주택정비사업 지출비용 분석
일반적으로 공종별 실행단가는 총공사비 85%
재개발 철거비 건물 한동당 5백만~6백만원선
주택정비사업에서 손익검토를 위해서는 지출부분과 수입부분에 대한 분석이 선행돼야 한다는 것이 업계의 일반적인 견해다.
이 중 수입은 일반분양 수입금, 조합원 분담금 등 대체로 드러나거나 객관적으로 알 수 있는데 비해 공사비와 같은 지출부분은 구역 특성이 천차만별이기 때문에 일정한 잣대로 재단하기 어려운 것이 현실이다.
따라서 지출부분에 대한 면밀한 검토 없이 사업을 진행하다 보면 사업성을 악화시킬 수 있다는 것이 전문가들의 지적이다.
▲공사비 책정은= 업계에 따르면 공사비는 통상 건축·토목공사비, 전기/통신 공사비, 기계/설비 공사비, 조경공사비, 소방공사비, 구역내 도로/공원 공사비 등의 직접공사비와 품질관리비, 안전관리비, 하자보수비 등 및 부가세로 구성된다.
이 중 직접공사비 이 외의 비용은 공사비에 포함되는 경우도 있으나 사업경비로 처리, 대여금으로 전환되는 경우도 있다.
이는 해당 사업장 상황이나 시공사의 자체 기준에 따라 달라지는 것으로 명확한 근거기준이 있는 것은 아니다.
예를 들어 공사부지의 경계선에 하천이 지나가면 차수벽 공사가 필요하고 공사비는 그렇지 않은 구역에 비해 더 비싸질 수도 있는 것이다. 또 지질이 암인 경우에도 발파, 파쇄 등의 방법에 따라 공사비가 다르며 발파 작업 중 진동, 무진동 등의 공법에 따라 차이가 있다. 또 같은 공법을 사용해도 기술자에 따라 견적이 천차만별일 수 있다는 것이 전문가들의 설명이다.
하지만 통상적으로 직접공사비는 시공사 순위 10위권을 기준으로 했을 때 평당 240만원 이상, 10위권 이하는 평당 230만~240만원대, 20위권 이하는 평당 220만원대로 보는 것이 업계의 시각이다.
여기에 구역의 예상 리스크 발생 비용, 일반관리비 등의 간접공사비를 합해 공사비가 산출되는 것이다. 일반적으로 각 공종별 실제 사용된 실행단가는 전체 공사비의 85%, 일반관리비 3~8%, 나머지는 시공사의 이익이라는 게 업계의 견해다.
▲철거 및 잔재처리비= 이 부분은 폭파, 파쇄 등의 철거방법과 매립, 재활용 등 잔재처리 방법에 따라 다르다는 것이 관련 업계의 설명이다.
이는 업체와의 계약에 따라 비용이 결정되는데 <기존 건축물 연면적×10만원 내외>라는 것이 일반적이나 구역 현장에 따라 다르다. 또 통상 조합원들의 이주 업무를 같이 맡기 때문에 이에 대한 노하우를 많이 가지고 있는 업체는 계약액이 더 비싸기도 하다.
관련업체에 따르면 보통 잔재처리를 파쇄해 처리하는 비용은 평당 10만원 정도인데 비해 직송하는 비용은 이보다 3만원 정도 비싸다. 또 철거비는 재개발 구역의 경우 건물 한 동당 통상 500만~600만원 선으로 책정되는 것이 일반적인 경우다.
▲인입공사비 및 인입분담금= 전기, 상·하수도, 가스 등의 인입공사비에 대해서는 작년 10월 서울의 J조합 판결 사례를 통해 그 비용을 추정할 수 있다.
판결문에 따르면 조합의 관련 특기사항으로 △수전용량은 800KVA, 발전기 300KW 기준 △지하저수조는 SUS PANEL TANK 408톤 기준 △정화조는 접촉폭기식 분뇨정화조 1천400명 기준 △광케이블 설치(인터넷, 통신, 홈뱅킹, 홈쇼핑 기타) △전화국선은 4회선 가능 등이 제시됐다.
이에 따라 도시가스 이설공사 1천519만7천원, 전화 이설공사 5천642만9천210원, 전기통신을 위한 도로굴착공사 1천213만6천원, 지방배선로 이설공사 1천366만4천350원, 급수관 철거공사 1천만원, 상수도 이설공사 1천300만원, 지장배선로 이설공사 120만6천778원 등 총 1억2천235만38원이 소요됐으며 지급시기는 1999년에서 2001년 사이다. 또 인입분담금은 통상 전기는 세대당 3만~5만원, 수도 세대당 15만원, 가스는 평당 5천원, 지역난방은 평당 1만5천400원이 책정된다는 게 일반적이다.
▲예술장식품 설치비= 이 부문은 문화예술진흥법 11조 및 동법 시행령 24조에 근거를 두고 있다.
설치대상 건축물은 주차장·전기실·변전실·발전실·기계실·공조실 면적을 제외한 건축연면적 1만㎡ 이상 신·증축 건축물 중 일반건축물과 공동주택이다.
미술장식품의 범위는 회화, 조각, 공예, 사진, 서예와 같은 조형예술물과 벽화, 분수대, 상징탑 등의 환경조형물로 이뤄진다.
비용은 2000년 7월12일 이전허가 건축물과 이후의 건축물이 다르다.
공동주택의 경우 2000년 7월 12일 이전 허가 건축물은 건축비용의 1/1000이상 1/100이하의 범위내에서 지방자치단체의 조례로 정하는데 서울시는 1/1000에 해당하는 금액으로 정한다. 위의 기간 이후 허가신청한 건축물은 건축비용의 1/1000이상 7/1000 이하의 범위 안이며 서울시는 동일하다.
건축비용의 기준은 수도권정비계획법에 기준한 과밀부담금산정을 위한 단위면적당 표준건축비를 적용한다.
▲지질조사비= 지질조사비는 <지질조사 공수×공당 지반조사비>로 비용을 산출한다. 보통 공수는 동당 2~3개를 뚫는 것이 보통이다.
시공사 관계자는 “보통 건축심의나 사업시행인가시 지질조사를 실시하게 된다”며 “이 때는 건물이 존재하는 관계로 전체적인 지질 상태를 알 수 없어 철거 후 다시 지질조사를 하는 경우가 대부분”이라고 설명했다.
한편 최근 지질조사를 실시한 S구역의 경우 약 2천만원의 비용의 소요됐다고 알려졌다.
▲경계측량비= 경계측량비는 건교부가 고시한 측량 용역 대가의 기준에 따라 <직접측량비(직접인건비+직접경비)+간접측량비(제경비+기술료)>의 기준으로 계산하며 측량회사와 계약내용에 의해 결정된다.
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