관리처분계획인가까지 마치고 이주·철거를 앞두고 있는 A재개발 구역의 B조합장은 요즘 골치가 아프다. 현금청산 대상자들이 청산금이 적다는 주장을 하며 이주를 기피하는 것은 물론 일부 주택 및 상가 세입자들마저 철거민 단체들과 연합해 이사를 가지 않고 있기 때문이다. 하지만 이들은 토지수용, 주거이전비 및 영업보상권 지급, 명도소송 등 법적으로 해결할 수 있는 길이 있다. 따라서 B조합장은 관련 업체들 및 임원들과 긴밀한 협조 아래 세입자들및 현금청산자들을 만나 협의를 하는 동시에 말이 통하지 않은 일부 극렬한 사람들을 대상으로는 법적 절차를 준비하고 있다. 하지만 더 큰 문제가 생겼다. 구역 내에 남편은 주택 세입자이지만 부인 명의로 근린생활시설을 보유하고 있는 세대가 10여세대나 있었던 것이다. 이들은 근린생활시설을 소유함에 따라 조례 및 정관에 따라 모두 공동주택을 분양받게 됐다. 이 경우 주거이전비를 보상해야 하는지가 B조합장의 큰 고민거리다. 이들은 세입자이기 때문에 주거이전비를 보상해 달라고 하지만 주택을 분양받은 사람들에게 주거이전비를 지급하는 것에 대한 판단이 서지 않기 때문이다. 정비사업전문관리업자 등 협력업체들에게 물어봐도 시원한 답이 나오지 않았다.

 

▲조합원인가, 세입자인가=A구역의 상황을 정리해 보면, 주택재개발 정비구역 내 주거용 건축물의 세입자인 세대주 C씨의 배우자는 D씨다. 물론 같은 세대이고 같은 번지에 거주하고 있으며 A구역의 구역지정을 위한 공람·공고일 3개월 전부터 거주하고 있었다.

 

그런데 D씨는 같은 구역 내에 세탁소(주거용이 아닌 근린생활시설)를 소유하고 있다. D씨는 조합의 관리처분기준에 따라 아파트를 분양 받게 됐는데 이 경우 세입자이자 세대주인 C씨에게 주거이전비를 보상해야 하는지 여부가 논란이 되는 것이다.

 

국토해양부는 이에 대해 명확한 답을 내리고 있다. 국토부의 해석에 따르면 C씨의 세대는 하나의 정비구역 내에서 세입자와, 세입자에게 주거이전비를 보상해야 할 주체인 시행자 즉 ‘조합’의 구성원으로서 요건을 동시에 충족하고 있다는 것이다.

 

즉 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉(이하 토지보상법)  준용 규정에 따라 주거이전비 보상 대상이 되는 세입자인 동시에 조합정관에 따라 조합원일 뿐 아니라 그 세대원 전부가 스스로 이주해야 하는 대상이다.

 

이와 같이 보상 주체로서의 자격과 보상대상자로서의 자격이 동시에 충족되는 경우는 〈도시 및 주거환경정비법〉에서의 〈토지보상법〉 준용 취지에 맞지 않아 주거이전비 대상이 아니라는 게 국토부의 해석이다.

 

▲주택 분양받으면 시행자, 주거이전비 대상 아니다=전문가들은 국토부의 해석에 대해 〈토지보상법〉에서 규정하고 있는 시행자와 보상을 받는 대상의 차이점을 인지해야 한다고 강조하고 있다. 위에서 예로 든 A구역의 경우 같은 세대원인 C씨와 D씨는 세입자인 동시에 시행자의 자격을 충족하고 있다. 따라서 주거이전비 지급 대상인지 아닌지에 대한 논란이 있는 것이다.

 

〈토지보상법〉 상 공익사업의 시행자는 대개 국가 및 공공이라고 볼 수 있다. 즉 공익사업에 의해 토지 등을 취득 또는 사용할 수 있는 권리를 가진 것이 시행자 즉 국가, 지방자치단체, 공기업 등 공공 부문인 것이다.

 

〈토지보상법〉 제4조의 규정에 의하면 공익사업은 △국방·군사에 관한 사업 △관계 법률에 의해 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도·도로·공항·항만·주차장·공영차고지·화물터미널… 등에 관한 사업 △국가 또는 지방자치단체가 설치하는 청사·공장·연구소·시험소·보건 또는 문화시설·공원·수목원·광장·운동장 등 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업 △관계 법률에 의해 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관의 건립에 관한 사업 등이다.

 

또 △국가·지방자치단체·정부투자기관·지방공기업 또는 국가나 지자체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업 △위의 사업을 시행하기 위해 필요한 통로·교량·전선로·재료적치장 그 밖의 부속시설에 관한 사업 및 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업 등도 포함된다.

 

이처럼 공익사업은 대개 국가나 지자체, 공기업, 정부투자기관 등 공공 부문이 시행하는 것으로 보상을 받는 대상은 민간인인 경우가 많다. 즉 시행자(공공)가 민간인이 가지고 있는 토지 및 물건 등에 대한 권리를 취득 또는 사용하는데 대해 손실의 보상에 관한 사항을 규정한 법률이 〈토지보상법〉으로 해석해도 무방할 것이다.

