올해 주목되는 리모델링 사업장 중 한 곳이 가락 현대6차아파트다. 리모델링 침체 상황을 딛고 사업추진이 가능한 단지로 주목받고 있기 때문이다. 이미 건축심의까지 완료시켜 놓았으며 현재 행위허가 신청을 앞두고 행위허가 동의서를 징구 중이다. 조합(조합장 김철우)은 행위허가 절차만 완료되면 이주 및 착공까지 올해 안에 모두 마치겠다는 일정을 세워 추진 중이다. 이같은 계획이 불가능한 것도 아니다. 리모델링사업을 추진하기 좋은 조건을 두루 갖추고 있기 때문이다. 총 160세대 두 개 동이 일자형으로 구성돼 있으며 전용 84㎡의 단일 평형으로 이뤄져 있어 최적의 조건이다. 리모델링 설계에 있어서도 평형 간 차이가 발생하지 않아 조합원들의 의견 수렴 과정도 수월하다. 가락현대6차 리모델링 시공자인 현대산업개발 관계자는 “수주 당시에 리모델링 후 개발효과가 높고 단지 내 평형 구조가 단순한 곳이 사업추진이 빠르다는 판단하에 수주하게 된 대표적인 사업장”이라고 밝혔다.

 

 

근거리 입지 요건을 살펴보면 안락한 주거단지의 요건을 갖추고 있다. 인근에 유흥업소가 없고 주변도 주택가로 이뤄져 있어 생활 소음도 적다. 교통 소음 역시 아파트단지가 국립경찰병원 뒤편에 자리하고 있어 대로변에서 발생하는 직접적인 소음을 대규모 건축물인 병원 건물이 차단하고 있다.

 

게다가 단지 뒤편에 자리잡은 가락공원도 주변의 간접 소음을 최대한 완충시켜 정숙성을 더해주고 있다. 가락공원은 산책로 활용 등 주거환경을 업그레이드 시켜주는 녹지의 역할도 충분히 해주고 있어 명품 단지를 만드는 플러스 요인으로도 작용하고 있다.

 

교통에서도 뛰어난 입지를 자랑하고 있다. 단지에서 3분 거리에 위치한 지하철 3호선 연장선인 경찰병원역이 곧 개통을 앞두고 있어 대중교통 이용 폭은 더욱 커질 전망이다.

 

또한 인근 가락시장이 가까워 도보로 이용할 수 있으며, 가든파이브와 새로 만들어질 법조단지도 지역 생활권 내에 입지해 있다.

 

김철우 조합장은 “소음이 없고 살기 좋은 명품 단지 후보지임에도 불구하고 그동안 우리 단지는 주변에 잘 알려져 있지 않았던 곳”이라며 “아파트 리모델링과 지하철역 개통 등 호재를 발판으로 단지 가치 향상과 주거환경 개선을 이뤄나갈 예정”이라고 말했다.

 

▲행위허가 동의서 징구 중=최근 용적률 논란도 해결돼 향후 절차적인 내용에서 사업추진가능성도 밝다. 한동안 용적률 문제로 증축에 따른 리모델링 가능성에 적신호가 켜지기도 했으나 최근 국토해양부에서는 증축에 따른 용적률 문제를 해결해 주는 것으로 유권해석이 내려졌다.

 

향후 또 다시 용적률 문제가 거론된다 하더라도 건축심의를 281.48% 용적률로 통과한 가락현대6차의 경우 이 문제에서 자유로울 가능성이 높다. 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 시행령에 따른 주거지역 300% 용적률 이내에서 사업이 추진되고 있기 때문이다. 마지막 사업추진의 관건은 행위허가 동의율이다. 현재 조합은 행위허가 동의서를 징구 중이며 최근 동의율 50%를 넘겨 속도를 올리고 있다.

 

조합은 재건축사업이 불가능하다는 것은 조합원 모두가 알고 있다고 판단하고 있다. 1991년에 준공된 가락현대6차아파트는 올해로 20년째에 접어들고 있다. 40년 기준의 준공연한 제도에 따르면 재건축은 아직 요원한 셈이다. 문제는 분담금이다. 현재 2억원 가량으로 추산되는 분담금 규모에 부담을 느끼는 조합원들이 적지 않다는 것이다.

 

조합 관계자는 “시공자 측과 분담금 절감 방안에 대해 계속 논의를 진행하고 있으며 대안을 만들어 달라고 요구할 예정”이라고 말했다.

 

 

■ 어떻게 추진되나
조합은 리모델링사업의 본격적인 추진을 앞두고 승부수를 띄울 예정이다.

 

조합은 오는 3월 20일 총회를 개최하는 것으로 결정짓고 시공자인 현대산업개발에 정확한 분담금 산출을 요구하기로 결정했다. 행위허가를 신청하기 전에 먼저 조합원들에게 정확한 분담금 내역을 공개한 후 조합원들에게 계속적인 사업추진 여부를 정식으로 묻겠다는 것이다.

 

건축심의를 통과했기 때문에 설계내용도 거의 확정됐으며 이 내용을 토대로 분담금 산출을 요구할 예정이다. 조합원들로부터 분담금 내역이 받아들여지지 않으면 사업을 중단할 각오도 내비치고 있다. 더 이상 오도가도 못하는 상황을 타개하기 위해서다.

 

이를 위해 조합은 더 이상의 설계변경없이 건축심의를 통과한 내용 그대로 사업을 추진한다는 조건을 내걸었다. 행위허가 후 시공자의 분담금 산출 내역을 받는 것과 지금 받는 것과의 차이가 발생하지 않도록 하기 위해서다.  

