“돈 없고 근거도 모호…” 사업 난항
부산, 52가구 임대 구입땐 61억원 비용 추산
대전시도 5천여가구 세대당 6,400만원 소요
지방의 주택재개발 사업이 작년 5월 시행된 임대주택 건립 의무화로 사업진척에 난항을 겪고 있다. 임대주택을 인수해야 할 지방자치단체나 지방공사가 재원 마련에 어려움을 겪고 있기 때문이다. 반면 건설교통부는 1년 6개월여가 지난 지금까지도 세부 기준이나 근거를 구체적으로 마련하지 않은 채 수수방관하고 있는 실정이다. 이로 인해 해당 조합들은 관리처분계획(안)을 수립하지 못해 사업을 진행하지 못하고 있다. 이미 대전과 부산에서 이러한 현상이 시작되고 있으며 내년이면 광주 등 전국적으로 확산될 전망이어서 대책 마련이 시급한 실정이다.
▲임대구입, 지자체 어쩌나=지방 재개발 사업이 위기에 봉착했다. 각 시·도 조례에 재개발 임대의 인수주체를 정해 놓았지만 근거가 부족하거나 있어도 지자체가 임대주택을 인수할 여유가 없기 때문이다. 즉 돈이 없다는 것이 큰 이유다.
서울·수도권 다음으로 가장 큰 재개발 시장을 가지고 있는 부산시의 경우 작년 5월 건교부가 ‘정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율’을 고시한 후 사업시행인가를 받은 구역은 당리1구역을 포함해 4~5개 사업장으로 파악되고 있다.
또 이를 포함 10월 말 현재 부산에서 조합설립인가를 받은 구역은 29개로 알려져 있다. 따라서 이들 구역은 부산시의 고시에 따라 전체 세대수의 8.5% 이상을 임대주택으로 지어야 한다.
부산시 <도시 및 주거환경 정비조례>에 따르면 토지등소유자 또는 조합이 건설하는 임대주택은 부산시장의 요청이 있을 때 시장에게 처분해야 하며 처분가격·방법 및 절차와 임대주택관리 등에 관해서는 규칙으로 정하게 돼 있다.
이에 따라 부산시 <도시 및 주거환경 정비조례 시행규칙> 제10조 내지 제12조에서는 임대주택의 매입, 공급기준, 관리 등에 관한 사항을 명시해 놓았다.
문제는 이를 인수할 자금이 부산시에 마련돼 있지 않다는데 있다. 설령 있다 해도 서울·수도권처럼 임대수요자가 많지 않아 심각성이 더하다는 것이 해당 지자체 및 업계 관계자의 분석이다.
올해 관리처분인가를 받은 서울 J구역의 경우 14.84평형 52가구의 임대주택을 짓는데 건축비 42억5천800만원, 택지비(토지대금, 감정평가액) 23억6천792만원, 대지조성비 9천753만2천원, 암석굴착·철거비 5억7천229만6천원 등 총 72억9천574만8천원이 소요될 것으로 추산됐다.
부산의 경우 감정평가액이 낮아 이를 서울의 절반 수준으로 계산할 때 J구역과 같은 수준의 임대주택을 부산시가 매입하려면 약 61억원의 비용이 들 것으로 추산된다.
하지만 현재 부산시에 따르면 시가 확보하고 있는 도시·주거환경정비기금은 약 400억원 정도로 부산시 전체 재개발구역의 임대주택을 확보하기에는 턱없이 부족한 실정이다.
대전의 경우는 문제가 더 심각하다. 당장 목동1, 대흥1, 선화구역 등이 관리처분에 임박했거나 앞두고 있는 실정이다. 하지만 현재 도시·주거환경정비기금 적립액은 지난말 현재 85억원으로 한 개 구역 정도 밖에 예산 확보가 안 된다.
이나마 내년에 재정비촉진지구 및 계획을 수립하기 위한 용역비로 55억원을 지출할 예정인 것으로 알려져 대전시가 재개발 임대주택을 인수하기란 물리적으로 불가능한 실정인 것으로 보인다.
대전시의 재개발 정비예정구역은 83개에 이른다. 시의 추정에 따르면 건설예정 임대주택은 5천247가구로 최소 3천358억800만원(세대당 6천400만원)이 소요될 것으로 예상된다. 따라서 부산과 마찬가지로 시가 재개발 임대주택을 인수하기란 요원한 것으로 분석된다.
특히 대전시의 경우 도시개발공사 및 주택공사와 재개발 임대 문제에 대해 협의했으나 사업성 저조로 인해 예산지원 없이는 추진이 어렵다는 얘기만 나왔다. 특히 주공의 경우 공동시행한 구역 외에는 임대주택 매입 및 관리는 어렵다는 답을 보내온 것으로 확인됐다.
