설계변경 없이 물량계산 잘못했다면 조정 불가

 

 

※ 아래에서 밑줄친 부분은 국토해양부 표준공사계약서와 다른 부분을 표시한 것이니 참조하시기 바랍니다.

 

제 5 장  공사의 기준 등

제24조 (공사의 기준)
① “을”의 공사기준은 제4조 제1항 대지에 관할 지방자치단체장으로부터 승인된 사업계획 설계도서에 의한다.

② 마감재는 조합원 분양분과 일반 분양분을 동일 수준으로 적용하고, 마감수준은 시공사입찰시 조합제시 마감재 기준으로 하되, 골조공사 완료시점의 서울 및 수도권에서 “을”이 가장 최근에 분양한 아파트의 최고급 최신시설의 자재를 사용하여 시공토록 협의 조정한다.  단, 조합원 특별 서비스품목은 일반분양분 마감재이외에 조합원에게 별도로 설치하고, 별도로 설치하지 못할 경우에는 설치가 제외되는 품목에 해당하는 금액을 조합원에게 지급하여야 한다.

③ 제2항에 의한 조합제시 마감수준과의 가격차이(옵션)에 대한 비용추가 부담은 “갑”과 “을”이 협의하여 조정할 수 있다.

☞ 현재 공사가 완료되어 입주한 조합원들의 가장 큰 불만은 신축아파트의 마감재이다. 새로 분양하는 많은 일반 분양아파트의 경우에 고급자재를 사용하고 있으나, 정비사업조합의 신축아파트는 착공당시의 마감재를 기준으로 하여 공사하기 때문에 실제 입주할 시점에는 마감재가 시대에 뒤 떨어지는 경우가 많이 있기 때문이다. 따라서 ‘골조공사 완료시점’의 마감재로 협의할 수 있도록 조항을 수정하였다.

☞ 그리고 조합원 특별서비스품목이라고 제안한 다음, 추후 일반분양시에 분양을 원활하기 위하여 일반분양세대도 조합원분양세대와 동일하게 마감재 및 서비스 품목을 설치하는 경우가 많이 있다. 이러한 경우를 대비하여 위와 같이 수정하였다.

 

제25조 (건축자재 및 자재의 검사 등)
 ① “을”이 사용하는 건축자재는 한국공업규격표시제품(KS)을 원칙으로 하며, 규격표시가 제정되지 아니한 자재는 설계도서, 시방서상에 표시된 자재를 사용하기로 한다. 단, 자재의 품절, 품귀 등 부득이 한 사유가 있는 경우에는 “갑”과 “을”이 협의하여 공사비의 인상을 수반하지 않는 범위 내에서 동등 이상의 유사한 타제품을 사용할 수 있다.

 ② “갑”은 필요한 경우 “을”이 사용하는 건축자재를 검사할 수 있고, 그 결과 전항 및 제24조와 상이한 건축자재를 사용한 경우 그 교체를 요구할 수 있으며, “을”은 이에 즉각 조치를 취해야 하고 이를 즉시 조치하지 않을 경우 제34조제1항제4호의 규정을 적용하거나 공사비를 감액하여야 한다.

☞ 조치하지 않을 경우에 공사비를 감액하도록 하여 강제로 조치하도록 하였다.

③ 제2항의 검사에 이의가 있는 경우, “을”은 “갑”에게 재검사를 요구할 수 있으며, 재검사가 필요하다고 인정되는 경우 “갑”은 지체없이 재검사하도록 조치하여야 한다.

④ “을”은 자재의 검사에 소요되는 비용을 부담하여야 하며, 검사 또는 재검사 등을 이유로 공사기간의 연장을 요구할 수 없다. 다만, 제3항의 규정에 의하여 재검사 결과 적합한 자재인 것으로 판명될 경우에는 재검사에 소요된 기간에 대하여는 공사기간을 연장할 수 있다.

⑤ 공사에 사용하는 자재중 조립 또는 시험을 요하는 것은 “갑”의 입회하에 그 조립 또는 시험을 하여야 한다.

⑥ 수중 또는 지하에서 행하여지는 공사나 준공 후 외부에서 확인할 수 없는 공사는 “갑”의 참여없이 시행할 수 없으며 “갑”의 참여없이 시행할 경우 “갑”이 요구할 경우 그 다음 공정을 들어가기 전 공사 부분의 철거후 “갑”의 참여하에 다시 시행하여야 한다. 다만, 사전에 “갑”의 서면승인을 받고 사진, 비디오 등으로 시공방법을 확인할 수 있는 경우에는 시행할 수 있다.

☞ 「“갑”의 참여없이 시공할 수 없다」라고 규정해 놓고 실제 공사를 “갑”의 참여없이 강행하는 경우가 더러 있다. 이 경우에 강제조항을 둔 것이다.

