한강조망권 확보 프리미엄 효과 확대
동양건설산업과 본계약 절차 등 진행
청담 두산아파트가 지난달 30일 강남구청으로부터 행위허가를 받아 2009년의 대미를 장식했다. 이로써 청담 두산아파트는 2009년 전체를 통틀어 행위허가를 받은 유일한 사업장이라는 영예를 안게 됐다. 또한 강남구 지역에서는 현재 공사가 진행 중인 도곡 동신아파트에 이어 두 번째 행위허가 사업장이 됐다. 이로써 리모델링 업계의 남다른 시선도 받게 될 전망이다. 영동대교 남단에 위치해 있으면서 증축 리모델링의 효과를 누릴 수 있는 다양한 요소를 갖추고 있기 때문이다. 올해 들어 조합은 곧 리모델링 시공자인 동양건설산업과 공사비 협상과 본계약 절차를 진행시킨 후 부담금 확정 총회를 개최할 예정이다. 청담 두산아파트는 지난 1992년 준공됐으며 전체 세대 177세대가 모두 33평형 단일평형으로 구성돼 있다. 예전에는 ‘동산아파트’로 불리다가 ‘두산아파트’로 명칭을 변경했다. 기존 용적률은 258.35%였으며 이번에 행위허가를 받아 370.71% 용적률로 증축 리모델링 공사에 들어갈 예정이다.
▲한강변 리모델링 상징 단지로=청담 두산아파트가 한강변 리모델링의 상징 아파트단지로 부각될 전망이다.
청담 두산의 사업 추진은 일찍부터 업계의 주목을 받았다. 주거환경개선과 증축으로 인한 자산가치 상승 효과가 기대되는 곳으로 한강변 아파트가 주목됐으며 이에 덧붙여 △소규모 단지 △단일 평형이라는 요소들을 모두 갖추고 있었기 때문이다. 의견 취합이 어려운 대형 단지보다 단일 평형으로 구성된 소규모 단지가 사업추진이 수월하다는 것은 업계의 정설이다.
청담 두산은 영동대교 남단 한강변에 위치해 있어 한강 조망권을 갖고 있으며, 총 세대수 177세대로 소규모 단지다. 또한 33평형 단일 평형이다.
따라서 설계에서도 이같은 단지 가치 향상을 더욱 높일 수 있는 방안이 도입됐다. 최근 높은 프리미엄 효과를 누리는 한강 조망권 확보를 위해 기존 남향 세대를 거실 등을 북쪽에 배치한 북향 세대가 제시됐다. 다만, 건축심의 과정에서 13층 세대와 16층 세대가 높이 차이를 없애기 위해 도입하려던 3개층 높이의 가벽체 도입 제안은 건축위원회에 의해 반려됐다.
177세대의 소규모 단지라는 요소는 실제로 사업추진에 도움이 됐다. 직접적인 조합원 관리 및 홍보 활동에 상대적으로 수월했으며 행위허가 신청서 징구 당시 조합장의 활동 반경을 최소화할 수 있었다. 또한 재건축 주장이 상대적으로 적어 주민들의 의견이 리모델링으로 모아질 수 있었다.
33평형 단일 평형이라는 요인도 중요한 요소다. 증축 과정에서 다양한 평형 타입이 제시될 경우 조합원 간 이해관계로 인해 설계안을 확정하는데 어려움을 겪기 때문이다. 청담 두산아파트의 향후 사업추진이 원활할 경우, 두산아파트 사례는 업계에 리모델링 활성화 방안 모색을 위한 연구 사례로 작용할 가능성이 높을 것으로 전망되고 있다.
▲정부 정책 때문에 8개월 끌었다=청담 두산아파트의 창립총회는 지난 2008년 5월로 아직 2년이 되지 않은 셈이다. 그러나 사업추진 기간을 더욱 단축할 수 있었다. 정부의 정책 혼란으로 8개월의 기간을 허송세월 할 수밖에 없었기 때문이다.
먼저, 〈건축법〉 완화 허용 시점과 관련해서 4개월을 보냈다. 〈주택법〉에서는 준공 후 15년이 지나면 조합설립을 가능하게 했지만, 〈건축법〉에서는 20년이 지나야 건축법 완화 규정 적용이 가능하도록 규정하고 있었기 때문이다. 이 제도 또한 조합 측에서 문제 제기를 하고 계속 개정을 요구한 뒤 2008년 10월에야 개정이 마무리됐다.
