※ 지난 호까지 3회에 걸쳐서 조합에서 시공자에게 휘둘리지 않고 객관적이고 공정하게 시공사를 선정하고 공사계약을 체결하는 절차에 관하여 설명을 드렸습니다.
시공자를 조합이 원하는 조건으로 입찰하도록 하고 또 시공자 선정 후 바로 공사계약을 체결하기 위해서는, 조합에서 현장설명회 때에 배포할 공사계약서를 작성하는 것이 필요한데, 이 공사계약서를 나름대로 작성하여 게재하도록 하겠습니다. 시공자에게 일방적으로 불공정하지도 않고 조합과 시공사의 입장을 모두 배려하면서 가장 공정하게 만들었으니, 많이 이용하시기 바랍니다.
게재되는 공사계약서는 아래와 같은 원칙하에 만들었습니다.
① 조합과 시공사의 입장을 모두 배려하여 양자 모두에게 공정하게 작성함을 원칙으로 하였습니다. 단, 시공사에게는 불리하고 조합원 입장에서는 유리하여 이 항목을 선택하면 시공단가가 높아질 가능성이 있는 항목도 있습니다. 하지만 그렇더라도 조합의 입장에서 반드시 정하여야겠다는 내용은 이를 반영하였습니다.
② 일부 내용을 보고 “어? 이 조항은 조합에 유리한데?” 또는 “어? 이 조항은 시공사에게 유리한데?”라는 생각을 하신다면, 그것은 지금까지의 관행이 잘못되어 있기 때문일 것입니다.
지금까지는 시공사가 사업제안서를 제출하여 조합총회에서 그 사업제안서에 따라 시공사를 선정해 놓고서도 계약체결단계에서는 조합이 더 유리하게끔 시공사에게 사업제안내용을 수정해 달라는 경우도 있었고, 시공사는 사업제안서에 없는 내용 중 이익에 관계된 조항을 최대한 시공사에게 유리하도록 작성하는 것이 관행이었습니다. 그러는 가운데서 시공자선정 총회후 몇 개월 또는 1년이 지나도록 계약체결을 하지 못하고, 심한 경우에는 시공사에서 조합에 조합운영비를 지급하지 않아 조합 근무자들이 몇 개월씩 월급을 받지 못하는 불상사도 흔히 생겼습니다.
따라서 이러한 양자 간의 억지를 없애고 처음부터 공정하게 제대로 된 공사계약서를 만들어서 서로의 신뢰 속에 공사계약을 체결하도록 유도 하였습니다.
☞ 갑의 연대보증인 없음
공사계약조건
제1장 총 칙
제1조 (목적) 이 계약은 ○○(시·도) ○○(시·군·구) ○○(읍·면·동) ○○번지 소재 ○○ 주택재건축정비사업에 관하여 “갑”과 “을”의 지위, 권리·의무 등을 규정함으로써 상기 재건축사업의 성공적인 완성을 목적으로 한다.
제2조 (공사의 범위) “을”이 시공할 공사의 범위는 “갑”이 제공한 토지상의 기존건물 철거공사, 동 대지상에 관할 지방자치단체장이 최종 승인한 사업시행계획(변경 승인을 포함한다. 이하 같다.)상의 아파트 및 부대복리시설 등의 건축을 공사범위로 한다.
제3조 (당사자간의 지위 및 사업원칙) ① “갑”과 “을”은 사업시행자와 시공자의 관계로서 「도시 및 주거환경정비법」과 「주택법」등 관계법령에 따라 그 책임과 의무를 지며 본 사업이 성공적으로 완료되도록 상호 신의성실의 원칙에 따라 계약을 이행하도록 한다.② 본 계약과 관련하여 “갑”은 조합원 전체를 대표하며, 본 계약조건에 따라 행한 “갑”의 행위는 조합 전체의 권한·의무 행위가 성립되는 것으로 간주한다. 동시에 “갑”의 조합원은 “을”에게 일체의 권리행사를 직접 요구할 수 없으며, “갑”을 통해서만 할 수 있다.③ “갑”과 “을”은 동 대지에 관계법령에 따라 아파트 및 부대시설을 건설하여 “갑”의 조합원에게 우선 공급하고, 잉여 아파트 및 부대시설(상가 등)은 주택공급에관한 규칙에 의거 일반분양을 원칙으로 한다.④ “을”은 “갑”이 요구할 경우 “갑”의 총회, 이사회, 대의원회의에 참여하여 사업현안에 대한 설명을 하여야 한다.
