한성대입구역 대표할 랜드마크 주상복합 건설
용적률 337% 적용 지상 29층 421가구 신축
서울 성북구 동소문2구역이 한성대입구역 역세권의 랜드마크로 탈바꿈하기 위한 재개발사업에 재돌입했다.
동소문2구역은 그동안 제3종일반주거지역임에도 지구단위계획에 따라 용적률이 240% 정도에 불과한데다, 층수도 15층으로 제한돼 사업성이 좋지 못했다.
하지만 집행부의 끈질긴 노력 끝에 지난해 11월 준주거지역으로 용도지구가 상향됨에 따라 사업성이 크게 개선됐다.
이에 따라 현재 조합은 준주거지역에 맞는 새로운 사업계획을 바탕으로 조합설립 변경인가 절차를 진행하고 있다.
특히 이 구역은 초역세권에 위치해 있는데다 성북천을 끼고 있는 우수한 입지조건을 갖추고 있어 아파트는 물론 상가 분양성도 높을 것으로 예상되고 있다.
▲준주거지역 종상향, 용적률 240%→337%로 급증… 사업성 높아져=한성대입구역 동측에 인접한 동소문2구역이 준주거지역으로 종상향 됨에 따라 사업성이 높아지게 됐다.
서울시는 지난해 11월 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역을 상향하는 내용을 담은 동소문2구역 정비구역 변경지정을 고시했다.
성북구 동소문동2가 33번지 일대에 위치한 동소문2구역은 당초 구역면적이 1만8천486㎡에 용적률 240%를 적용해 총 316가구가 건립될 계획이었다. 하지만 정비구역 변경지정 고시문에 따르면 준주거지역으로 종상향 되면서 면적이 약 2천171㎡ 증가한 2만657.3㎡로 확정됐으며, 용적률도 약 100%가 상승해 337%로 계획됐다.
이에 따라 신축가구 수는 종전 316가구에서 421가구로 약 105가구 늘어나게 됐다. 연면적으로 환산할 경우 공동주택은 기존 5만585.47㎡에서 8만797.63㎡로 약 3만111.17㎡가 증가하고, 상가도 6천750㎡에서 약 8천㎡ 가량 증가해 1만4천750㎡를 건립하게 된다.
전용면적별로는 △임대(31~59㎡) 47가구→73가구 △59㎡ 93가구→122가구 △84㎡ 128가구→184가구 △115㎡ 48가구→42가구 등으로 각각 변경된다.
층수도 상향 조정됨에 따라 쾌적한 주상복합 단지를 건설할 수 있게 됐다. 3종일반주거지역이었던 기존에는 층수가 지하2층에서 지상15층으로 역세권 입지조건에 맞지 않는 중층 건물을 건립해야 했다. 하지만 준주거지역으로 종상향 됨에 따라 층수는 지하3층에서 지상29층으로 14층을 더 높일 수 있게 됐다.
이에 따라 당초 근린생활시설을 포함해 총 9개 동으로 아파트단지를 건립할 계획이었지만, 이번 층수 상향으로 총 6개 동으로 줄어들게 됐다.
특히 1~2층은 상가가 들어서는데다 3층은 필로티로 계획해 사실상 4층부터 아파트가 들어서게 된다. 사생활 침해로 인해 기피하는 1~2층의 아파트가 없어지게 된다는 것이다.
이필재 조합장은 “지난 5년 동안 구청과 시청을 수십 차례 방문하며 요구해온 준주거지역 종상향이 확정됨에 따라 사업성이 매우 높아지게 됐다”며 “사업계획이 새롭게 수립된 만큼 조합설립 변경인가 절차를 진행하고 있다”고 설명했다. 이어 “조합원들이 적극적으로 협조한다면 최소한의 부담금으로 조합원들이 희망하는 아파트나 상가를 분양받을 수 있을 것”이라고 강조했다.
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성북천 수변공원 인접… 상가분양 활기 예상
■ 입지 조건은
동소문2구역은 한성대입구역과 맞닿아 있는데다, 구역 남측으로 성북천 수변공원과 인접해 있는 입지조건을 갖추고 있어 상가 분양성이 높을 것으로 예상되고 있다.
특히 동소문2구역은 입지조건에 맞는 사업계획을 수립해 상권 활성화를 유도할 방침이다. 우선 한성대입구역을 지하층에서 바로 연결해 입주민들이 편리하게 역을 이용할 수 있도록 하는 한편, 역을 이용하는 사람들이 상가를 바로 이용할 수 있도록 했다. 또 지상에는 연도형 상가를 배치하고 단지를 공원화해 성북천을 찾는 사람들의 유입을 최대한 이끌어 낼 계획이다.
현재 조합이 파악한 상권분석에 따르면 동소문동2가 일대에는 주택은 많은 반면, 온 가족이 편리하게 이용할 만한 상업시설은 많지 않은 상황이다. 주차시설이 부족한데다, 길거리음식이나 소규모 식당이 대부분이어서 온 가족이 이용하기에는 다소 불편하다는 것이다. 이에 따라 이 구역의 주상복합에는 인근 주민들은 물론 성북천을 찾는 시민들이 이용할 수 있는 식당으로 상가를 특성화할 계획이다.
