박순신
(주)이너시티 대표이사
최근 경기도는 서울시의 뒤를 이어 경기도 추정분담금 시스템(GRES)을 구축하고 시행에 들어갔습니다. 서울시는 추정분담금 시스템에 의한 개별 분담금을 통보하지 않을 경우에는 조합설립인가를 하지 않겠다는 강수를 두면서 조합원에게 분담금을 공개하라고 적극적으로 압박하고 나섰습니다.
사실 그 동안 정비사업의 가장 큰 걸림돌은 토지등소유자가 정비사업을 시작하면서 자신이 가지고 있는 집이 재개발 혹은 재건축되면서 얼마만큼의 가치가 있고 새집에 들어가기 위해서는 추가로 분담해야할 금액이 얼마인지 모른다는 것이었습니다.
추진위원회를 구성하고 조합설립인가를 받을 시점이 되어서도 이를 알려주는 곳도, 확인할 방법도 없이 그저 재개발사업이 되면 지금보다 좋아진다는 말만 믿고 사업을 하였던 것입니다.
사실 이런 사업추진 방법은 재개발, 재건축을 추진하는 집행부나 혹은 건설회사의 전적인 책임회피에서 기인한 것이 아닙니다. 〈도시 및 주거환경정비법〉에서 조합원들이 부담하여야 할 금액은 관리처분단계에서 알 수 있도록 제도화되었기 때문입니다.
그 동안 필자는 수 차례에 걸쳐서 사업초기부터 정비사업에 대한 사업결의 제도를 도입하자고 주장하여 왔습니다. 이는 토지등소유자들이 사업성에 대한 확신의 바탕 위에서 사업을 추진하는 것이 바람직하다고 보았던 것이고 이를 제도적으로 보완할 필요가 있다고 주장하였습니다. 그런데 이게 조금 이상한 방향으로 전개되어서 나타난 것이 서울시와 경기도의 추정분담금 프로그램입니다.
정부와 지자체가 많은 시간과 비용을 들여 구축한 시스템이 충분히 활용가능하고 효율적이기를 기대하지만 정비사업구역마다의 다양한 특성이 있는 데 이를 일반화 하여 보여주는 것은 또 다른 문제를 야기할 가능성이 높다고 할 수 있습니다.
그래서 사실은 2013년 3월부터 시행하는 법률에 거는 기대가 자못 큽니다. 내년부터는 추진위원회가 조합을 설립하기 위해서는 반드시 추정분담금을 토지등소유자에게 제공하여야 합니다.
그러나 기대가 큰 제도의 변화임에도 불구하고 법률의 내용은 현실을 충분히 반영하지 못하는 것은 아닌가라는 의문을 갖게 합니다.
[도시 및 주거환경정비법]
제16조(조합의 설립인가 등)
⑥ 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정 분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 한다. 〈신설 2012. 2. 1, 시행일 2013. 2. 2〉
[도시 및 주거환경정비법 시행령]
제27조의2 (추정 분담금 등 정보의 제공)
법 제16조제6항에서 “대통령령으로 정하는 정보”란 다음 각 호의 정보를 말한다.
1. 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
2. 그 밖에 추정 분담금의 산출 등과 관련하여 시ㆍ도 조례로 정하는 정보
〈본조신설 2012. 7. 31〉
개정되어 시행예정인 법 제16조제6항과 시행령 제27조의2항은 현실적으로 해결할 수 없는 문제점을 안고 있습니다.
사업초기에 사업타당성을 분석하고 토지등소유자들이 충분히 자신의 사업성에 대한 고민 후에 사업을 추진할 동의서를 제출할 것인지 결정하라는 법률개정의 취지에는 백 번 공감하지만 그 방법은 조금 달라야 할 것입니다.
조합이 설립되기 이전의 추진위원회에서는 토지등소유자별 분담금 추산액과 산출근거를 만들어 내기가 어려울 것입니다. 왜냐하면 이는 관리처분 단계에서 감정평가를 통해서 결정되는 내용인데 이를 추진위원회가 제공하라는 것은 너무 성급한 것이라고 보여지기 때문입니다.
제가 주장해 왔던 것은 사업초기부터 사업타당성을 검토하고 토지등소유자에게 제공하자는 것은 세대별 분담금이 아니며, 이에 대한 구체적인 근거를 제시하자는 것이 아닙니다.
사업을 추진하는 추진위원회가 주변의 상황과 여러 사례를 중심으로 토지등소유자가 이해할 수 있는 수준의 사업성 검토서 1장이면 충분하다고 보는 것입니다. 이것을 저는 오답쓰기라고 자주 언급합니다.
그리나 처음 작성된 오답을 고칠 경우에는 다시 토지등소유자에게 알리고 일정 비율이상의 동의를 얻는 경우에만 다음 단계로 진행할 수 있도록 하자는 것입니다. 만일 처음 작성한 사업타당성 검토 자료가 너무나 현실과 괴리된 것이라면 다음 단계로 가지 못하게 되면서 사업은 자연스럽게 중단될 것입니다.
이렇듯 추진위원회단계에서 할 수 있는 방안을 제도화 하는 것이 합리적이라고 생각됩니다만, 이미 개정된 법률에 따라 앞으로 추진위원회는 조합원 분담금 추산액을 제공하여야 하는 만큼 사전에 충분히 준비해야 할 필요가 있을 것입니다.
