주거환경개선·재개발 지역등 용적률 250%이하로
사업단계 및 방식에 주민반발… 이의신청 잇따를듯
성남의 재개발·재건축·주거환경개선사업, 도시환경정비사업 등 정비기본계획의 윤곽이 드러났다. 성남시는 지난 4일 성남시 도시·주거환경정비기본계획‘안’을 발표하고 오는 18일까지 15일간 주민공람공고를 실시한다고 밝혔다.
계획안에 따르면 성남시 수정·중원구 등 구시가지에 대해 주거환경개선 8개, 주택재개발 13개, 주택재건축 3개, 도시환경정비사업 2개 등 총 26개 구역이 반영됐으며 면적은 293.9㏊에 이른다.
한편 이번에 공개된 계획안의 내용 중 단계 및 사업방식에 대한 주민들의 반발도 만만치 않을 것으로 보여 공람·공고 기간 주민들의 이의 신청이 잇따를 것으로 예상된다.
▲주거환경개선·주택재개발=기본계획안에 따르면 주거환경개선사업과 주택재개발사업은 노후불량률, 무허가건축물, 호수밀도, 과소필지율, 주택접도율 등 정비예정구역 지정요건에 의거 총 21개 구역이 설정됐다.
이 가운데 중1구역은 중1 및 중4구역으로 분리돼 총 면적은 지난 2002년 성남시 재개발기본계획의 241.3㏊에서 265㏊로 확대, 변경됐다.
사업방식은 설문조사를 통해 주민들의 의견을 반영, 결정했다. 또 사업성 분석을 통해 비례율 0.9 이상은 공동주택건설방식, 그 미만은 현지개량방식으로 검토했다.
설문조사결과 응답자의 90.3%가 공동주택방식을 선호하는 것으로 나타났으며 이에 따라 현지개량방식 3개 구역, 공동주택건설 방식 18개 구역으로 각각 설정됐다.
주거환경개선, 주택재개발 등의 사업유형은 △주민참여의지 △사업성 △국·공유지비율 △노후·불량건축물비율 △평균공시지가 △호수밀도 △세입자비율 △무허가건축비율 △과소필지비율 △주택접도율 △구역면적규모 등 11개 평가인자별 값을 비교했다.
또 선정된 평가인자의 개별 값에 가중치를 부여해 구역별 점수를 산정한 후, 주거환경이 극히 열악한 구역에 대해서는 주거환경개선사업으로 선정해 공공의 적극적 참여 및 지원을 해 주기로 했다. 그 외 구역에 대해서는 공공 주도하의 주민 참여를 유도할 계획이다.
유형구분 결과 수용 후 공동주택건설방식의 주거환경개선예정구역인 중1, 태평4, 중4, 태평2, 태평1구역의 점수는 각각 94점, 93점, 91점, 90점, 90점으로 나타났다.
▲재건축·도시환경정비=주택재건축 사업은 당초 삼남아파트 및 성원·OPC아파트 남측 일원의 단독주택 2곳과 건우아파트, 신흥주공아파트, 한보미도아파트, 삼장아파트 등 공동주택 4곳 등 총 6곳을 검토했다.
이 중 삼남아파트와 성원·OPC아파트 남측 일원 및 삼장아파트 남측 일원은 주민제안에 의한 재건축사업을 추진 중에 있어 정비예정구역에서 제외했고 건우·신흥주공·한보미도아파트 구역을 주택재건축사업 예정구역으로 설정했다.
도시환경정비사업은 지정요건에 부합하는 블록이 일부 도출됐다. 그러나, 이들을 모두 포함할 경우 사업 시행 시 임대영업자의 권리금 불인정에 따른 민원과 과다한 구역지정 시 이익창출의 기대로 투기 발생이 예상된다는 것이 성남시의 입장이다.
따라서 도시의 건전한 발전 및 도심기능 활성화를 위해 필요한 유흥가 밀집지역인 도환 중1구역과 도환 중2구역을 도시환경정비예정구역으로 설정했다.
▲건축물 밀도계획=현재 약 23%에 이르는 정비예정구역 내 국·공유지와 용적률 인센티브 제도를 활용, 공공시설 부지를 충분히 확보해 쾌적한 주거환경을 조성할 계획이다. 또 군용항공기지법에 의한 고도제한을 고려, 현실여건에 맞는 계획을 수립한다는 기본 방향도 세웠다.
용적률은 △주거환경개선·주택재개발·주택재건축의 경우 250% 이하로 △현지개량방식의 주거환경개선사업구역은 제2종일반주거지역의 용적률 기준인 210% 이하로 각각 설정했다.
이밖에 두 개 이상의 용도지역이 혼재된 구역은 용도지역용적제에 의한 용적률을 적용하기로 했다. 일례로 전체 1천평 중 준주거지역이 100평이고 일반주거지역이 900평이라면 용도지역용적제를 적용해 ‘[준주거지역(100평)×조례허용용적률(400%)]+[일반주거지역(900평)×기준용적률(250)]÷사업구역 전체면적(1천평)’의 산식으로 용적률은 265%가 된다.
도시환경정비예정구역은 도시계획조례상의 일반사업지역 제한용적률인 800%를 설정했으며 정비구역의 특성과 도심부 기능 회복을 위한 건축계획을 원칙으로 정했다.