또한, 증축 용적률과 조례상의 용적률과의 충돌 문제로 4개월을 보냈다. 증축 리모델링 용적률이 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에 따른 서울시 조례에서 정하는 용적률을 초과할 수 있느냐는 문제였다. 이 문제로 인해 청담 두산은 작년 말 곤욕을 겪었다. 서울시 조례상의 용적률은 250%인 반면, 증축 리모델링 용적률이 370%에 달하기 때문이다.
노석균 조합장은 “이처럼 모두 8개월의 기간을 정부의 리모델링 정책에 대한 무관심으로 아무 의미없이 보냈다”면서 “리모델링 제도가 제대로 정비돼 있었다면 지난해 2~3월 행위허가를 받을 수 있었을 것”이라고 말했다.
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사업 2년만에 행위허가… 초고속 사업추진 주목
■ 각종 변수 대응 어떻게
청담 두산아파트의 향후 행보에 관심이 쏠리고 있다. 청담 두산아파트는 창립총회 당시부터 초고속 사업추진으로 주목을 끌었다.
2008년 5월 창립총회를 하자마자 1개월 후 조합설립을 했으며, 동의율 증가도 급속히 높아졌다. 2009년 1월 건축심의를 통과했고 그 해 12월에 행위허가를 받았다. 그 결과 만 2년도 지나지 않아 행위허가를 받았다.
주변에서는 향후에도 청담 두산의 쾌속 사업추진을 기대하고 있다. 2007년을 전후해 몇 몇 리모델링 조합들이 행위허가를 받은 후 정체되고 있지만, 청담 두산은 체질적으로 다르다는 분석이다.
리모델링 침체기에 어려운 상황 속에서도 행위허가를 받고 사업을 추진할 수 있다는 것은 그만큼 내부적으로 사업추진에 대한 잠재력이 충분하다는 해석이다.
게다가 청담 두산의 선전은 인근 지역에도 순효과를 불러일으킬 것이라는 기대가 높다. 특히나 최근 침체돼 있는 리모델링 업계에 긍정적인 영향을 끼칠 수 있다는 것이다.
그렇지만, 청담 두산도 사업을 진행해 오며 적지 않은 풍파를 겪었다. 제도 미비와 외부 경제 변수로 인한 사업지연이다. 이러한 각종 변수들에 어떻게 대응해야 할 지가 조합의 숙제다.
제도가 미비하다 보니 사업 중간에 불쑥 악재가 터져 나오는 게 문제다. 〈건축법〉 완화 규정을 위한 준공연한 문제가 그 사례다. 증축 리모델링을 위해서 〈건축법〉 완화 적용을 해야 하는데 그 완화 적용 기준에 문제가 발생했다. 〈주택법〉에 근거해 진행하고 있는 증축 리모델링사업에서 사용검사 후 15년 이후 리모델링 사업이 가능하다고 명시했으나 정작 〈건축법〉에서는 완화 적용 대상에서 빠져 있었던 것이다. 명백한 정책 당국의 실수였다.
현재도 계속 논란이 반복되고 있는 용적률 문제도 마찬가지다. 덧붙여 2008년 10월 미국발 금융위기도 사업을 휘청이게 만들었다.
노석균 조합장은 “2008년 금융위기가 닥쳤을 때가 가장 어려웠다”면서 “그러나 조합원들의 단합과 최고의 입지 조건에서 진행하는 사업인 만큼 큰 어려움 없이 성공적인 사업이 이뤄질 것이라고 생각한다”고 말했다.
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“정부정책 혼선이 조합 피해 키워
관련법률·제도 등 정비 서둘러야”
노석균
청담 두산아파트 리모델링 조합장
노석균 조합장은 말수가 적었다. 말수가 적은 대신 행동으로 말했다. 용적률 문제로 어려움을 겪을 때도 구청을 직접 드나들며 해결방안을 찾았고, 행위허가 동의서 징구도 노 조합장이 직접 했다.
단지 내 조합원들을 일일이 방문했으며 지방이라 하더라도 직접 찾아다녔다. 말보다 앞선 이러한 행동이 이번 행위허가를 낳았다.
