총 2천500가구 초고층 주상복합건물 건립
교통 요충지… 사업 속도 빨라 수익성 최고
경기도 고양시의 낙후된 주거환경을 개선하기 위한 재정비촉진사업이 본격적인 시행에 들어갔다. 고양시가 능곡, 원당, 일산지구 등 3개의 재정비촉진지구에 대한 재정비촉진계획 수립을 완료함에 따라 일선 현장마다 정비사업 추진을 위한 준비작업에 돌입했다.
이들 구역 중에서도 능곡6구역은 고양시 재정비촉진지구에서 첫 번째로 추진위원회를 승인받아 재정비촉진사업을 이끌어갈 선두주자 역할을 하고 있다.
특히 이 구역은 빠른 사업추진과 함께 높은 용적률을 확보함에 따라 사업성도 우수하다는 평가를 받고 있다. 여기에 서울 외곽순환도로와 자유로 등 주요 간선도로가 인근에 위치해 있는 교통의 요충지여서 도시환경정비사업으로 인한 기대감이 점점 커지고 있다.
▲고양시 재정비촉진사업의 첫 스타트, 높은 용적률로 사업성 우수=고양시 능곡6구역에 이목이 집중되고 있다. 고양시에서는 최초로 추진위원회를 승인받아 빠르게 사업이 추진되고 있을 뿐만 아니라 도시환경정비사업의 특성상 높은 용적률이 적용돼 사업성이 매우 높을 것으로 예상되기 때문이다.
능곡6구역은 지난달 11일 추진위원회를 승인받았다. 이 구역은 당초 재개발이 추진됐으나 촉진지구로 지정된 후 3개 구역이 통합되면서 현재 도시환경정비 방식으로 사업이 추진되고 있다. 재개발이 추진됐던 만큼 주민들이 사업에 적극적으로 참여하고 있어 사업 전망을 밝게 하고 있다.
실제로 이 구역은 불과 한 달도 걸리지 않아 추진위 설립동의율이 60%에 육박할 정도로 사업이 빠르게 진행되고 있다. 현재 고양시 내 촉진지구에서는 유일한 추진위원회다.
능곡6구역은 대규모 면적에 높은 용적률을 확보해 사업성이 매우 높을 것으로 예상되고 있다. 촉진계획에 따르면 이 구역은 고양시 덕양구 토당동 290-10번지 일원으로 대지면적이 8만2천663㎡로 도시환경정비사업구역으로는 대규모 사업장이다. 여기에 계획용적률이 634%에 달해 총 2천538가구(임대, 오피스텔 포함)의 대단위 주상복합을 건립할 계획이다.
추진위에 따르면 현재 토지등소유자는 463명으로 임대주택을 제외하더라도 약 2천가구 가량이 일반분양될 전망이어서 충분한 사업성을 갖추고 있다.
추진위는 7:3의 ‘주거+상업’비율을 최대 9:1로 상가비율을 낮춰 사업성을 높이겠다는 계획이다. 현재 비율로 주상복합건물을 건립할 경우 상가 분양에 어려움을 겪을 수 있다는 판단에서다.
황창신 총무이사는 “상가비율을 낮춰 전체의 10%만 잡더라도 남대문시장의 면적에 달하는 상가를 지어야 한다”며 “사업성을 높이기 위해 용적률이 조금 떨어지더라도 상가비율을 낮출 수 있는 방안을 검토하고 있다”고 설명했다.
▲주요 간선도로 인접한 요통 요충지, 천혜 자연환경 갖춘 입지조건=능곡6구역은 우수한 교통 여건은 물론 자연 경관도 빼어나다.
우선 이 구역은 서울 외곽순환고속도로와 자유로가 만나는 입지적 장점으로 교통 요충지라는 평가를 받고 있다. 이에 따라 서울은 물론 의정부나 김포, 인천, 수원, 안산, 판교, 구리 등 수도권의 주요 도시와의 접근성이 매우 높다. 경부, 영동, 서해안 고속도로를 이용하기에 편리해 전국으로의 이동도 수월하다.
여기에 경의선 능곡역이 구역 인근에 위치해 있으며 각종 시내버스도 정차하기 때문에 대중교통을 이용하기에도 편리하다. 또 상암도로와 제2자유로가 인근에 개통될 예정이어서 교통은 더욱 편리해질 것으로 예상된다.
능곡지구를 둘러싼 자연 환경도 이 구역의 자랑거리다. 구역 인근에 북한산, 행주산성, 일산호수공원, 장흥 유원지 등 녹지·공원시설이 풍부하다. 최고 45층으로 지어지는 고층 주상복합의 특성으로 인해 한강조망도 가능할 것으로 예상되고 있다.
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“소형주택 3.3㎡당 2천300만원선 거래”
■ 현재 시세는
능곡6구역은 재정비촉진지구로 지정된 후에 주택 가격이 약 2배 이상 크게 올랐다고 인근 공인중개사들은 전했다.
구역 인근에 위치한 동일공인중개사사무소(031-971-8900)의 장가선 대표는 “현재 능곡6구역 내 대지지분 26㎡이하 소형 다세대주택의 경우 3.3㎡당 약 2천300만원선에 거래가 되고 있다”고 말했다. 이어 “뉴타운으로 지정되기 전에 비하면 약 2배 이상 오른 가격”이라고 설명했다.
