용적률 혜택받으면 사업성 되레 악화
3종주거지역 300%로 욕적률 완화경우
임대확보물량 늘어 주택분양면적 축소
시행령 초안에 대한 공청회가 열리는 등 도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하 도촉법)에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데 (사)주거환경연구원(이하 연구원)은 오는 24일 오후 2시 서울 강남 논현동 소재 건설회관 중회의실에서 이에 대한 세미나를 개최할 예정이다.
특히 이날 세미나에서는 논란이 되고 있는 용적률 특례에 대한 허와 실, 공공참여 확대에 대한 문제, 단독주택재건축에 대한 형평성, 기반시설부담에 대한 주체 등 그간 논란이 되고 있는 부분에 대해 심도 있게 다루고 있어 업계 관계자들의 주목을 받을 것으로 예상된다.
1 용적률인센티브
도촉법에 의한 재정비촉진지구 안에서 용적률 인센티브를 받아 재개발 사업을 할 경우 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업에 비해 환경이 악화될 수도 있다는 분석이 제기됐다.
동일한 재개발 사업 지역이 도정법에 의한 주택재개발 사업을 할 경우와 도촉법에 의한 재정비촉진구역으로 지정돼 촉진사업을 할 경우 사업환경 변화를 분석한 결과 이 같은 가능성이 도출됐다.
연구원은 부지면적 5만㎡, 건립예정 세대수 800세대, 도촉법상 임대주택 규모 85㎡로 가정한 후 △기존 2종 일반주거지역에서 사업 후 용도지역 변경이 없는 경우와 △같은 경우에서 사업 후 3종 일반주거지역으로 변경되는 경우를 나눠 분석해 본 결과 후자는 사업 환경이 악화될 가능성이 있는 것으로 분석됐다.
연구원에 따르면 도촉법에 의해 3종 일반주거지역 300%로 용적률 완화를 받아 사업을 하는 경우, 임대주택 확보 물량이 동반 상승하고 이에 따라 분양주택 건립 면적이 축소되는 것으로 나타났다.
따라서 대다수 재개발 사업에서 적용될 것으로 보이는 2종에서 3종으로 변화 시 현행과 같은 임대주택 75% 확보 규정은 도정법에 의한 재개발에 비해 사업 환경을 악화시키는 요인이 될 수 있는 것으로 분석됐다.
이에 따라 연구원은 사업대상지 토지등소유자 입장에서는 재개발에 비해 사업성이 악화되고 기반시설 확보를 위한 비용지출 증가 등을 이유로 도촉법에 따른 사업진행을 반대할 가능성도 내포하고 있다고 지적했다.
반면 사업 전 2종일반주거지역에서 사업 후에도 용도지역 변경이 없는 경우에는 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 도정법에 의한 재개발의 경우 총 세대수의 17%, 임대 세대수의 30% 이상을 40㎡ 이하로 확보해야 하므로 총 136세대의 임대주택이 확보 가능하다.
도촉법 상 사업을 하는 경우 50%의 인센티브를 받아도 평균 85㎡ 규모의 임대주택이 147세대 이상 확보되고 분양주택 건립 면적도 커져 사업환경이 양호하다는 것이다.
한편 지방에서 재정비촉진지구로 지정될 경우 임대주택 매입 재정 마련이 시급하다는 주장도 대두됐다.
박미선 책임연구원은 “도촉법에 의한 사업은 관이 주도하는 하향식으로 진행될 가능성이 높기 때문에 주민 참여 방안 확보가 미흡하다”며 “주민들이 의견을 개진할 수 있는 통로가 확대돼야 한다”고 밝혔다.
2 과도한 공공 참여
법 제18조… 공공 과도한 개입 가능
도촉법 제18조에 따르면 재정비촉진계획 결정·고시일로부터 2년 이내 조합설립인가를 받지 못하거나, 3년 이내 사업시행인가를 받지 못한 경우 시장·군수·구청장이 직접 시행할 수 있다.
또 총괄사업관리자 즉 지방공사, 대한주택공사, 한국토지공사를 사업시행자로 우선 지정할 수 있다. 즉 일정한 기간 내에 인·허가를 받지 못하면 사업의 주체가 공공부문이 될 수 있다는 것이다.
연구원은 이 조문에 대해 공공부문의 과도한 개입 가능성이 있다는 지적을 하고 있다. 연구원의 보고서에 따르면 2004년까지 서울시에서 추진된 재개발 사업 중 사업이 완료된 구역 255개를 대상으로 구역지정에서 사업시행인가 시까지 평균 기간을 분석한 결과 평균 6년 5개월이 소요된다고 분석했다.