노 조합장은 행위허가를 받았다는 기쁨보다 향후 절차 추진 준비에 여념이 없었다. 시공자와의 공사비 협상 및 본계약 등을 앞두고 준비해야 할 것이 많았다. 계약 이후에는 조합원 총회를 통해 조합원들에게 최종 결재도 받아야 한다.
말수가 적은 그가 “리모델링사업은 어려운 사업”이라고 운을 뗐다.
▲행위허가 받은 소감은=대학 합격증 받은 기분이다. 그동안 행위허가를 받으려고 이리저리 뛰어다닌 기억이 난다. 한편 마냥 기뻐하기만 할 수는 없다. 향후 진행시켜야 할 일들이 많기 때문이다. 곧이어 시공자와의 공사비 협상과 본계약 등의 절차가 남아 있고 부담금 확정 총회도 예정돼 있다. 계속해서 최선을 다해 한강변에 성공적인 리모델링 단지를 만들고 싶다.
▲리모델링사업을 진행해 오면서 가장 어려웠던 점은=정부 정책의 혼란이 가장 큰 어려움이었다. 정부는 리모델링 정책에 관심이 끊고 있다. 정책을 관리하지 않고 그냥 내버려 둔 상태다. 여태껏 진행된 개정 내용들은 민간에서 하나 하나 만들어 갔던 내용이다. 정부 정책만 제대로 만들어졌더라도 우리 단지는 지금보다 8개월의 사업기간을 단축시킬 수 있었다. 8개월 동안의 사업비용을 고려하면 엄청난 비용이다. 우리 단지 뿐만 아니라 전국에서 리모델링사업을 추진하고 있는 현장들에서 소모된 비용을 추산하면 천문학적 금액이 나올 수 있다. 정부가 이런 점에 대해 인식하지 못하고 있으니 안타깝다.
▲리모델링사업에 참여하게 된 계기는=예전부터 동대표회장으로 아파트단지를 위한 활동을 계속 진행해 왔다. 그때 노후화가 심화된 아파트단지에 시설 보수 등 주민편의를 위한 시설 개선에 앞장섰다. 그러다가 인근 지역에서 재건축을 통한 주거환경 노력이 진행되고 있어 우리 단지도 방안을 찾던 과정에서 리모델링을 선택하게 됐다. 그리고 주민들의 호응으로 조합장직에 선출돼 현재까지 이 업무를 해 오고 있다.
▲후배 조합장들에게 도움이 될 만한 조합운영 노하우를 소개한다면=무엇보다 동의율을 높이는 데 주력해야 한다. 동의율 높이는 것을 쉽게 봐서는 안된다. 우리 조합의 경우 73% 이후 정체돼 더 이상 나아가지 않았다. 이런 상황에서 동의율을 높이려면 조합장이 직접 나서라고 조언하고 싶다. 나 역시 직접 조합원들을 만나고 다녔다. 평택, 구파발, 수색 등 밖으로 다니면서 외부 조합원들을 직접 만났다. 직접 조합원들을 만나면서 많은 것을 느꼈다. 진심으로 대하면 어렵게 생각되던 문제들이 풀린다. 조합원들은 사업의 총 책임자인 조합장의 설명을 듣고 싶어 한다. 그러한 설명 과정에서 조합원들을 설득하고 동의율을 높일 수 있다. 순간을 모면하기 위한 말장난은 통하지 않는다. 나는 리모델링 반대 가능성이 높은 연로하신 분들을 집중적으로 만났다. 여러 번 그 분들을 만나고 설득했다. 처음에는 만나려 하지 않던 분들이 나중에는 나를 반기기도 했다.
▲정부 정책에서 개선이 필요한 내용이 있다면=어정쩡한 형태의 리모델링 기준들이 너무나 많다. 사업의 존폐를 결정짓는 내용들도 관련 부서 유권해석 사항인 경우도 많다. 용적률 내용만 해도 그렇다. 증축 리모델링에서 용적률 증가는 이미 증축 리모델링 제도가 도입됐을 때 논의가 끝난 사회적 합의사항이다. 그런데도 지금 또 다시 문제가 되고 있다. 이러한 어정쩡한 형태의 리모델링 기준들이 관련 법률에 정확히 명문화 돼야 한다.