하지만 일반분양물량이 워낙 많은데다 입지조건도 좋아 여전히 투자가치가 높다는 설명이다. 장 대표는 “능곡6구역은 용적률이 600%를 넘기 때문에 일반분양물량이 넘쳐나서 사업성이 매우 좋다”며 “외곽순환도로, 자유로 등 각종 교통망이 잘 갖춰져 있는데다 자연환경도 좋아 향후 미래가치가 매우 높을 것으로 예상된다”고 말했다. 이어 “차량을 이용할 경우 불과 15분이면 서울 마포구에 도착할 수 있다는 점을 감안하면 아직까지 서울에 비해 저렴한 상황이기 때문에 투자가치는 높은 편”이라고 설명했다.
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“상가비율 낮춰서 사업성 극대화
친환경 에너지로 관리비 최소화”
박형순
능곡6구역 도시환경정비 추진위원장
능곡6구역의 박형순 위원장은 정비사업의 주체가 주민이어야 한다는 신념으로 사업을 추진하고 있다. 협력업체는 전문지식이 부족한 집행부를 도와주는 역할일뿐 사업의 주체가 돼서는 안 된다는 것이 그의 생각이다. 협력업체의 이권 개입을 절대 용납할 수 없다는 것이다.
실제로 박 위원장은 업체에게서 자금을 대여하지 않고 자신이 자본을 출자해 지금껏 추진위를 운영해 왔다. 이러한 독립성은 곧 투명한 사업 추진으로 이어지고 있다. 박 위원장은 보다 투명하고 정직한 사업 추진으로 주민들의 개발이익에 앞장서겠다고 강조했다.
▲사업을 추진하게 된 계기는=우리 구역은 당초 고양3-1구역이란 명칭으로 재개발사업이 추진됐었다. 당시 주민들의 권유로 가칭 추진위원장을 맡아 재개발사업을 준비했었다. 그러던 중 능곡재정비촉진지구로 지정됨에 따라 우리 구역은 총 3개 재개발구역이 통합되고 사업방식도 도시환경정비로 변경됐다. 3개 구역이 통합되다보니 굳이 내가 사업에 관여하지 않아도 될 것이라고 생각했다. 하지만 주민들은 사업을 추진해달라며 위원장으로 추대했다. 인근 주민들조차도 위원장을 하지 않으면 사업에 참여하지 않겠다고 할 정도였다. 주민들의 기대가 큰 만큼 투명하게 사업을 추진하고자 위원장을 맡게 됐다.
▲사업을 추진하면서 어려웠던 점은=일부 사업을 반대하는 주민들로 인해 사업 추진에 어려움을 겪고 있다. 당초 우리 구역은 더 일찍 추진위 승인을 받을 수 있는 상황이었다. 하지만 일부 주민들이 민원을 제기하는 등의 반대 행위로 사업이 다소 늦어졌다.
▲아직 선정된 협력업체가 없는데 협력업체 선정에 중점을 두는 부분은=우리 구역은 특정 업체로부터 자금을 차입해서 사업을 추진하지 않고 저를 비롯한 일부 추진위원들이 자금을 출자해 사업을 추진해 왔다. 따라서 업체 선정에 투명성을 확보할 수 있는 여건은 마련돼 있다. 협력업체는 무엇보다 실력있고 안정적인 업체를 선정하는 것이 중요하다. 물론 이러한 업체는 총회를 통해 주민들이 선정하게 될 것이다. 주민들이 우수한 업체를 선정할 수 있도록 투명하게 총회 절차를 진행할 수 있도록 노력할 것이다.
▲상업비율을 낮추는 방안을 모색하고 있는데=현재 촉진계획대로 사업을 추진하게 되면 과도하게 많은 면적을 상가로 공급해야 한다는 문제점이 있다. 최근 부동산시장이 침체돼 있는데 특히 상가 분양이 가장 어려운 상황이다. 현행 계획대로라면 남대문시장의 약 3배에 달하는 면적이다. 따라서 미분양 발생 가능성이 높은 상가를 최소화시키고자 하는 것이다. 주거비율을 상향조정하기 위해 도시계획조례 변경을 위한 주민 진정서를 제출하고 협력업체 선정 후 촉진계획도 변경을 요청할 계획이다.
▲향후 건설될 주상복합에 신경을 쓰는 부문은=우선 입주자들이 생활하는데 편리한 아파트를 짓고 싶다. 특히 주상복합은 관리비가 많이 든다는 고정관념이 있다. 따라서 태양광이나 지열, 풍력 등 친환경 에너지를 이용해 주민들의 부담을 줄일 수 있도록 노력하겠다. 또 우리 구역에는 최고 45층 높이의 초고층 주상복합이 들어선다. 따라서 랜드마크 역할을 할 수 있는 명품아파트를 건축할 수 있도록 설계 과정에서부터 신경을 쓸 것이다. 향후 선정하게 될 설계사, 시공자 등과 협력해 고양시의 랜드마크 주상복합을 지을 수 있도록 노력하겠다.
▲주민들에게 하고 싶은 말이 있다면= 현재 우리 구역은 고양시에서 최초로 추진위 승인을 받는 등 빠르게 사업을 추진하고 있다. 이러한 신속한 사업 추진은 주민들에게 보다 많은 개발이익으로 돌아갈 것이다. 앞으로도 추진위는 보다 투명하고 신속하게 사업을 추진하도록 노력할 것이다. 주민들도 보다 많은 관심과 협조를 부탁드린다.