제4조 (사업시행의 방법) ① “갑”은 “을”에게 “갑”과 “갑”의 조합원이 소유하고 있는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 ○○필지 일대의 토지를 제공하고 공사계약금액을 지불하며, “을”은 “갑”이 제공한 토지에 관할 지방자치단체장이 승인한 설계도서, 계약서 등의 내용에 따라 건축시설을 시공한다. 이 경우 “을”에게 제공하는 토지라 함은 “갑”이 토지의 대지 사용권을 확보하여 “을”의 공사착공에 지장이 없는 상태의 토지를 말한다.② “갑”의 조합원의 이주비 및 사업경비는 “을”이 “갑” 및 “갑”의 조합원에게 대여하고 “갑” 및 “갑”의 조합원은 제39조 및 제40조의 규정에 따라 원리금을 상환하여야 한다. 다만, “갑”이 원할 경우에는 금융기관으로부터 위 이주비 및 사업경비를 직접 조달할 수 있으며, 이 경우 “을”은 지급보증을 해야 한다.
제5조 (사업의 재원 등) ① “갑”은 제4조 제1항의 토지를 제공한다.② “을”은 제4조 제1항의 건축시설을 시공하고 사업경비 등을 대여하며 본 공사를 시공함에 있어 다음 각 호의 업무를 수행한다.
1. 건축공사2. 토목공사3. 조경공사4. 전기공사(기계, 소방설비 포함)5. 설비공사(기계, 소방설비 포함)6. 철거공사(공사관련 배관, 관로, 지장물 등 각종 이설공사등 포함) 및 잔재처리7. 주택법에 의한 도로, 공원 전기, 통신, 상·하수도, 가스, 지역난방(또는 개별난방) 등 간선시설 설치·인입공사(개별 호수 인입공사 포함) (제7호 공사에는 기부채납할 도로, 공원부분의 공사도 포함한다. 도로, 공원공사의 공사단가는 본 공사단가와는 별도로 추후 조합과 협의하여 결정하고, 협의가 안될 경우에는 조합은 위 공사만을 위한 다른 업체를 선정할 수 있다.)8. 예술장식품 설치9. 지하수 개발공사(해당시에 한한다)10. 분양과 관련한 견본주택 운영(부지 임차, 건립, 관리, 철거 등), 분양광고, 분양보증업무 등단, 견본주택(M/H)은 조합원분양신청 전에 각 평형별로 건립하고 운영기간은 “갑”과 “을이 협의하여 결정한다. 마감자재는 조합의 승인을 받아야 한다.11. 사업시행인가 이행조건에 관련된 제반공사12. 상가 등 복리시설의 구획별 상·하수도, 전기, 통신 등 관련 공사13. 하자보수 등에 관한 제반업무14. 기타 “갑”과 “을”이 협의한 사항
제6조 (공사예정공정표와 공사비 산출내역서 등) ① “을”은 본 계약체결시 제2호, 제3호 및 제4호의 서류를 “갑”에게 제출하여야 하며, 착공시에는 제1호 및 제4호의 서류를 첨부한 착공신고서를 “갑”에게 제출하여야 한다.
1. 현장대리인 지정서2. 공사예정 공정표3. 공사비 산출내역서(수량산출서 및 원가계산서 포함)4. 기타 “갑”이 요구하는 주요자료② “을”은 계약의 이행 중에 제1항의 규정에 의하여 제출한 서류의 변경이 필요한 때에는 관련서류를 변경하여 제출하여야 한다.③ “갑”은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 제출된 서류의 내용을 조정할 필요가 있다고 인정될 경우에는 “을”에게 이의 조정을 요구할 수 있다.④ “을”은 공사와 관련하여 “갑”이 현장 제반관리 업무상 필요로 하는 자료 및 현황 등을 이의없이 즉시 제공하여야 한다.
제7조 (공사계약금액) ① “갑”이 “을”에게 지급해야 하는 공사계약금액은 다음과 같으며, 동 금액은 제6조 제1항의 공사비 산출내역서에 의해 산출한다. 다만, 관할 지방자치단체장으로부터 사업시행인가를 득하는 과정에서 설계내역변경 및 법규의 변경 등이 있는 경우에는 “갑”과 “을”이 협의하여 조정키로 하되, 용적률의 변동, 평형변경 등에 의한 공사규모의 변경은 평당 공사비단가에 영향을 미치지 않는다.
