‘지분쪼개기’ 없고 일반분양 많아 사업성 양호
층수완화에 쾌적한 자연환경까지… 투자가치↑
수원시의 재개발 사업이 본격화됨에 따라 신도시에 비해 상대적으로 저평가된 구도심이 새로운 조명을 받고 있다.
수원시에서는 그동안 구도심이 팽창함에 따라 영통, 광교 등 신도시 위주의 개발이 진행돼 왔다.
하지만 지난 2006년 수원시 도시 및 주거환경정비기본계획이 수립됨에 따라 추진된 재건축·재개발 등 정비사업이 서서히 결실을 맺어가고 있다.
특히 수원 115-11구역은 수원의 중심부에 위치해 있는데다 사업 속도가 빨라 수요자들의 관심이 높은 상황이다.
이 구역은 영동고속도로와 용인·서울고속도로 등 교통인프라가 잘 갖춰져 있고, 인근에 상권도 형성돼 있어 편리한 생활이 가능하다.
여기에 세계문화유산으로 등재된 화성(華城)이 인접해 있어 신도시에서는 느끼지 못하는 또 다른 매력을 갖추고 있다는 평가를 받고 있다.
▲97,122㎡에 총 1,302가구 대규모 단지 건립… 지분쪼개기 거의 없어 사업성 높아=수원 115-11구역은 수원시 팔달구 지동 115-11번지 일대로 수원 화성 동측에 위치해 있다.
이 구역의 대지면적은 9만7천122㎡로 건폐율 20.57%, 용적률 192.41%를 적용해 총 1천302가구를 건립할 계획이다. 전용면적별로는 △35㎡ 222가구(임대) △84㎡ 840가구 △114㎡ 104가구 △121㎡ 53가구 △146㎡ 27가구 △151㎡ 56가구 등으로 구성된다.
현재 건축계획상으로는 용적률이 200% 이하로 비교적 낮은 편이지만 조합원이 583명밖에 되지 않아 개발이익이 많을 것으로 예상되고 있다. 수원시의 경우 재개발사업이 추진되면서 이른바 ‘지분쪼개기’ 광풍이 불었지만 115-11구역의 경우 사업추진이 불확실해 지분을 나눈 조합원이 거의 없어 일반분양물량이 많다.
기본계획고시 당시 115-11구역은 문화재인 화성과 인접해 층수가 최고 7층으로 제한돼 있는데다 구역이 워낙 낙후된 상황이어서 재개발에 대해서는 조합원들도 회의적인 입장이었다. 하지만 집행부의 노력으로 층수가 완화됨에 따라 사업이 급물살을 타게 됐다. 이에 따라 층수 상향과 지분쪼개기 방지, 신속한 사업 추진이라는 ‘일석삼조’의 효과를 누리게 됐다.
최진태 조합장은 “수원 화성이 인접해 층수제한을 받다보니 사업성이 낮아 사업추진에 어려움이 많았다”며 “집행부와 주민들의 노력으로 층수가 일정부분 완화됐지만 주민들의 재산권을 보호하기 위해 더 노력해 나갈 것”이라고 말했다.
▲사통팔달의 교통 여건에 풍부한 편의·문화시설, 쾌적한 자연환경까지=115-11구역은 수원시의 중심부에 위치해 있어 교통과 편의, 자연환경이 골고루 갖춰진 최적의 입지조건을 자랑하고 있다.
우선 교통망은 그야말로 사통팔달이라는 평가에 부족함이 없다. 차량으로 불과 10분이면 영동고속도로를 이용할 수 있어 인천, 의왕, 안산, 용인 등 수도권은 물론 강원도까지도 편리하게 이동할 수 있다. 여기에 경부고속도로와도 이어져 있어 동서와 남북을 잇는 교통망으로 전국 주요도시로 이동이 가능하다. 또 지난 2009년 개통된 용인·서울고속도로가 인접해 있어 서울과의 연계성도 높여주고 있다. 이에 따라 서울로 출퇴근을 하는 수요자들에게도 인기가 높을 전망이다.
수원의 중심에 위치한 만큼 쇼핑·문화시설을 이용하기에도 편리하다. 먼저 수원 최대 전통시장인 영동시장이 구역 인근에 위치해 있어 다양한 물건을 저렴한 가격에 구입할 수 있다.
영동시장은 수원 뿐만 아니라 평택, 화성, 오산 등에서도 장을 보러 왔을 정도로 수도권에서는 가장 큰 규모의 시장이었다. 현재 재래시장 활성화사업으로 상점이 개·보수돼 현대적인 시설로 바뀌어 의류, 잡화, 농산물 등이 거래되고 있다.
또 구역 인근에 위치한 팔달문 주변에는 각종 쇼핑시설과 극장, 웨딩홀, 호텔 등이 밀집해 있으며 수원 최초의 의과대학병원인 가톨릭대학교 성빈센트병원도 인근에 위치해 있다.
특히 구역 인근에 자리잡고 있는 수원 화성이 세계문화유산으로 등재됨에 따라 성곽 주변에 공원화 사업이 진행되고 있다. 또 구역 인근의 수원천도 복원공사가 한창 진행 중이어서 사업이 완료되면 쾌적한 환경을 제공하게 될 전망이다.
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소형 다세대주택 3.3㎡당 1천300만원 거래
■ 현재 시세는
수원115-11구역 내 주택 가격은 소형 다세대주택의 경우 3.3㎡당 약 1천300만원 선으로 형성돼 있는 것으로 알려졌다. 다만 최근 부동산시장 침체 여파로 급매물을 제외하고는 거의 거래가 없다고 공인중개사들은 전했다.