 

조합 측에 따르면 현재 조합원별 분담금은 2억300만원인 것으로 알려졌다. 특히 지하층으로의 엘리베이터 연결을 가능하게 하는 설계 도입이 금액의 대폭적인 상승을 초래한 것으로 알려졌다. 따라서 조합은 엘리베이터 지하화를 배제하는 경우에 대한 분담금도 요구할 예정이다. 

 

김철우 조합장은 “어차피 거쳐야 할 절차를 먼저 매 맞고 가자는 취지”라며 “이번 총회를 통해 먼저 분담금을 확정시켜 놓은 후 행위허가를 받으면 향후 사업진행은 원활하게 진행될 것이다”라고 말했다.

 

 

 

 

김철우 조합장은 국내에서 공동주택 리모델링에 대한 관심이 높아지던 2005년 말부터 리모델링에 관심을 갖기 시작했다. 그 후 2007년부터 추진위원장을 맡아 본격적으로 리모델링사업 추진에 나섰다. 문제는 주거환경이 계속해서 나빠지고 있다는 현실에 손놓고 있을 수 없었기 때문이다.

 

김 조합장은 “건축물의 존재이유를 구조안전에서만 찾던 시대는 지났다”며 “얼마나 사람들의 주거 욕구를 충족시켜 주느냐가 관건인 시대”라고 강조했다. 

 

▲리모델링사업 추진 동기는=주거환경을 개선시키기 위해서다. 더 좋은 곳에서 살고 싶어하는 것은 인간으로서 갖는 자연스러운 욕구다. 그동안 우리 단지 주민들은 자체적으로 주거환경을 개선하려는 노력을 해 왔다. 하지만 현재 상황에서 개선할 수 있는 범위는 사실상 한계가 있다는 것을 알게 됐다. 건물 등 물리적 시설들이 고정된 상황에서 아무리 고민해 봐도 뾰족한 대안이 없다. 반면 시간이 지날수록 생활 불편 사항은 계속 증가하고 있기 때문에 어려운 점들이 계속 발생하고 있다. 

 

▲구체적으로 어떤 불편한 점들이 있나=우선 중앙난방방식의 단점을 들 수 있다. 중앙난방방식의 특징은 하루에 몇 번을 정해 그 시간에만 보일러를 가동한다는 것이다. 이러한 일괄적 난방은 주민 개인의 욕구를 충족시켜 주지 못한다. 주차장 문제도 심각하다. 우리 아파트 전체 세대수가 160세대인데 주민들이 이리저리 넓혀 최대로 확보한 주차공간은 125대에 불과하다. 주차공간 부족으로 겹치기 주차를 해놓아 이러저리 밀고 당기고 차에 흠집이 발생해 이웃간 고성이 오가는 경우도 흔치않다.

 

▲정부 정책에 대한 건의 사항은=부유한 사람들은 자신들의 주거 욕구를 충족시켜 주는 곳을 찾아 움직이는 것이 자유롭다. 그러나 집 한 채 갖고 있는 도시 서민들은 다르다. 그래서 갖고 있는 집을 리모델링해 주거환경을 개선시키고자 하는 것이다. 정부에서는 이러한 점을 인식해 주길 바란다. 또 한 가지 건의를 한다면 일관성 있는 리모델링 행정을 해달라고 부탁하고 싶다. 들쑥날쑥하는 제도 때문에 일반 조합원들은 물론이고 일선 구청의 담당자들도 혼란스러워한다. 공무원들은 애매모호하면 인허가를 내주지 않으면 그만이다. 그 피해는 고스란히 조합과 조합원에게 지워진다. 게다가 리모델링사업은 선례가 많지 않기 때문에 공무원들의 소신 행정도 어렵다.

 

▲조합원들에게 전하고 싶은 말이 있다면=행위허가 동의서 제출에 적극적으로 참여해 주기 바란다. 겉으로 크게 표시가 되지 않았을 뿐 사실상 우리 단지 리모델링 사업은 진행이 많이 돼 있는 상태다. 조합설립을 하고 건축심의까지 통과했기 때문이다. 이제 최종 인허가 단계인 행위허가만이 남았다. 조합을 믿고 사업에 참여해 주길 바란다. 현재 행위허가 동의서를 징구 중인데 조합원들의 동의서가 조금 더 모아지면 행위허가 신청이 가능해진다. 현재 공사비가 가장 큰 관건인데 공사비를 최대한 낮추는 방안을 내놓을 예정이다. 무엇보다 조합원들의 조속한 결정이 필요한 시기라는 것을 말씀드리고 싶다. 언제까지 동의율 부족으로 제자리 걸음만 걷고 있을 수는 없다.

 

▲향후 계획 일정은=행위허가 신청 전에 조합원들에게 확정된 설계안에 따른 분담금 확정 총회를 개최해 조합원들의 의견을 물을 것이다. 현재 계획으로는 3월 20일 경 총회를 개최하는 것으로 결정해 놓았다. 그 전에 시공자와 설계안을 놓고 분담금 문제를 확정지을 것이다. 조합의 목표는 명확하다. 시공자의 명확한 분담금 산출안을 놓고 사업 추진을 계속할 것인지 말지를 이번 총회를 통해 결정짓자는 것이다. 이번 총회에서 분담금 산출 내용이 조합원들의 찬성을 받아 통과될 경우 이 계획안 그대로 행위허가 신청에 들어가며 그 내용대로 사업을 추진할 것이다.