재원조달시 민간능력 활용할 수 있게 해야
공영·민영개발 따른 주민갈등 잠재울 대책은 없나
광역기반시설 20%로 묶지 말고 탄력적으로 운영을
재개발과 관련된 법률이 어떻게 바뀔 지 귀추가 주목되고 있다.
지난 8·31 대책에서 정부는 재개발에 대해 15만평 이상의 광역지구를 지정, 공공시행 시 용적률 상향 등의 인센티브 요건을 발표했기 때문이다.
국회 내에서도 정부와 정책 목표는 비슷하지만 실행 내용은 사뭇 다른 법안을 추진 중이어서 귀추가 주목된다. 쾌적한 주거환경, 도시의 균형발전 등 목적은 서로 같지만 개발범위, 규모, 사업주체 등 중요한 부분에서 차이가 크기 때문이다.
이러한 가운데 ‘서울균형발전을위한국회의원모임’은 지난 14일 국회 도서관 대회의실에서 ‘도심 광역개발과 특별법 설명을 위한 공청회’를 개최하고 법안에 대한 설명과 정부안과의 차이점에 대해 논의했다.
이날 발표는 노웅래 열린우리당 의원이 맡았으며 공공과 민간 부문의 7명의 패널이 참석, 열띤 토론을 가졌다.
▲노웅래=서울시 뉴타운 사업이 지지부진 했던 것이 사실이다. 개발을 위한 법이 오히려 20단계 이상 복잡한 절차를 거치도록 해 사업이 완료되려면 시작부터 10년 이상 걸리기도 했다. 사업이 신속히 될 수 있어야 한다.
특별법은 총 75조로 구성돼 있으며 개요를 살펴보면 우선 용적률을 300% 이하로 허용토록 했다. 조합설립 요건도 2/3로 완화했다. 층수 및 높이제한을 완화할 수 있게 하고 특목고, 자율학교 유치에 대한 지원을 명문화했다.
또 현금청산에 동의하지 않는 부동산 소유자에 대한 수용재결 신청으로 소유권을 확보할 수 있게 해 사업을 신속히 하도록 했다.
부동산 투기 억제책으로는 구역 지정 예고 시부터 토지거래허가, 신축, 개축 등 개발 행위를 제한하고 부동산 매매 시 구청장에게 신고토록 했다. 전체 개발 면적의 20% 이상 광역기반시설 설치를 의무화 하도록 했으며 시공사 선정 시는 건설교통부 장관이 정하는 경쟁 입찰방식을 필수화 하도록 명시했다.
이 밖에 국공유지 평가의 특례로 공공에만 80% 감액토록 했으며 대통령령이 정하는 일정 요건을 갖춘 경우 재래시장, 무주택 입점상인에게 주택이 우선 공급되도록 해 저소득층에 대해 배려할 수 있도록 대책을 세웠다.
▲서명교 팀장=적용 지역을 서울·광역시로만 한다면 성남이나 수원과 같은 유사한 대상 형태를 가진 지역은 배제될 수 있다. 이는 법 취지에 대해 논리가 부족하다고 본다.
또 이 법에 의한 기본계획이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 도시기본계획과 다른 경우 도시기본계획이 변경되는 것은 도시계획의 체계를 바꾸는 것으로 충돌이 있을 것으로 예상된다. 조합설립인가시 동의요건을 2/3로 완화했는데 기존 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이나 도시 및 주거환경정비법의 4/5 이상 동의요건은 신중히 합의된 것이다.
용적률 완화도 다른 지역과의 역차별 문제를 대두시킬 수 있으며 개발이익이 대부분 개인에게 돌아갈 수 있다.
▲김용호 반장=도시를 정비하는 법률은 크게 계획, 시행, 완료 등 세 가지 단계로 구분된다. 이 법은 시행과 완료 부분을 새로이 하고 나머지는 기존의 법률을 준용했다.
기성시가지 정비사업은 20~40년 동안 시행착오를 겪으며 다듬은 것이다. 해외 대도시에서 검증된 것처럼 국지적으로 정비를 해야 한다.
이 법이 완전히 새로운 개발 방법인지, 시행 주체가 새로운 것인가, 광역개발의 시행 주체는 누구인가, 고민해야 할 것으로 본다.
▲김종보 교수=특별법은 도시개발법을 모태로 만든 것이다. 도정법은 1만~2만평 규모의 도시정비에 적합한 것으로 광역적 도시정비에 어려움이 있다.
서 팀장이 말한 집관법은 재건축에 대한 근거 조문이며 이전 도시재개발법은 조합설립 요건이 2/3였다.
또 도시계획상에 체계는 있으나 만약 국계법이 잘 적용돼 도시기본계획이 적용되면 오늘의 논의는 무의미할 것이다. 국계법이 실패해서 특별법을 만든 것이다.
▲장성수 박사=성남, 안양, 부천 등의 구시가지는 강북과 또 다른 차원에서 논의돼야 한다. 균형발전이라는 좋은 기회를 다른 지역에도 오픈 했으면 한다.
재원조달에 대한 지원이 실제로 작동될 수 있도록 해야 한다. 예를 들어 광역개발기금 등을 쓸 수 있도록 하는 것이다.
또 재원조달에서도 민간의 능력을 활용할 수 있는 방법을 찾아야 한다. 민간업체의 자금 조달 방법은 상당히 놀라운 것이다.
▲윤병천 처장=11조에 의해 주민대표기구나 다수의 조합이 설립되는 경우 사업협의회를 구성할 수 있다. 공무원, 조합, 제3자의 전문가가 필요하다. 시·군·구청장이 이를 할 수 없을 때는 공공에서 관리자 역할을 하는 것이 필요하다.
민간이 단독으로 시행할 경우 집행부와 시공사가 유착해 비리가 있을 수 있다. 정비사업전문관리업체를 지도, 육성할 필요도 있다. 특정과정에 대한 교육을 이수한 후 자격증을 부여하는 것이 필요하다.
▲박규현 차장=이 법이 시행될 경우 시행 주체가 민영인가 공영인가에 대한 주민 갈등이 첨예할 수 있다. 특별법에서 좋다고 생각하는 부분은 구역 지정 예고제이다.
현재 뉴타운의 가장 큰 문제점은 기본계획이 수립되면 기대치가 올라가 지가가 상승하는 것이다. 개발이 진행되면서 원하는 기대치와 맞지 않을 때 갈등이 생긴다.
구역지정예고제는 개발의 테두리가 나오는 것이다. 사업을 하는 입장에서 우리 지역이 어떤 모습으로 개발되는지 알아야 이에 대한 동의를 할 것이다.
▲이승주 교수=기본계획 수립시 법으로 용적률을 일정 부분 허용해도 그만큼 적용되지 않는 경우가 많다. 주민을 위하는 것은 어떤 계획으로 해야 좋은지 환경을 만드는 것이다.
광역기반시설을 20%로 하는 것은 구역 상태에 따라 조정해야 한다. 어떤 지역은 이미 광역기반시설이 20%를 넘는 곳이 있다. 따라서 구역의 여건에 따라 탄력적으로 조정돼야 한다.