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조합 “관리처분 못해 사업 발목”
■파장과 전망
자금 등을 이유로 지자체가 임대주택을 인수하지 못함에 따라 관리처분을 앞둔 지방의 재개발 조합들은 사업이 무기한 연기될 수도 있는 상황에 처했다. 임대주택에 대한 인수자가 확정되지 않아 수입추산액을 결정할 수 없기 때문이다.
관리처분계획을 수립하려면 조합원의 종전자산평가와 종후자산평가를 한 뒤 추정비례율을 산출해야 한다.
비례율은 조합의 총 수입에서 총 소요비용을 뺀 뒤 그 금액을 분양대상자의 종전 자산 총 평가액으로 나눈 수로 결정된다.
또 조합원의 개별 종전자산평가액에서 비례율을 곱한 금액과 분양받을 조합원의 개별 분양가를 비교해서 각각의 분담금이 확정되는 것이다.
이 때 총 수입은 조합원분양, 일반분양, 보류시설, 임대수입, 부대복리시설 수입 등으로 대략 분류된다. 즉 임대수입이 없으면 총 수입이 확정되지 않고 따라서 관리처분계획의 수립이 어렵게 되는 것이다. 이처럼 관리처분계획 수립이 어려워져 인가를 받지 못하면 철거, 착공이 지연돼 사업은 올스톱될 수도 있다.
상황이 이렇게 되자 지방의 조합들은 건교부의 무사안일한 행정에 대해 일제히 비난하고 있다.
부산의 한 조합 임원은 “현실을 고려하지 않은 채 제도를 만들어 놓고 1년 6개월이 지나는 동안 나몰라라 하고 있는 것이 국민을 위한 공복으로서 할 행동인지 의문스럽다”고 목소리를 높였다.
대전 조합의 관계자 또한 “어떻게 해야 할지 막막할 따름”이라며 “아무리 고민하고 전문가에게 조언을 구해도 이 문제에 대한 해답이 나오지 않는다”고 답답한 속내를 내비췄다.
지자체 공무원들도 해결 방안을 찾지 못하는 것은 마찬가지다. 부산시청 담당자는 “택지개발지역의 임대주택도 남아도는 실정인데 재개발 임대까지 건립되면 공급 포화 상태를 맞게 될 것”이라며 “부산 뿐 아니라 지방 시·도의 공통적인 사안으로 건교부의 전향적 검토가 있어야 한다”고 꼬집었다.
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개선건의에도 ‘아랑곳’
건교부 뒷짐행정 한심
■정부측 반응
그동안 각 지자체에서는 여러 경로를 거쳐 제도개선을 건의해 온 것으로 밝혀졌다. 대전의 경우만 해도 올해 3월 건교부에, 6월과 9월 각각 시·도지사협의회시와 국가청렴위원회에 제도개선을 건의한 바 있다.
임대주택 의무건립 규정은 지방자치단체의 열악한 재정여건 및 지역실정을 고려하지 않은 획일적인 기준이므로 삭제해 달라는 요청을 한 것이다.
또 지난 8일에는 울산 중구청에서 서울·부산·대구·인천·대전·울산 중구, 광주 동구 등 전국 7대 대도시 중심구 구청장들이 모여 “자치구가 재원확보에 여러움을 겪고 있다”며 “주택임대료도 상승하고 있어 재개발 임대주택 의무조항을 삭제해야 하다”고 정부에 건의했다.
지방 재개발 시장의 형편이 이러함에도 불구하고 건교부는 아직까지 뚜렷한 해결방안을 내놓지 못하고 있다.
건교부 담당부서 관계자는 “재개발 임대는 해당 지자체나 지방공사에서 인수해야 한다”며 지방의 사정을 등한시한 답변만 내놓고 있다.
한편 건교부 주택기획팀에서는 이달 중순경 국민임대주택건설 예정지 또는 후보지를 이달말까지 추천하라고 각 지자체에 하달했다.
국민임대주택 건설후보지 추천대상은 △공공택지 △주거환경개선사업지구 △대지조성사업가능지역 △기타 건설 가능지역으로, 4번째의 경우 시장·군수가 국민임대주택 건설이 필요하다고 판단해 추천한 지역이 해당된다.
이에 따라 각 지자체는 기타 건설 가능지역에 재개발 임대를 포함시킬 계획을 세우고 재개발 임대에 대한 해결 방안을 모색하고 있다. 하지만 이는 현실성이 없다는 지적을 받고 있다.
국민임대주택의 인수자는 주택공사가 될 가능성이 크며 주공 또한 이를 인수할 자금이 부족하다는 분석이 대두되고 있기 때문이다. 실제로 주공은 재건축 임대의 경우에도 서울 노원구 84㎡의 경우 10년이 경과했을 경우 호당 1억원의 손실이 발생하는 것으로 분석했다. 이러한 현실에서 훨씬 더 사정이 열악한 지방의 재개발 임대를 인수할 여력이 거의 없다는 것이 전문가들의 지적이다.
