대체로 20만원 정도 비싸
평당 320만~340만원선
■ 공사비 차이 근거는…
재개발 구역에서 잇달아 시공사가 선정되고 사업참여 조건시 각 사가 제시한 공사비가 공개되면서 재개발 공사비가 재건축 사업에 비해 다소 비싸게 책정된다는 여론이 일고 있다.
일각에서는 재개발은 여러 종류의 리스크 비용 등 사업 여건이 재건축 사업과 달라 비용이 다소 높게 책정된다는 주장을 하고 있다.
반면 다른 한 쪽에서는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행 이후 재건축과 재개발에서 공사비의 차이가 두드러질 이유가 없다는 의견이다.
▲재개발 대체로 20만원 가량 비싸= 시공사로 선정된 각 사가 제공한 조건을 살펴보면 무이자 이주비 금융비용을 제외한 공사비는 대략 평당 320만~340만원 선인 것으로 나타났다.
이에 비해 재건축 사업의 경우는 통상 평당 300만원을 넘지 않아 재개발과 재건축 사업 간 공사비의 차이가 평당 20만원 이상의 차이를 보이고 있다.
지난달 시공사를 선정한 A구역의 제시 금액은 평당 320만원, 같은달 B구역과 C구역의 시공사 선정 총회시 제시된 금액은 각각 평당 316만 9천원과 341만6천원이었다.
반면 사업시행인가 후에 시공사를 선정해야 하는 재건축 사업장의 사례를 살펴보면 D아파트 조합의 경우 평당 298만5천원, E아파트 조합의 경우는 이보다 더 낮은 평당 256만7천500원대(제사업경비 포함)에서 결정됐다.
사업시행인가 후 시공사를 선정한 재개발 구역과 비교해도 금액 차이는 확연히 드러난다.
지난 6월 시공사를 선정한 F구역은 평당 339만원에 공사비가 책정돼 재건축 사업과 적게는 40여만원 많게는 80여만원의 차이가 나는 것으로 조사됐다.
▲시공사가 주장하는 원인은= 이러한 차이에 대해 시공사들은 재개발 사업에서 공사비가 비싼 이유가 있다고 항변한다.
우선 재개발 사업에서는 재건축 사업과 달리 사업경비 항목에 추가되는 부분이 있다는 설명이다. 즉 국·공유지 매입비용이나 세입자 주거대책비 등 재건축 사업에서는 거의 추가되지 않는 항목이 발생한다는 것이다.
리스크 발생 요인도 재건축 사업보다 많다는 것이 시공사 관계자들의 전언이다.
A사 관계자는 “재개발 구역에는 재건축과 달리 예상치 못했던 부지를 매입하는 경우가 있다”며 “재건축 구역에 비해 재개발 구역은 담보가치가 낮아 시공사가 지급보증을 신용보증으로 해야 한다”고 말했다.
즉 재건축 아파트는 담보력이 높아 금융비용이 적게 드는 반면 재개발 사업지에서 신용대출을 하는 경우 상대적으로 금융비용이 높아진다는 것이다.
B사 관계자는 “재개발 사업은 공사비에 비해 사업기간이 길고 상가가 상대적으로 많아 영업권 보상 등 리스크가 많다”고 설명했다.
▲재개발 비쌀 이유 없어= 반면 일각에서는 재개발 공사비가 재건축에 비해 높을 수 있다는 점은 인정하면서도 차이가 상당하지는 않다는 입장이다.
공사비 책정을 담당했던 전 시공사 직원은 “국·공유지 매입비나 세입자 이주대책비는 어차피 조합이 부담하는 것으로 그에 대한 이자만 공사비에 포함되는 경우가 많다”며 “그 이자가 평당 몇십만씩의 차이를 보이지는 않는다”고 밝혔다.
한 시공사의 수주전략팀장도 “재개발 공사비가 특별히 높을 이유를 잘 모르겠다”며 “지금까지의 관례나 상징적 의미가 있지 않나 생각된다”고 말했다.
주거환경연구원 진희섭 팀장은 “과거에는 통상 재개발 사업지에서는 이주 지연으로 인한 금융비용이 보다 많이 투입됐다”며 “그 외에 어떤 리스크가 있는지 이유를 모르겠다”고 말했다.
이어 “현 도정법 절차 상으로는 사업 및 이주기간에서 별 차이가 없는 것으로 알고 있다”며 “오히려 재건축은 결의에 의해 사업 후반에 난항을 겪는 사업장이 많으나 재개발은 이러한 점은 없지 않은가”라고 반문했다.
