<下>대안은 뭔가
지자체실정 맞게 매입
권한 위임도 검토해야
서울을 제외한 지방의 재개발 임대에 대해 지금부터 대책을 마련해야 한다는 목소리가 업계에서 흘러나오고 있다.
20여년 동안 재개발 임대에 대한 근거를 마련하고 임대주택에 대해 관리를 해 온 서울과는 달리 기타 시·도는 경험도 전무하고 재정 사정도 취약하기 때문이다.(2월 7일자 42호 참조)
이에 대해 전문가들은 지방 재개발 임대에 대해 재원마련 방법 등 법적인 근거를 마련하고 이를 운용해야 한다는 주장을 하고 있다.
또 이에 앞서 일률적으로 임대주택 건립 수를 정할 것이 아니라 지방자치단체가 자체 사정에 맞게 정할 수 있도록 권한을 위임하는 방안도 검토해야 한다는 의견이다.
▲전문가들의 시각=전문가들은 각 지자체가 이처럼 어려움을 겪는데 대해 재개발 임대의무 비율을 정하면서 지방의 임대수요나 재정 상황 등을 고려하지 않은 채 서울의 예를 그대로 적용했기 때문이라고 지적한다.
따라서 본격적으로 임대주택에 예산을 투입하지 않아도 되는 지금이라도 재정 지원을 위한 근거 마련 및 인수주체 등 실질적인 방안을 마련해야 한다고 밝혔다.
최태수 한국주택정비사업조합협회 사무국장은 “각 지자체 공무원들이 밝히고 있는 것처럼 조합이나 시공사가 임대주택의 인수 또는 관리의 주체가 되는 것은 현실적으로 불가능하다”며 “정부, 주택공사 등 공공부문이 이에 대한 대책을 마련해야 한다”고 지적했다.
조합이 인수나 관리를 하는 경우 사업 완료 후 청산 및 해산을 하게 되면 임대주택은 주인이 없어지게 된다. 또 거의 대부분 도급제로 계약을 맺은 시공사가 임대주택을 다시 매입해 관리할 가능성은 적다는 것이 전문가들의 견해다.
김문제 유니빌 이사는 “인천시 공무원도 예산이 부족해 임대주택을 수용할 의사가 없다는 뜻을 밝혔다”며 “지방에도 재원마련 방법, 관리에 대한 근거를 마련해 재개발 임대주택에 대한 대책을 세워야 한다”고 밝혔다.
김 이사는 또 “지방은 서울이나 수도권만큼 임대주택의 수요가 많지 않다”며 “서울, 수도권보다 비율을 완화하기는 했지만 이보다는 각 지방 사정에 맞게 임대주택에 대한 수요를 예측해 탄력적으로 운영할 수 있도록 하는 것도 방안이 될 것”이라고 덧붙였다.
전문가들은 이밖에 현재 지방의 임대주택 공급 및 수요를 자세하게 예측하는 일이 선행돼야 한다는 입장을 보이고 있다. 이에 따라 임대주택의 공급 비율 및 면적 규모를 각 지방에 맞게 탄력적으로 운용해야 한다는 것이다.
업계 전문가는 “현재 지방, 서울 모두 재개발 구역에서 임대주택의 30% 이상 또는 전체 건립수의 5%를 40㎡ 이하로 지어야 한다”며 “임대주택을 포함해 주택의 수요가 다양해 지는 추세에 비춰보면 너무 획일적”이라고 지적했다.
이어 “각 지방마다 어떤 규모의 주택을 원하는지 조사를 한 후 특색에 맞춰 임대에 대한 규정을 결정하는 방안도 검토해야 한다”고 덧붙였다.
▲서울은 어떻게 하고 있나=서울시는 작년 건교부가 고시한 재개발 임대주택 의무에도 별 지장이 없다. 이미 20여년 전부터 조례에 의해 재개발 사업장에서 임대주택을 건립했기 때문이다.
한 가지 바뀐 것이 있다면 이전 서울시 조례에서 정한 임대주택은 전체 건립 가구수의 17% 이상과 해당 구역 세입자 가구 수의 35% 이상 중 많은 수를 건립해야 했으나 건교부 고시에 따라 세입자 가구 수 부분이 제외됐다.
예산 또한 서울시는 문제가 없다는 입장이다. 서울시 관계자는 “건물은 표준건축비로, 토지는 사업시행인가 시 감정평가 금액에 따라 시가 매입해 SH공사가 위탁 관리한다”며 “매입비에는 철거비, 토공사비 등 제반 경비가 포함된다”고 밝혔다.
이어 “재개발 임대 매입 예산은 임대료 수입, 당해 국·공유지 매각 비용, 도시정비기금 등으로 충당한다”며 “재원 조달에 큰 문제가 없다”고 덧붙였다.
▲재건축 임대의 인수 주체는=작년 도정법이 개정되면서 재건축 사업에서도 임대주택을 건립해야 한다. 하지만 재개발 임대와 달리 법에서 인수자를 정확히 명시해 재개발처럼 누가 매입해 관리해야 하는지에 대해서는 논란의 여지가 적다.
재건축 사업에서 임대주택의 인수자는 건설교통부, 시·도지사 또는 주택공사가 될 수 있다. 이 때 시·도지사가 우선 인수할 수 있으며 그렇지 못할 경우에 건교부 장관에 인수자 지정을 요청할 수 있다.
요청 시기는 정비구역지정 대상인 경우 구역지정 신청이 있은 후며 그렇지 않은 경우는 시장·군수가 추진위원회 승인 신청 사실을 시·도지사에게 통보한 후다.
이때 공급가격은 건축비의 경우 건교부 고시 표준건축비를, 부속토지는 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 개별공시지가 및 지가상승률을 고려, 대통령령이 정하는 기준에 따라 산정한 가격을 합해 결정한다.