도정법 이후에도 사업 구역 내 주민들이 재개발에 찬성하고 이견이 없어 반대 세력이 존재하지 않는 이상적인 상황에서도 기본계획 확정 후 조합설립인가까지 16~18개월, 사업시행인가까지는 26~30개월이 소요된다는 것이다.
하지만 문제는 이러한 사업장을 찾기 쉽지 않다는 점이다. 일례로 조합설립을 위한 창립총회 준비 단계에서 문제가 생겨도 새로운 총회 개최를 위해 2~3개월이 지연되는 현실에서 도촉법 18조에 따라 사업기간을 맞추기 어렵다는 것이다.
연구원에 따르면 2000년대 이후 서울 재개발 사업에서 기본계획이 확정된 후 사업시행인가까지 38~41개월의 기간이 걸려 18조는 공공부문의 사업 개입을 보장해 주는 조항으로 악용될 소지가 많다.
따라서 사업성이 낮고, 기반시설에 대한 국고지원의 필요성이 높은 지역, 저소득 주민이 밀집거주하는 지역 등 공공부분이 아니면 사업 진행이 어려운 곳에 공공이 사업주체로 나서는 것이 바람직하다는 분석이다.
3 기반시설 국고지원
年 1,860억소요… 지원의문
연구원의 보고서에는 기반시설 설치의 비용부담 및 재원조달에 대한 가능성 부분도 문제점으로 지적됐다.
보고서에 따르면 기반시설 설치 비용의 10% 수준으로 국고지원을 할 경우 연간 1천860억원이 소요되는 것으로 추산됐으나 이에 대한 명확한 근거가 없어 지원 가능성이 의문시된다는 것이다.
도촉법 제29조에 따르면 국가나 시·도지사는 △국가 또는 시·도계획과 관련이 있는 경우 △기반시설이 열악해 사업시행자의 부담계획에 의해 기반시설을 확보하기 어려운 경우 △국가 또는 지방자치단체가 도시영세민을 집단 이주시켜 형성된 낙후 지역의 경우 △그 밖에 대통령령이 정하는 경우 기반시설 설치에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 지원할 수 있다.
문제는 이러한 근거가 강제규정이 아닌 ‘할 수 있는’ 임의규정이라는데 한계가 있다는 지적이다. 도정법 상에도 국가 또는 지방자치단체가 시장·군수가 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업에 소요되는 비용의 일부를 보조 또는 융자하거나 융자를 알선할 수 있는 근거가 있다.
반면 실제로는 국고 지원이 안 돼 민간 부문의 사업성 위주로 진행될 수 밖에 없었다는 게 전문가들의 지적이다.
따라서 도촉법 상 기반시설 설치에 대한 국고 지원 가능성은 적고 모두 사업시행자 즉 조합원이 부담해야 한다는 분석이다.
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단독재건축 활성화 걸림돌
도촉법에 의한 재정비촉진지구 내에서 재건축구역은 각종 특례는 제외되면서 부담은 똑같이 지게 된다. 즉 용적률, 층수제한 완화, 지구 지정시 요건 완화 등에서는 제외되는 것이다.
이러한 점이 서울 강북의 250개 단독주택 재건축 사업의 활성화에 걸림돌이 될 것이라는 지적이다.
단독주택 재건축은 법령상 주택재개발 사업과 구역지정 요건에 큰 차이는 없으나 각종 특례에서 제외될 뿐 아니라 조합원 지위양도 금지, 소형평형의무비율, 사업시행인가 후 시공사 선정 등 재개발에 비해 사업여건이 나쁜 것이 사실.
따라서 단독주택 재건축에도 용적률 특례를 적용할 필요가 있다는 지적이다. 임대주택과 분양주택이 증가함에 따라 공공과 민간이 모두 ‘윈-윈’할 수 있다는 것이다.
즉 현행 규정과 달리 촉진지구 내 재개발처럼 특례를 적용받고 사업을 추진할 경우 임대주택은 최소 50%에서 많게는 200% 더 확보할 수 있고 분양주택 건립면적은 6~21% 증가한다는 분석이다.
결론적으로 공공부문에서는 도정법에서 규정한 것에 비해 더 많은 임대주택을 확보할 수 있어 공공성 달성에 유리하고 민간 부문에서는 분양주택 면적이 증가해 사업성 확보에 유리하게 돼 서로에게 도움이 되는 전략이 될 수 있다는 설명이다.
