리모델링 용적률과 조례상의 용적률 충돌 문제가 해결될 기미를 보이지 않고 있어 조속히 해결방안이 제시돼야 한다는 목소리가 높다. 문제가 장기화 되자 피해는 그동안 관계법령을 준수하며 사업을 추진해 오던 리모델링조합에게 전가되고 있다. 청담두산아파트 리모델링조합(조합장 노석균)은 370% 용적률로 건축심의를 통과한 후, 어렵게 행위허가 동의서를 징구해 97%라는 높은 동의율로 최근 강남구청에 행위허가를 신청했으나 상급기관인 국토부 내 부서간 의견이 서로 충돌한다는 이유로 강남구청은 행위허가를 미루고 있다. 대치택지개발지구에 포함돼 있는 개포 대청아파트 리모델링조합(조합장 백옥자)도 비슷한 상황이다. 증축 리모델링을 허용해 주는 내용을 담은 대치택지개발지구 지구단위계획 변경안이 강남구청을 통해 서울시로 제출됐으나, 서울시 역시 상급기관인 국토부의 애매모호한 유권해석을 이유로 들며 지구단위계획 변경안에 대한 최종 결정을 미루고 있어 사업추진이 막혀 있다.

 

▲부서간 의견 통일 시급=용적률 문제의 해결은 국토부 내 부서간 의견 조정이 시급히 이뤄져야 한다는 데에 모아지고 있다.

 

국토부 주택건설공급과, 건축기획과, 도시정책과 세 개 부서 담당자들이 둘러앉아 이 문제의 해결방안을 도출해 내야 한다는 것이다. 오래전에 이같은 절차가 진행됐어야 했지만 문제가 드러난 지금이라도 하루빨리 의견조율이 이뤄져 리모델링사업이 정상화가 될 수 있는 발판을 마련해야 한다는 주장이다.

 

심지어 담당 공무원의 자질을 의심한다는 의견도 제기되고 있다. 국토부장관 직인이 찍힌 공문이라면 그 공문의 내용은 국토부의 대표성을 나타내는 것이고 공문이 나가기 전에 국토부 부서 내 검토를 통해 통일된 의견이 나왔어야 했다는 지적이다.

 

한 리모델링 전문가는 “장관 직인이 찍혔다는 의미는 결국 국토부 내부에서 정리된 공식적인 입장이라는 것”이라며 “그럼에도 불구하고 국토부 내에서 한 입으로 세 가지 말을 한 꼴이 되고 있으니 문제가 심각한 상황”이라고 말했다.

 

▲강남구청 강행의지=상황을 지켜보던 강남구청은 국토부 주택건설공급과가 ‘증축 용적률이 조례상 용적률 초과를 허용’하는 의견을 내놓는다면 ‘초과 불가’ 의견을 내놓은 도시정책과의 의견을 제쳐두고라도 행위허가를 강행할 수 있다는 의견도 내놓고 있어 주목되고 있다.

 

향후 감사 등 법령 위반 여부 판단에 따른 문책이 뒤따를 위험이 있지만 용적률 문제가 장기화 될 경우 민원 해결 차원에서 이런 결정을 내릴 수도 있다는 것이다. 다만, 최소한 주택건설공급과의 ‘유권해석’이 필요하다는 입장이다.

 

이 주장은 현재 찬성과 반대입장이 서로 1 : 1로 비기고 있다는데서 출발한다. 국토부 도시정책과가 도시밀도 관리를 이유로 조례상의 용적률 초과를 ‘불허’하는 입장이고, 건축기획과가 ‘허용’하는 입장을 보이고 있다는 논리다.

 

 

따라서 최종 한 표를 쥐고 있는 주택건설공급과 의견을 다시 한 번 확인해 보겠다는 것이다. 리모델링 인허가를 담당하고 있는 강남구청 주택과 입장에서 직속 상급기관 여부를 따져 보더라도 주택건설공급과가 더 큰 영향력을 끼칠 수 있는 직속 상급기관인 셈이다. 

