동안 해 오면서 알게 된 것은 아파트의 특성상 관리를 잘한다고 하더라도 15년이 지나면 내부 배관 시설에 문제가 발생하기 시작한다는 것이다. 사람으로 본다면 순환기 계통에 문제가 생긴다는 것이다. 아파트의 순환기 계통에 문제가 생기면 주거 생활의 불편함이 다양하게 나타나기 시작한다. 이런 점들을 개선하기 위해 리모델링 사업에 뛰어 들었다.
▲현재 리모델링 추진 상황은=안양 평촌은 1기 신도시 지역으로 지구단위계획으로 전체적인 건축 규제를 받고 있다. 따라서 한동안 안양 평촌은 지구단위계획을 변경해야 하는 문제로 인해 잠시 소강 상태에 있었다. 그리고 지난해 12월 평촌 지구단위계획에 대한 최종 결정이 이뤄져 이제부터 사업을 추진할 수 있게 됐다. 이제 본격적인 홍보를 통해 사업의 새출발을 시작할 계획이다.
▲향후 사업추진 계획은=지구단위계획도 마무리 됐으니 서서히 본격적인 사업추진을 모색할 계획이다. 무엇보다 지난달 리모델링 제도개선 관련 법안이 발의됐는데 그 추이를 지켜보는 것이 필요하다고 생각된다. 처음으로 주민들의 의견이 반영된 발의안이 잘 통과되길 바란다. 이와 함께 조직 정비에도 힘쓸 예정이다. 조합원 중 건축 전문가들을 영입해 보다 나은 사업계획을 마련할 수 있도록 노력할 방침이다.
▲목련3단지에 리모델링 사업이 필요한 이유는=아파트가 노후화 되면서 문제가 발생하고 있다는 것이다. 목련3단지 아파트는 지난 1993년 입주를 시작했으니 올해로 17년에 접어들고 있다. 17년이 지나면서 시설 노후 상태가 심각하다. 주차문제가 가장 심각하다고 할 수 있다. 아침 저녁으로 자동차 때문에 시끌벅적하다.
▲조합원에게 당부하고 싶은 점은=안양시에서 진행해 온 지구단위계획 변경 절차가 마무리 됐다. 이제 제도 때문에 사업을 추진할 수 없는 상황은 벗어난 셈이다. 지금부터 속도를 낸다면 안양 첫 리모델링 준공 단지의 영예를 안을 수 있다. 이제부터는 조합원 간 단합이 필요한 시기다. 조합을 믿고 사업 추진에 적극적으로 참여해 주시길 부탁드린다.