 

위에서 예를 든 C씨와 D씨의 경우는 재개발 구역에서 하나의 세대원이며 C씨의 경우 세입자의 지위를 가지고 있지만 D씨는 공동주택을 분양받아 조합원의 지위를 가지고 있다. 즉 재개발 사업의 시행자의 지위를 가지고 있는 것이다. 만약 이 세대에 주거이전비를 지급하게 된다면 시행자가 시행자에게 보상을 하게 되는 경우가 된다. 따라서 시행자가 토지 및 물건 등에 대한 권리를 취득 또는 사용해 보상하는 경우가 아니라 시행자가 시행자에게 보상하게 되는 것이기 때문에 〈토지보상법〉의 취지에 부합되지 않아 주거이전비 지급 대상이 아닌 것이다.

 

▲재개발, 왜 주거이전비를 지급하나=〈토지보상법〉은 대부분 국가 또는 공공이 시행하는 사업, 즉 공익사업에서 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의해 취득하거나 사용할 때 손실의 보상 등에 관한 사항을 규정한 법률이다. 그런데 왜 대부분 조합, 즉 민간이 시행하는 사업인 재개발 사업에서 주거이전비 등을 보상할까?

 

〈토지보상법〉 제4조 제8호에서는 그 밖에 다른 법률에 의해 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 공익사업으로 규정하고 있다. 또 〈도정법〉 제40조 제1항은 정비구역 내에서 사업 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관해서는 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고 〈토지보상법〉을 준용하도록 돼 있다. 따라서 조합이 시행하는 재개발 사업의 경우 조합이 수용권을 가지고 있기 때문에 공익사업으로 분류돼 〈토지보상법〉에서 규정한 바대로 세입자에 대해 주거이전비 등을 지급해야 하는 것이다.

 

 

■ 영업보상권은 어떻게 되나
재개발 정비구역 내 근린생활시설에서 영업을 하고 있으면 영업손실보상 대상이 된다는 게 전문가들의 설명이다. 그렇다면 근린생활시설을 소유하는 D가 해당 시설에서 영업까지 하고 있었다면 영업보상권 지급이 되는지 여부도 관심거리다.

 

전문가들은 이에 대해 보상권 지급 대상이 아니라는 견해를 밝히고 있다. 여기서도 주거이전비 지급 대상에서의 논리와 같이 D는 주택을 분양받아 조합원으로 구성되는 조합, 즉 시행자로서의 지위를 가지고 있기 때문에 지급 대상이 아니라는 것이다. 영업의 손실 등에 대한 보상은 〈토지보상법〉 제77조에서 규정하고 있다. 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 손실에 대해서는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작해 보상해야 한다.

 

재개발 구역 내 대부분을 차지하는 휴업에 대한 손실 평가에서 휴업기간은 원칙적으로 3월 이내로 한다. 다만 예외적으로 실제 휴업기간을 감안해 산정하기도 하지만 그 경우에도 2년을 초과하지 못하도록 했다.

 

비용은 휴업기간에 해당하는 영업이익에 △휴업 기간 중 영업용 자산에 대한 감가상각비, 유지관리비와 정상적으로 근무해야 하는 최소 인원에 대한 인건비 등 고정적 비용 △영업시설, 원재료, 제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액 △이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인해 소요되는 부대비용 등을 합해 평가한다. 한 감정평가사는 이에 대해 “재개발 사업에서는 90% 이상이 휴업보상”이라며 “간단히 말해 3개월 영업이익에 이전비 등을 더한 금액이 영업보상 비용이라고 할 수 있다”고 설명했다.

 

 

 

■ 주거이전비 대상요건은
재개발 사업에서 구역 내 거주하는 세입자라고 해서 모두 주거이전비 대상이 되는 것은 아니다. 〈토지보상법〉에서는 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업 법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 지구 안에 3월 이상 거주한 세입자를 지급 대상으로 하고 있다.

 

즉 재개발 사업의 경우 구역지정을 위한 공람·공고일 3개월 전부터 이주 시점까지 거주해야 주거이전비 지급 대상이 되는 것이다. 무허가 건물 세입자의 경우도 구역지정을 위한 공람·공고일 1년 전부터 거주하면 주거이전비 지급 대상이 된다.

 

주거이전비는 통계청에서 발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한다. 만약 가구원수가 1인인 경우에는 2인 기준의 월평균 가계지출비에서 〈토지보상법〉에서 정한 산식에 의해 산정한 1인당 평균비용을 뺀 금액으로 정한다. 또 가구원수가 6인인 경우 6인 이상 기준의 월평균 가계지출비를 적용한다. 6인을 초과할 경우에는 6인을 초과하는 가구원수에 1인당 평균비용을 곱한 금액을 더한 금액으로 산정한다. 각각 가구원수별 금액에 4개월분을 곱한 액수가 주거이전비가 된다.