아파트 분양성도 높을 것으로 전망되고 있다. 구역 주변에 한성대학교를 비롯해 성신여대, 가톨릭대, 서울대연건캠퍼스(서울대학병원) 등이 위치해 있어 주택의 수요는 늘어나고 있는 추세다. 하지만 상대적으로 주택을 공급할 수 있는 공간이 거의 없기 때문에 분양 가능성이 높다는 것이 조합 측의 설명이다. 나아가 조합은 조합원들의 재정착률을 높이기 위해 부분임대형 주택을 공급할 계획을 세우고 있다. 조합원들이 임대수익을 얻을 수 있는 방안으로 부분임대형 주택을 도입하겠다는 것이다.
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“성북천변에 ‘가족형 식당’ 특화
주변 상권 활성화에 매진하겠다”
이필재
동소문2구역 재개발조합장
“그동안 학수고대하던 준주거지역으로의 종상향을 이뤄냈습니다. 조합원들의 재산가치를 극대화시킬 수 있는 계획은 마련됐습니다. 남은 것은 조합원들이 얼마나 참여하느냐의 문제입니다. 신속하게 사업이 추진될 수 있도록 조합원들의 적극적인 참여를 부탁드립니다.”
이필재 조합장은 조합원들의 재정착률을 높이는데 중점을 두고 사업을 추진하겠다고 강조했다. 시간이 다소 걸리긴 했지만 3종일반주거지역을 준주거지역으로 상향한 이유도 조합원들의 분담금을 줄여 재정착률을 높이기 위해서였다. 또 이 조합장은 조합원들의 참여를 이끌어내 조합원들이 원하는 사업을 만들어가겠다고 밝혔다.
▲현재 구역은 어떤 상황인가=말로 설명하기 힘들 정도로 주거환경이 낙후된 상황이다. 일제강점기 시절에 지어진 집이 아직도 있을 정도다. 전통 한옥이 아닌 목조에 흙을 덧입혀 만든 집이다. 이미 주택 일부가 소실된 상황이다. 비가 새는 것을 막기 위해 지붕에 천이나 비닐을 덮고 있는 집들도 많다. 이런 집들 대부분은 아직도 연탄으로 난방을 해결하고 있다. 도로나 주차장과 같은 기반시설이 부족한 것도 문제다. 구역 내에는 차량이 진입할 수 있는 도로가 거의 없기 때문에 큰 도로에서부터 이삿짐이나 연탄을 날라야 한다.
▲지난해 준주거지역으로 종상향된 것으로 알고 있다. 조합을 설립한 상황에서 다시 변경인가를 받아야 하는 종상향을 추진한 이유는=우리구역은 제3종일반주거지역임에도 용적률이 240%에 불과했고 층수도 지상 15층으로 제한됐다. 이렇다보니 사업성이 좋지 않았다. 하지만 지난해 준주거지역으로 상향됨에 따라 아파트 신축 가구 수가 기존 316가구에서 421가구로 100가구 이상 늘어났다. 층수도 기존 15층에서 29층으로 높아졌기 때문에 토지활용도나 단지 쾌적성도 높아질 것으로 예상된다. 조합을 다시 설립해야 하는 어려움은 있지만, 조합원들의 분담금을 줄일 수 있는 유일한 대안이었기에 종상향을 추진하게 됐다.
▲주상복합은 일반 아파트에 비해 입주민들이 생활하기에 불편하다는 인식이 있는데=기존 주상복합에는 발코니가 없고, 새시가 아닌 작은 창으로 지어져 생활하는데 불편한 것이 사실이다. 또 아파트에 비해 실제 사용하는 전용면적도 좁다. 하지만 우리구역에 지어질 주상복합은 2층까지 상가로 지어질 뿐 일반 아파트와 동일하다고 보면 된다. 현재 지어지는 아파트와 마찬가지로 발코니와 새시가 설치되고, 전용면적도 일반 아파트와 동일하다. 특히 2층까지 상가로 지어지는데다 3층은 필로티를 설치하기 때문에 최하층이 4층부터 시작된다. 로열층을 배정받을 가능성이 그만큼 높아지게 된다는 것이다.
▲상가 면적이 적지 않은데, 상가 특화 방안은 어떻게 계획하고 있나=구역 남측에는 ‘리틀 청계천’이라 불리는 성북천이 흐르고 있다. 현재 복개공사를 마친 상태여서 많은 사람들이 구경을 오거나, 휴식을 취하기 위해서 찾는다. 하지만 주차공간이 협소하기 때문에 온 가족이 편안하게 이용할 수 있는 식당은 거의 없는 상황이다. 따라서 단지 내 상가는 이러한 가족단위가 이용할 수 있는 식당으로 특화할 계획이다. 단지 내 주차장을 활용하고, 성북천과 연동된 공원형 단지를 건설한다면 충분히 좋은 상권이 형성될 것으로 생각한다.
▲조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면=준주거지역으로 종상향 되기까지 적지 않은 기간이 걸린 만큼 조합원들도 기다리시는데 힘드셨다는 것을 알고 있다. 하지만 준주거지역으로의 종상향은 그동안의 기다림을 상쇄시켜줄 만큼의 가치가 있는 일이라고 생각한다. 이제부터 본격적인 재개발사업이 시작된다. 조합원들도 사업에 관심을 가지고 함께 해주길 바란다. 또 궁금한 사항이나 의심되는 점이 있다면 언제든지 사무실로 찾아와 확인해 주길 부탁드린다.