구역 인근에 위치한 한 공인중개사 대표는 “10평 미만의 소형 다세대주택의 경우 3.3㎡당 1천200만~1천300만원 선에서 매물이 나오고 있다”며 “단독주택의 경우 3.3㎡당 약 600만원선에 시세가 형성돼 있다”고 말했다. 이어 “부동산시장이 워낙 침체돼 있다보니 현재는 급매물 위주로 거래가 되고 있다”고 덧붙였다.
또 이 대표는 사업이 많이 진행된 상황이기 때문에 실제 거주를 목적으로 투자하는 것이 바람직하다고 설명했다. 이 대표는 “재개발이 추진되기 전에는 워낙 저평가돼 있던 지역이라 가격이 크게 오른 상황”이라며 “서울과의 접근성이 좋고 주변에 편의시설과 공원 등이 잘 조성돼 있기 때문에 실제 생활하기 위한 수요자라면 눈여겨볼만 하다”고 말했다.
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“층수제한은 조합원 재산권 침해
헌법소원도 불사… 권리 찾을것”
최진태
수원115-11구역 재개발 조합장
지난 2006년 ‘2010년 수원시 도시 및 주거환경정비기본계획’이 고시됐을 당시만 하더라도 수원115-11구역의 재개발사업에 대해 기대하는 사람은 없었다. 수원 화성이 인접해 있어 층수제한을 받아 사업성이 없었기 때문이다. 그로부터 약 5년이 흐른 지금, 아무도 쳐다보지 않았던 115-11구역에 대한 평가는 180도 달라졌다. 모두가 ‘안 된다’고 말할 때 ‘할 수 있다’는 신념으로 사업을 추진해 온 최진태 조합장이 있었기에 가능했던 일이다. 최 조합장의 고집스러운 신념은 결국 층수 완화를 이끌어냈고 이로 인해 사업은 일사천리로 진행됐다. 결국 115-11구역은 수원시 정비사업의 ‘미운 오리새끼’에서 수원을 대표하는 ‘백조’로 거듭나게 된 것이다.
▲사업성이 낮은 어려운 상황에서 사업을 추진했다=정비기본계획이 발표된 당시만 하더라도 주민들은 물론 행정청에서도 재개발사업에 대한 기대가 없었다. 구역이 워낙 낙후된 데다 수원 화성에 인접해 있어 층수제한까지 받아 사업성이 없었기 때문이다. 나 역시 집을 팔고 이사를 갈 생각이었다. 하지만 당시 지분가격이 불과 평당 200만원 밖에 되지 않았다. 수원의 중심부에 위치해 있는데 재산가치가 너무 낮아 억울한 생각마저 들었다. 하지만 층수문제를 해결한다면 충분히 재개발사업을 통해 재산가치를 높일 수 있다고 판단해서 사업을 추진하게 됐다.
▲수원의 정비사업이 가장 힘든 이유로 층수제한을 꼽는데=수원의 대부분 정비구역들은 문화재나 비행고도로 층수제한을 받고 있는 상황이다. 이에 따라 정비기본계획 상 용적률도 전부 활용하지 못하는 곳들이 대부분이다. 우리 구역 역시 마찬가지다. 수원 화성이 인접해 있어 기본계획 고시 당시만 하더라도 7층 이하로 제한을 받았다. 문화재가 인접해 있다는 이유로 층수제한을 받아야 할 이유가 없었다. 특히 문화재와 일정 거리가 떨어져 있는데도 무조건 층수를 7층으로 제한한다는 것은 국민의 재산권을 침해하는 것이다.
▲층수 완화를 이끌어 냈는데=층수를 완화받기까지 정말 많은 어려움이 있었다. 전국의 세계문화유산을 찾아다니면서 층수제한 실태 등에 대해 파악했고, 주민들에게 연명부를 받아 층수 완화를 요구했다. 결국 문화재 200m 밖에는 10층 이상의 건축물 건립이 가능하다는 답변을 이끌어 냈다. 하지만 아직 완벽한 상황은 아니다. 문화재청의 심의를 받도록 하고 있기 때문이다. 건축심의를 앞두고 있는 상황인 만큼 지속적으로 층수완화를 요구할 것이다. 사업과 상관없이 층수제한 완화가 이뤄지지 않을 경우 헌법소원을 제기해서라도 주민들의 권리를 찾기 위해 노력할 것이다.
▲층수 완화 이후로 사업이 신속하게 진행되고 있다. 그동안 사업은 어떻게 진행됐나=지난 2006년 11월 추진위원회 승인을 받고 2009년 5월 구역지정을 받았다. 이후 구역지정을 받은 지 불과 4달도 걸리지 않아 조합설립인가를 받았다. 하지만 전국적으로 정비사업에 소송이 유행처럼 번지면서 우리구역도 다소 지연됐다. 지금은 대부분의 소송이 마무리된 상태여서 사업에 집중할 수 있다. 현재 사업시행인가를 받기 위한 업무가 진행 중이다. 시공자로는 대우건설과 현대건설을 선정한 상태다.
▲조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면=집행부를 비방하며 유언비어를 퍼뜨리고 있는 일부 세력들이 있는 것으로 알고 있다. 조합은 아무런 이유 없이 사업에 반대하는 세력들과 아무런 타협도 하지 않았고 앞으로도 타협은 없을 것이다. 우리 구역은 조합원들의 단합으로 층수 완화를 이끌어 냈다. 조합원들의 단합이 얼마나 중요한지는 조합원들도 잘 알고 있을 것이라 생각한다. 앞으로도 집행부를 믿고 사업에 적극적으로 참여해 주시길 당부 드린다.