 

강남구청 관계자는 “현재까지 진행돼 왔던 증축 리모델링 취지에 비춰 본다면 현재 거론되고 있는 용적률 문제는 사실상 허용해 주는 것으로 결론 내려질 공산이 큰데도 불구하고 국토부 내부의 통일된 의견이 나오지 않고 있어 답답하다”며 “국토부 내부 의견 통일이 안된다하더라도 주택건설공급과에서 ‘용적률 허용’ 유권해석을 내린다면 구청에서는 행위허가를 해 주는 것을 적극 검토할 예정”이라고 말했다.

 

 

■ 앞으로 어떻게 되나
사안의 심각성을 인식한 것일까. 국토부 주택건설공급과가 서울시 아파트 현황 자료 수집에 나섰다. 일선에서는 이같은 모습을 보고 제도개선의 신호탄이 아니겠냐며 기대감을 감추지 못하고 있다.

 

국토부 주택건설공급과는 지난 15일 서울시에 공문을 내려보내 서울시 전체 25개 자치구에 대한 아파트 현황 자료를 요청했다. 공문에서 ‘리모델링 활성화’를 언급하며 자료 조사의 취지를 밝혔다. 서울시는 자료 조사를 위해 각 자치구에 보낸 공문에서 “국토부로부터 공동주택 리모델링 활성화를 위한 제도개선 검토 등에 참고하고자 아파트 용적률 등에 대한 세부현황 조사 요청이 있었다”고 밝혔다. 공문에는 아파트 세부현황 조사표 양식이 첨부됐다.

 

조사표 양식의 항목은 용적률 내용이 강조돼 국토부 측에서 검토하고 싶어하는 내용이 용적률 관련 내용으로 보인다는 게 관계 공무원의 설명이다.

 

한 구청 관계자는 “국토부에서 내려보낸 세부항목을 보니 용적률 내용에 초점이 맞춰진 듯 하다”면서 “현재 용적률 문제의 해결 방안을 검토하려는 것으로 보인다”고 말했다.

 

세부 항목은 △아파트단지명 △동수 및 세대수 △준공연도 △대지면적 △건축면적 △연면적 △용적률 △용도지역 △지침상 용적률이다. 공문에서는 ‘작성시 참고사항’이라며 ‘용적률, 용도지역, 지침상 용적률은 반드시 작성해 주기 바란다’는 내용이 포함됐다. ‘지침상의 용적률’이란 조례에서 정하고 있는 용적률을 가리킨다.

 

이번 조사의 취지를 묻는 질문에 국토부는 조심스러운 반응이다. 이번 조사가 리모델링 용적률 문제를 해결하는 동시에 향후 제도개선을 위한 자료확보 아니냐는 추측에 대해서도 직접적 인과관계를 부인하고 있다. 하지만 문제를 인식하고 검토의 필요성에 대해서는 인정하고 있다.

 

국토부 관계자는 “공문내용에 ‘활성화’라는 단어가 들어갔지만 반드시 리모델링 활성화를 한다고 단언할 수는 없다”고 말했다. 하지만 “정확한 현황 조사 자료를 토대로 검토한 이후에 내부 회의 및 전문가 의견수렴을 통해 결정할 예정”이라고 말했다. 이어 자료 수집과 관련해서는 “그동안 관련 단체의 자료협조를 받았던 바 있으나 자료의 정확성 측면에서 신중을 기하기 위해 각 자치구에 자료 조사 협조를 의뢰한 것“이라고 덧붙였다.

 

이에 대해 전문가들은 국토부가 해결 방안을 모색하고 있는 것이라는 낙관적 전망을 펴고 있다. 조사자료의 항목 기준에서 보더라도 용적률 내용이 강조돼 있어 이번 조사의 취지가 명확해 보인다는 것이다.

