증가된 용적률의 75% 임대주택 건설해야
10% 이상 넓힐땐 도계위 등 심의 받아야
85㎡ 중형임대는 30~50%내서 조정 가능
많은 사람들이 관심을 가졌던 도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하 도촉법)의 시행령이 윤곽을 드러냈다.
건설교통부가 (사)대한국토·도시계획학회 주관으로 주최한 도시재정비촉진특별법 시행방안 공청회에서 각종 특례 및 임대주택 건설비율, 총괄계획가와 총괄사업관리자에 대해 근거를 제시했다.
이날 주제발표를 한 이승주 서경대 교수는 “이번 발표는 아직 초안단계로 여러 가지 의견을 종합해 최종안을 작성하겠다”고 밝혔다. 이에 따라 도촉법 시행령은 이르면 3월, 늦어도 4월까지는 확정되는 것으로 알려졌다.
한편 이날 공청회에는 최영진 중앙일보 조인스랜드 대표, 이강건 삼안건설기술공사 부사장, 이창수 경원대 교수, 조주현 건국대 교수, 최민섭 주거복지연대 전문위원, 이덕수 서울시 뉴타운사업단장, 서명교 건교부 주거환경팀장 등이 토론자로 참석, 각자의 의견을 개진했다.
1 각종 특례 어떻게 되나
도촉법에서 업계 관계자들이 가장 관심을 두는 부분 중 하나가 법에서 규정하고 있는 각종 특례에 관한 구체적인 상황일 것이다.
재정비촉진구역 지정요건의 완화에서는 재개발의 경우 도시 및 주거환경정비법 및 그 위임 규정에 따라 규정하고 있는 개별 지정 요건을 20% 범위 안에서 각 시·도 조례에서 정하도록 했다. 이 때 10%를 초과하는 경우, 도시계획위원회나 도시재정비위원회의 심의를 받아야 한다.
또 이미 결정이 된 재정비촉진구역에 대해서도 도계위 또는 도재위의 심의가 있을 때는 재정비촉진구역의 지정요건에 의한 10% 범위에서 구역을 확장할 수 있도록 했다.
이밖에 동일한 사업방식으로 시행하는 둘 이상의 재정비촉진구역이 서로 상이한 요건에 의해 각각 재정비촉진구역 지정요건에 해당되는 경우 통합해 하나의 재정비촉진구역으로 지정이 가능하도록 했다.
일례로 과소필지 비율 및 접도율 등 각각 지정요건이 갖춰져 구역이 됐을 경우 둘의 통합이 가능하다는 것이다. 지정요건 완화에 따른 구역의 최소규모는 5만㎡ 이상으로 정했다.
용도지역 조정은 국토의 계획 및 이용에 관한법률에서 정한 주거, 상업, 공업, 녹지지역안에서 조정이 가능토록 했으며 도계위 또는 도재위의 심의를 받은 경우 초과해 범위를 할 수 있도록 했다.
예를 들어 중심지의 형성 및 활성화 등을 위해 불가피한 경우 위원회의 심의를 거치면 같은 구역 내에 주거지역과 상업지역이 혼재될 수 있도록 용도지역이 조정되는 것이다.
건축규제에 대해서는 제2종 일반주거지역 건축제한 15층 규정을 재정비촉진계획이 정하는 바에 의해 완화할 수 있도록 했고 건폐율 및 용적률 완화는 자치단체 조례가 별도로 정하는 바에 의하도록 했다.
주택 건설비율 제한은 재개발의 경우 전체 세대의 60% 이상을 전용면적 85㎡이하로 건설토록 했으며 시행령 범위 내에서 자치단체 조례로 세분해 정할 수 있도록 했다.
특별회계의 용도는 △재정비촉진지구 내 존치지역의 정비를 위한 사업비 지원 △지구 내 임대주택의 매입, 유지관리를 위한 비용 △매수청구 토지의 매입비 △지구 지정, 계획 수립 및 제도발전을 위한 조사비, 설계비, 연구비로 쓰도록 했으며 운용은 시·도 조례에 위임했다.
임대주택 건설비율은 법에서 정하고 있는 상한선으로, 즉 증가되는 용적률의 75%로 정했다. 이 때 각 도시환경정비사업 등 사업 종류별로 별도의 시뮬레이션을 통해 임대 비율을 조정할 예정이다.
이 중 주거전용면적 85㎡를 초과하는 중형임대는 건설되는 임대주택 중 40%를 지어야 하며 구역별로 도계위나 도재위의 심의를 거쳐 30~50% 범위 내에서 조정이 가능토록 했다.
2 임대주택 확보방안
임대주택은 시·도지사가 우선 인수할 수 있도록 했으며 그렇지 못할 경우 건교부 장관에게 인수자 지정을 요청해야 한다. 이 때 건교부 장관은 30일 이내에 인수자를 시·도지사에게 통보해야 하며 시·도지사는 지체없이 이를 시장 등에게 송부해 인수자와 협의토록 조치해야 한다.
임차인의 자격은 무주택 기간과 당해 지구가 위치한 지역에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 범위 안에서 오래된 순서에 의하며 임대보증금과 임대료는 지구 내 시세의 100분의 90 이하 범위로 해야 한다.
3 계획 및 시행
재정비촉진계획의 전반에 관한 사항을 조정하게 될 총괄계획가는 도시계획, 도시설계, 건축 등의 전문가로서 도시재정비 분야 전반에 걸쳐 전문성을 보유자한 자로, 시·도지사가 지정 고시 후 계획 수립 착수 이전에 위촉한다.
