맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 정비사업비의 추산액 산정
주택재개발·재건축조합은 분양신청기간이 종료된 때 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여야 하며, 관리처분계획에는 정사업비의 추산액이 포함되어야 한다. 정비사업비는 조사측량비, 설계비, 감리비, 정비사업전문관리업비, 공사비, 보상비, 관리비, 부대경비 등이 있다.
정비사업비의 추산액은 정비사업의 완료시까지는 구체적으로 확정될 수 없다. 따라서 관리처분계획에 반영되어야 할 정비사업비의 추산액은 단지 그 개략적인 비용을 추산할 수 있을 뿐이며, 관리처분계획의 수립 당시까지 사업진행현황 등을 기준으로 합리적 범위내에서 추산하여 산정하면 충분하다.
만약 관리처분계획 수립당시 사업시행을 위하여 각종의 계약의 체결이나 공사 또는 용역의 시행 등이 이루어져 정비사업비 등의 일부 항목의 비용이 정하여졌다면, 위 계약서상의 비용을 관리처분계획에 반영하여야 할 것이다(서울행정법원 2009. 11. 11. 선고 2008구합9201 판결).
2. 공사도급계약서 결의 안건의 부결과 관리처분계획(안)
관리처분계획을 위한 총회에는 공사도급계약서 결의의 건과 관리처분계획(안) 승인의 건이 함께 상정된다. 법원 실무는 공사도급계약서 또는 관리처분계획(안)의 정비사업비가 당초 조합설립동의서상 정비사업비보다 대폭 증액되었다면 물가의 변동 등 건축경기의 상황변황에 따른 통상 예상할 수 있는 범위를 초과하여 동의서상의 비용분담에 관한 사항을 변경하는 것에 해당하며, 이 경우 총회결의는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 요구하고 있다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다31884 판결).
만약 공사도급계약서 결의의 안건이 조합원 3분의 2 이상의 찬성을 얻지 못해 부결되었다면 정비사업비의 추산액이 확정되지 못하므로, 위 무효인 공사도급계약서를 근거로 수립한 관리처분계획(안)도 무효라 할 것이다(서울행정법원 2010. 12. 2. 선고 2010구합337 판결).
3. 시공사선정결의무효와 관리처분계획
조합이 시공사를 선정한 후 시공사와 공사도급계약서를 체결하였으나, 법원의 판결에 의해 시공사선정결의가 무효로 확정된 경우 위 공사도급계약서에 기한 분양신청 및 관리처분계획(안)의 효력이 문제된다.
법원의 판결에 의해 시공사선정결의가 무효로 확정되었다면 조합의 토지등소유자들에 대한 분양통지 및 분양공고는 사실상 시공사를 선정하거나 계약도 체결하지 못한 상태에서 이루어진 것으로 보아야 할 것이다.
또한 분양신청 및 분양공고에서 개략적인 부담금의 내역 등이 기재되어 있다하더라도, 위 내용은 사후에 시공사와의 계약에 따라 변동될 수밖에 없다. 시공사와의 공사도급계약으로 비로소 건축물의 설계개요와 조합원들의 개략적인 부담금 등의 내역이 확정되고 이를 기초로 토지등소유자들은 상당한 비용을 부담할 것을 감수하면서 분양신청을 할 것인지 아니면 현금으로 청산을 받을 것인지를 선택하게 되므로, 위 내용은 분양통지시에 반드시 명시되어야 하고, 최대한 정확하게 기재되어야 한다.
현행 도시정비법 제11조제1항, 제46조제1항에 의하면 조합설립후 시공사와의 계약을 체결한 다음에 분양공고 및 분양통지를 하도록 명시되어 있다. 따라서 적법한 시공사 선정 및 공사도급계약 체결 이전에 분양통지 및 분양공고를 하고 이를 기초로 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하였다면 위 관리처분계획은 위법하다(서울행정법원 2011. 9. 2. 선고 2011구합3401 판결).
4. 가계약에 기한 관리처분계획
실무상 조합은 총회에서 시공사를 선정한 후, 대의원회의 결의에 따라 공사도급계약을 체결하고 있으며, 이때 공사도급계약서는 본계약이 아닌 가계약의 용어를 사용하고 있다. 시공사는 조합에게 관리처분계획을 위한 총회 이전에 공사금액, 계약조건 등의 변경을 요구하고 있으며, 조합과 시공사가 합의해서 관리처분계획을 위한 총회에 상정하는 공사도급계약을 본계약이라 한다.
공사도급가계약서에 시공사의 공사완성의무와 조합의 공사대금지급의무가 명시되어 있다면 위 가계약서는 법적인 독자적인 구속력, 즉 법적 효력이 발생한다. 따라서 조합과 시공사간 공사도급계약의 변경에 관한 합의가 이루어지지 않을 경우 조합은 가계약에 기한 관리처분계획을 수립할 수 있을 것이다. 다만, 조합과 시공사가 공사도급계약의 변경에 관한 합의가 이루어진 후 조합은 변경된 공사도급계약에 기하여 관리처분계획을 변경하여야 할 것이다.
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