⑦ “을”은 공사수행과 관련하여 필요한 경우 “갑”에게 입회를 요구할 수 있으며, “갑”은 이에 응하여야 한다.

 

제26조 (공사감리 등)

① 본 공사의 설계자는 “갑”이 선정하여 계약을 체결하고, 감리는 주택건설촉진법 제33조의 6의 규정 등 관계법령과 주택건설공사 감리업무세부기준 등에 따른다.

☞ 설계자를 “갑”이 선정하는 것은 당연한 것인데, 공사와 설계가 연계되어야 하기 때문에 “갑”과 “을”이 협의하여, 또는 “을”이 선정하도록 하는 경우도 있다. 이를 방지하기 위하여 위 조항을 삽입하였다.

② 본 공사를 위한 설계관련 인·허가를 득함에 있어 “갑”과 “을”은 필요시 사전 협의를 거쳐 사업시행에 차질이 없도록 상호 협조하여야 한다.

③ “을”은 공사착공 후 매월 말일기준으로 공사진행 실적 및 추진계획 등을 공사감리자를 경유 익월 5일까지 “갑”에게 통보하여야 한다.

 

제27조 (공사감독원 등)
① “갑”은 계약의 적정한 이행 확보 및 공사감독을 위하여 자신 또는 자신을 대리하여 다음 각호의 사항을 수행하는 자(이하 “공사감독원”이라 한다.)를 지명 파견하여 “을”의 수행공사에 대하여 감독업무를 수행하게 할 수 있다.

 1. 시공일반에 대한 감독 및 입회
 2. 공사의 재료와 시공에 대한 검사 또는 시험에 입회
 3. 공사의 기성부분 검사, 입주자 사전점검 또는 공사목적물의 인도에 입회
 4. 기타 공사감독에 관하여 “갑”이 위임하는 사항

② “갑”은 제1항의 규정에 의하여 공사감독원을 선임한 때에는 그 사실을 즉시 “을”에게  통보하여야 한다.

③ “갑”은 “을”이 시공한 공사중 설계도서에 적합하지 아니한 부분이 있을 때에는 이의 시정을 요구할 수 있으며, “을”은 지체없이 이에 응하여야 한다. 만약 이에 응하지 아니할 경우에는 제34조 제1항 제4호의 규정에 의하여 계약해제를 할 수 있다. 다만, 설계도서에 적합하지 아니한 공사가 “갑”의 부당한 요구 또는 지시에 의한 경우에는 “갑”이 그에 대한 책임을 지며, 기타 천재지변 등 불가항력적인 사유에 해당되어 “갑”과 “을”의 책임이 아닌 경우로 판명된 경우에는 상호협의하여 시정한다.

④ “을”의 현장 임직원이나 협력업체 임직원 등이 관계법규와 승인된 사업계획 및 계약조건을 위반하여 공사의 원만한 수행에 영향을 미친 경우에 “갑”은 “을”에게 해당인원의 교체 등 시정을 요구할 수 있으며, “을”은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없다.

⑤ “을”은 공사감독원의 감독 또는 지시사항이 공사수행에 현저히 부당하다고 인정될 때에는 “갑”에게 그 사유를 명시하여 시정 등 필요한 조치를 요구할 수 있다.

 

제28조 (현장대리인)
① “을”은 건설산업기본법에 의하여 본 공사에 해당하는 건설기술자를 현장대리인으로 지명하여 “갑”에게 1주일전에 서면통지하여야 한다.

② 현장대리인은 철거개시일부터 공사현장에 상주하여 현장의 관리와 공사에 관한 모든 사항에 대하여 “을”을 대리하여 처리한다.

③ “을”의 현장대리인은 관계법령과 승인된 설계도서 및 계약조건을 준수하여 공사를 수행하여야 한다. 단, 이를 적정하게 수행하지 않을 경우 “갑”은 “을”의 현장 대리인의 교체를 요구할 수 있으며 “을”은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없다.

 

제29조 (공사의 하도급 등)
① “을”은 계약된 공사의 일부를 제3자에게 하도급하고자 하는 경우 사전에 “갑”의 서면승낙을 받아야 한다. 다만, 건설산업기본법의 규정에 의하여 건설공사 중 전문공사에 해당하는 건설공사를 하도급하고자 하는 경우에는 “을”은 해당 업종의 전문건설업자에게 하도급하고,  “갑”에게 이를 통지하여 야 한다.

② “을”이 제1항에 의해 본 공사를 제3자에게 하도급하고자 하는 경우에는 건설산업기본법 및 하도급거래공정화에 관한 법률에서 정한 바에 따라 하도급하여야 하며, 하수급인의 선정, 하도급계약의 체결 및 이행, 하도급 대가의 지급에 있어 관계 법령의 제규정을 준수하여야 하며, 이에 따른 분쟁 발생시는 “을”이 모든 책임지고 시공에 지장이 없도록 해결한다.