총괄계획가는 전문적인 지원을 위해 5인 이내의 자문계획가의 위촉을 시·도지사에게 요청할 수 있다.
지방공사, 주택공사, 토지공사가 참여할 수 있는 총괄사업관리자는 법에서 정한 내용과 함께 △재원확보 및 운영에 관한 계획의 수립과 집행 △재정비촉진사업 시행 현황에 관한 자료의 작성, 분석 및 관리 △효율적인 시행 방안의 마련 및 의견수렴 등의 업무를 할 수 있다.
또 지자체 공무원, 사업시행자, 관계전문가 20인 이내로 구성되는 사업협의회는 △재정비촉진사업의 단계별 세부사업 시행에 관한 사항 △구역간 의견조정을 위해 필요한 사항 △기타 건교부 장관이 정하는 사항을 업무로 명시했다.
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민간사업 위축 불가피
실현 가능성은 불투명
토론자들은 도촉법 제정 취지에는 찬성하면서도 시행 방안에 대해서는 신중할 필요가 있다는 의견을 개진했다.
특히 공공 부문의 과도한 참여, 단독 재건축 형평성 문제, 서민주택 공급 확대 방안, 공공성과 사업성에 관한 문제 등이 지적됐다.
▲최영진 대표=도촉법 시행은 균형개발, 도시경쟁력 강화, 낙후 지역의 자산가치 상승 등의 장점이 있지만 재원마련 부담, 사업비 상승 등의 문제가 발생돼 서민에게 부담을 주는 문제점이 발생할 가능성이 있다.
또 민간이 단순 시공사로 참여할 가능성이 크며 총괄사업관리자 제도의 도입을 통한 공공 중심의 사업 진행은 민간을 위축시키고 사업주체와의 충돌이 발생할 우려가 높다.
▲이강건 부사장=시공사 측면에서 보면 재개발 구역을 제외하고는 사업 추진이 불가능하다. 재건축은 사업시행인가 이후 시공사 선정이 가능하며 도시개발사업은 민간이 추진하는데 한계가 있기 때문이다.
또 존치지구의 비율이 너무 높거나 낮은 경우 기반시설 설치의 문제점이 있어 범위에 대한 명확한 기준이 필요하며 임대주택의 경우도 지역 특성에 맞게 설문조사를 통해 규모별 공급비율을 설정하는 개념 정립이 필요하다.
이 시행령안은 하향식 방식이다. 주민 참여의 중요성이 증대되는 시점임을 감안할 때 상향식 개념이 필요하다.
총괄사업관리자도 공공기관만 참여하는데 민간의 활성화 차원에서 학회, 연구기관 등의 참여 확대가 바람직하다.
▲이창수 교수=서울의 경우 뉴타운지구의 세입자 비율은 60~70% 수준이다. 뉴타운 사업시 임대주택 확보 비율이 낮고 공동주택 중심으로 건설되고 있기 때문에 지불 능력이 낮은 서민들의 재정착 문제가 발생된다.
기반시설 확보에 따른 용적률 증가분을 서민 주택으로 공급하는 것이 바람직하다.
▲조주현 교수=도촉법은 전국적으로 적용되기 때문에 지역 특성을 고려한 기준 설정이 마련돼야 한다. 또 이 법은 공공성과 사업성의 양립에 따른 실현 가능성에 한계가 있다고 본다.
개발과 계획이 이원화돼 있고 공공시설 확보, 광역적 개발의 필요성이 강조되지만 실제적 사업주체는 조합이기 때문이다.
조합(민간)은 이익이 없으면 사업 시행을 하지 않는다. 기반시설 확보에만 인센티브를 주지 말고 미국 뉴욕과 같이 아케이드 가로망 형성, 가로환경 창출 등에 따른 특례 등 다양한 형태로 도시환경의 질적 개선을 유도한 경우에도 인센티브 제공이 필요하다.
또 밀도계획은 용적률로 충분히 가능한 측면이다. 과도한 층수규제는 부당하며 임대주택과 관련해 공공의 부담범위, 비용산정, 헌물부담에 대한 세부적 기준 등이 필요하다.
▲최민섭 전문위원=주거지형, 중심지형 별로 임대주택 공급 및 건설규모 비율의 최소기준을 제시해야 한다. 세입자 정착을 위해서는 중형임대주택의 비율은 10% 미만으로 해야 하며 사용자들을 고려해 주거만족도 조사가 필요하다.
▲이덕수 단장=공공 시행시 주민대표가 시공사를 선정하는 절차 및 기준을 구체적으로 명시한 운영규정 마련이 필요하다. 경쟁입찰방식을 명확히 해야 한다고 생각한다. 구역지정 최소범위 또한 서울 재개발처럼 1만㎡ 이상 등 탄력적 운용이 필요하다.
▲서명교 팀장=총괄계획가, 총괄사업관리자, 사업협의회 등 사업주체가 지나치게 많다. 조례에 위임하는 등 탄력적 운용과 상호 관계에 대한 정립이 필요하다.
실제 추진이 가능하도록 지구별로 법률이 정한 사업 방식을 자율적으로 선택할 수 있도록 해야 하며 비용부담에 대한 연구가 좀 더 필요하다고 본다.
개발이익 사유화 억제 측면에서는 중·대형 임대주택의 건립에 따른 개발이익 환수 장치가 마련돼야 하고 자족성을 고려한 지구지정, 산업적 특성 등을 고려한 구체적 방안 제시가 필요하다.