한편 재개발·재건축·도시환경정비사업에는 공공시설 확보를 위해 인센티브 개념을 도입, 공공시설 부지를 제공하는 경우 해당 지역 기준용적률의 120% 내에서 대지면적의 제공비율에 따라 용적률을 완화하는 보정용적률을 적용키로 했다. 보정용적률의 산식은 ‘[(1+0.3×α)÷(1-α)]×당해 지역의 기준용적률’이며 이 때 α는 본래 대지면적에 대한 공공시설 부지로 제공하는 면적의 비율이다.
건폐율은 △주거환경개선·주택재개발·주택재건축은 50% 이하 △현지개량방식의 주거환경개선사업예정구역은 60% 이하 △도시환경정비예정구역은 80% 이하로 각각 설정됐다.
▲단계는 어떻게 나눴나=계획안에 따르면 성남시의 사업단계는 △1단계(2002~2010년) △2단계(2006~2010년) △3단계(2010년 이후) 등 총 3단계로 나눠진다.
이 가운데 단대·중3·은행2구역은 정비계획을 수립 중이어서 1단계로, 나머지 구역은 △주민 사업추진 의지 △주거생활 질의 개선효과 △사업성 △관련계획 내용 △계획적 의지 등의 인자를 포함한 표준화 점수에 의해 우선순위를 설정했다.
따라서 2단계는 △정비사업이 동시에 다수 구역에서 시행될 경우 주택수급 불균형에 따른 부작용 고려 △기정 재개발기본계획과의 정합성 유지(당초 2단계 사업 8개 구역) △주거환경개선사업과 주택재개발사업의 균형 배분 △수정구와 중원구의 형평성 등을 고려해 종량을 설정했으며 3단계는 1·2단계 외의 나머지 구역을 선정했다.
한편 은행2구역의 경우 현재 실사중에 있는 주민설문조사에 따라 사업방식 및 단계에 변경이 있을 수 있다고 제시했다.
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18일까지 주민공람 연내 의회 의견청취
■향후 일정·시 입장
이번 발표된 기본계획(안)은 오는 18일까지 주민공람을 거쳐 올해 안에 성남시의회의 의견청취를 거치게 된다.
이어 내년 2월 성남시 도시계획위원회 자문에 이어 경기도에 승인 신청을 하면 관련기관 협의 후 내년 3월 경 경기도 도시계획위원회 심의를 받을 예정이다. 이 후 경기도지사의 승인 절차를 거쳐 내년 5월경 건설교통부 장관에게 보고하게 된다.
한편 성남시는 단계의 기준에 대해 정비계획을 수립하는 시기라는 입장을 보이고 있다. 즉 3단계 구역의 경우 2010년 이후 정비계획을 수립할 수 있게 되는 것이다.
또 시는 구역지정까지는 관의 주도 아래 사업을 추진하겠다는 의지를 보이고 있다. 주민 제안형으로 정비계획을 수립하면 이익 부분만 극대화 해 도시공간 구조의 틀이 손상된다는 것이다.
성남시 도시개발과 진명래 주사는 “모 재건축 구역의 경우 주민 제안으로 정비계획을 수립해 협의하는 과정에서 도시의 틀이 망가졌다”며 “시에서 정비계획을 수립해 구역지정을 한 후 조합설립추진위원회 승인을 할 것”이라고 밝혔다.
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3단계 설정구역 불만 목소리
■주민반응
성남시의 정비기본계획(안)이 공개되자 주민들 사이에서 불만의 목소리가 불거지고 있다. 특히 주거환경개선사업 유형에 속해 있거나 주택재개발 유형으로 분류됐지만 3단계로 설정된 구역에서 강력히 반발하고 있다.
3단계로 설정된 임종섭 (가칭) 수진1구역 추진위원장은 “설정방법에 따라 분류했다지만 우리 구역은 전체 주민의 95.4%가 2010년 전 개발을 원하는 것으로 안다”며 “기정 기본계획에서는 2단계였던 구역이 3단계로 설정된 것은 납득이 가지 않는다”고 반발했다.
이어 “우리 구역은 노후불량주택도 상당수인데 어떠한 기준으로 3단계로 설정됐는지 의문스럽다”며 “전혀 사업 추진 준비가 안돼 있는 어떤 구역은 2단계로 설정됐는데 주민들의 사업 의지가 강한 우리 구역이 3단계라는 것은 비합리적이며 시가 현명한 판단을 내려야 한다”고 덧붙였다.
김복진 (가칭) 상대원2구역 추진위원장도 “얼마전까지도 2단계로 알고 있었는데 발표 직전에 단계 조정을 하는 것은 이해할 수 없는 부분”이라며 “주민들의 의견을 무시한 채 강권적으로 계획을 수립하는 것은 지방자치시대에 역행하는 중앙집권적 행태”라고 강력히 반발했다.
주거환경개선사업 구역으로 설정된 태평2구역의 윤창식 씨는 “주거환경개선사업은 공영개발을 하겠다는 것”이라며 “사유재산을 가지고 수용 후 공영개발을 하겠다는 것은 사유재산권 침해”라고 불만을 토로했다.