② 제1항의 공사비는 제24조 및 제25조의 마감자재를 기준으로 하며, “갑”의 조합원이 그 마감자재를 상회하는 품질을 요구할 경우 제1항의 공사비와는 별도이며, 이에 대한 공사비의 조정은 “갑”과 “을”이 협의하여 결정한다.③ 도급금액의 공사단가에는 “을”이 무상으로 지급하여야 하는 비용, 각종의 무이자 대여금에 대한 금융비용, 기타 모든 비용(조합원 부담부분은 제외) 등이 포함된 것으로 한다.
제8조 (물가변동으로 인한 계약금액의 조정) ① 사업참여제안서에 제시된 착공기준일(계약체결이후에 착공기준일이 조정이 있는 경우에는 최종 착공기준일)로부터 실제 철거완료일(착공신고일로 하면 “을”이 임의적으로 착공신고일을 조정할 수 있으므로 철거완료일로 한다)까지 공사비 산출내역서에 포함되어 있는 품목 또는 비목의 가격 등의 변동(증가 또는 감소 모두 포함)으로 인한 총 공사금액의 등락액이 철거완료일을 기준으로 계산할 때 총공사금액의 100분의 5 이상인 때에는 100분의 5를 초과하는 부분에 대하여 “갑”과 “을”이 합의하여 계약금액을 조정한다. 단, 변동폭이 100분의 5 이내인 경우에는 증가 또는 감소를 불문하고 계약금액대로 한다. ②“을”이 제1항에 의한 계약금액의 증액을 요구하는 경우에는 재정경제부에서 조사발표하는 소비자물가지수 중 시도별 주택설비수리항목지수 또는 시도별 소비자물가지수 등을 적용한 계약금액 조정내역서를 제출하여야 한다.(제료비와 노무비의 비율은 정부발표 노무비율에 따른다.)
제9조 (공사기간) ① 공사기간은 사업부지내 이주완료를 통보한 날로부터 ○○개월로 한다. 단, “을”의 귀책사유가 아닌 사유로 공사기간내에 공사를 완공할 수 없는 경우에는 “갑”과 “을”이 협의하여 공사기간을 조정한다. ② 공사완공일은 사용검사(임시사용검사도 포함한다)필증 교부일로 본다.
제10조 (계약이행보증) ① “을”은 본 계약의 이행을 보증하기 위하여 “갑”에게 총 공사금액의 10분의 1에 해당하는 금액을 납부하여야 한다. 단, 다음 각 호의 기관이 발행한 보증서 제출로 대신할 수 있다. 1. 보증보험회사가 발행하는 보증서 2. 금융기관의 지급보증서 또는 예금증서 3. 국채 또는 지방채
☞ 조합임원의 연대보증책임 없음
② “을”은 계약금액이 증액된 경우에는 이에 상응하는 금액의 보증금을 추가 납부하여야 하며, 계약금액이 감액된 경우에는 “갑”은 이에 상응하는 금액의 계약보증금을 “을”에게 반환하여야 한다. ③ 제34조 제1항의 각 호의 사유로 계약이 해제된 경우 제1항의 규정에 의하여 납부된 계약보증금은 “갑”에게 귀속한다. 이 경우 계약의 해제에 따른 손해배상액이 계약보증금을 초과한 경우에는 “갑”은 “을”에게 그 초과분에 대한 손해배상을 청구할 수 있다. ④ “갑”은 제34조 제2항 각 호의 사유로 계약이 해제되거나 계약의 이행이 완료된 때에는 제1항의 규정에 의하여 납부된 계약보증금을 지체없이 “을”에게 반환하여야 한다.
제11조 (인·허가 업무의 주관) 당해 사업과 관련한 인·허가 등 제반업무는 “갑”이 주관하되 “을”은 이에 적극 협조하여야 한다.
제12조 (공부정리 등) 법령이 정하는 매도청구대상자, 현금청산대상자등이 소유하고 있는 부동산에 대한 소유권정리, 제측량에 의한 지적정리, 소유권 이외의 권리(저당권, 임차권, 지상권, 가압류 등) 정리 및 기타 공부정리는 “갑”의 책임과 비용으로 한다.
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