 

한 전문가는 “이번 조사의 취지가 용적률 내용에 집중돼 있는 것으로 볼 때 국토부가 용적률 문제 전반을 인식했다는 것으로 해석할 수 있다”며 “이를 발판으로 리모델링 제도 전체를 개선해야 한다는 요구도 뒤따라야 할 것”이라고 말했다.

 

 

 

■ 전문가들 시각
이번 용적률 문제는 리모델링 제도 전체에 대한 제도 개선 요구로 이어질 조짐을 보이고 있어 향후 귀추가 주목되고 있다.

 

우선 업계 및 조합 관계자들에게도 큰 각성의 계기가 됐다. 증축 리모델링의 가장 기본적 전제인 용적률 내용이 현재까지 국토부 내부에서도 조율되지 않고 있다는 것은 제도 자체에 커다란 문제가 있다는 방증으로 받아들이고 있다. 이번 계기가 리모델링 제도의 전체적 인 내용을 검토하는 기회로 활용해야 한다는 것이다.

 

용적률 문제가 해결됐다고 해서 현재 제도가 존속된다면 또 다시 문제가 되풀이될 수 있다는 우려도 제기되고 있다. 현재까지의 리모델링 개선 과정은 일선 조합이나 시공자 등 민원성 문제에 따른 해결에 치중돼 왔던 게 문제다. 그러다보니 근본적인 문제에 접근하기 보다는 사업진행 과정의 발목을 잡는 표피적인 문제해결에만 집착해 왔었다는 것이다.

 

준공연한에 대한 종전 사례도 좋은 증거다. 리모델링 활성화를 위해 〈주택법〉 개정을 통해 조합설립 기준을 위한 준공연한을 종전 20년에서 15년으로 단축했지만 〈건축법〉에서는 그대로 20년으로 남아있어 반쪽짜리 개정이 됐던 사례가 있다. 이 반쪽짜리 개정을 제대로 돌려놓는 데에도 1년의 시간이 걸렸다.

 

따라서 이번 기회에 리모델링 법률 체계를 단일화해야 한다는 주장이 최근들어 더욱 커지고 있다. 이번 용적률 문제에 따른 각 부서의 의견 충돌도 결국은 단일 법령 체계가 미흡하기 때문이라는 지적이다. 준공연한에 대한 15년 단축 과정에서 발생했던 문제 또한 단일 법령 체계가 아닌 〈주택법〉 〈건축법〉등 개별 법률에 퍼져 있기 때문이라는 것이다.   

 

윤영선 한국건설산업연구원 기획실장은 “법률 체계 단일화는 현재 혼란스러운 리모델링 제도의 근본을 제대로 놓는다는데 큰 의미가 있다”며 “국토부 등 정책 당국에서는 법률 체계 개정에 대해 심각히 고민해야 할 것”이라고 말했다.

 

덧붙여 관리부서 체계의 개선도 필요하다는 지적이다. 리모델링 제도를 전문적으로 담당하는 별도의 부서도 필요하다는 것이다. 현행 재건축·재개발 분야는 국토부 내에 ‘주택정비과’라는 별도의 부서가 마련돼 있어 10명의 직원이 담당하고 있다. 또한 성격이 비슷한 정비사업 관련 업무를 담당하는 국토부 도시재생과도 9명의 직원이 배속돼 있다. 하급기관인 서울시 및 각 구청 또한 이와 비슷한 상황이다. 재건축·재개발의 경우 별도의 부서가 마련돼 다수의 담당자들이 근무하고 있다.

 

반면 리모델링 부서 현황은 열악함 그 자체다. 국토부만 보더라도 리모델링 분야는 주택건설공급과 내 한 명의 사무관이 담당하고 있다. 게다가 이 사무관의 담당 업무 중 리모델링 업무의 비중은 다른 업무의 10분의 1 가량이다.

 

한 구청 공무원은 “사업이 추진되는 방식이 재건축·재개발과 동일해 민원 업무 등을 진행하는데 어려움이 많다”면서 “재건축·재개발과 같은 형태의 부서 형태의 직제가 필요하다”고 말했다.