③ “갑”은 본 공사의 시공이 현저히 부적당하다고 인정하는 하수급인이 있는 경우에는 하도급의 통보를 받은 날 또는 그 사유가 있음을 인지한 날로부터 30일 이내에 서면으로 그 사유를 명시하여 하수급인의 변경 또는 하도급 계약내용의 변경을 요구할 수 있다. 이 경우 “을”은 정당한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.

④ “갑”은 제3항에 의하여 본 공사의 시공에 있어 현저히 부적당한 하수급인이 있는지 여부를 판단하기 위하여 하수급인의 시공능력, 하도급 계약금액의 적정성 등을 공신력 있는 기관 등에 의뢰하여 심사할 수 있다.

⑤ “갑”이 감리자로부터 하도급자의 시공하자부분을 서면지적사항 통보를 받았을 경우 “을”은 하도급자를 즉시 철수시키고 공신력 있는 하도급자로 하여금 하자시공내역을 재시공하여야 한다.

 

제30조 (공사기간의 연장)
① 다음 각 호에 해당하는 경우에는 이에 상응하는 만큼 공사기간을 “갑”과 “을”이 협의하여 연장하기로 한다.

1. 천재지변, 전쟁, 내란 등 불가항력의 상황이 발생한 경우
2. 15일 이상 계속된 우천이나, 이에 준하는 기상이변이 있을 때. 단, 전체층수의 골조공사가 완료되었을 경우는 본 호의 사유로 공사기간을 연장할 수 없다.
3. “갑”의 귀책사유 또는 본 계약의 불이행 및 “을”의 귀책사유가 아닌 민원발생 등으로 공사가 중단 또는 지연되는 경우
4. 제31조의 사유로 공사기간이 연장되는 경우

②항 삭제

제31조 (공사의 변경)
① “갑”이 사업시행인가후 공사규모 등을 변경하고자 할 때에는 사전에 “을”과 협의할 수 있으며, “을”은 시공사로서 공사규모 등 변경에 대한 의견을 “갑”에게 통지할 수 있으며, 이때 “갑”은 타당한 범위내에서 “을”의 의견을 반영하여야 한다.

② “을”은 다음 각 호에 해당되는 경우 주택법, 건축법 등 관계법령의 범위내에서 “갑”에게 공사변경을 요구할 수 있으며, “갑”과 “을”은 협의하여 공사를 변경한다.

1. 본 계약 체결이전에 선행된 지질조사 결과와 상이한 암반 및 연약지반 등의 지반조건 발생시(발파를 수반하지 않은 토사는 일반토사로 본다)

  ☞ 시공사의 사업제안서에 다르게 표기되어 있으면 이에 따름

2. 설계서의 내용이 공사현장의 상태와 일치하지 않거나, 불분명, 누락, 오류가 있는 경우

3. “을”의 귀책사유와 관계없는 정부의 정책변경이나 행정명령 등 불가피한 상황이 발생할 경우

 

제32조 (공사계약금액의 조정)
① “을”은 다음 각 호에 해당되는 경우 그 사실을 “갑”에게 서면통지하고, “갑”과 “을”은 상호 합의하여 제7조의 공사계약금액을 조정한다.

1. 제31조에 의한 공사의 변경이 있는 경우
2. 기초공사 중 설계변경에 의해 기초공사 및 골조공사의 변경이 이루어질 경우

② 제1항의 설계변경으로 인하여 공사량의 증감이 발생한 때에는 다음 각호의 기준에 의하여 공사계약금액을 조정하되, “을”은 공사계약금액의 변동에 대한 명확한 근거를 제시하여야 한다. 이때 “을”이 제출한 공사비변동내역을 “갑”은 제3의 기관에 검토의뢰 할 수가 있으며, 이때 소요되는 의뢰비용은 “갑”과 “을”이 공동으로 부담하며 “갑”의 부담금액에 대하여는 무이자 대여비로 처리한다.  단, 공사비 변동에 대한 명확한 근거를 “갑”이 요구한 날로부터 2주일 이내에 이를 제시하지 아니한 경우에는, 공사비변동 사유가 없음에도 불구하고 “을”이 부당하게 공사비변동을 주장한 것을 간주하고 “을”은 이에 대하여 이의를 제기할 수 없다.

 1. 증감된 공사비는 제7조의 규정에 의한 공사계약금액상의 단가를 기준으로 “갑”과 “을”이 상호 협의하여 결정한다.

 2. 산출내역서에 포함되어 있지 아니한 신규비목의 단가는 설계변경 당시를 기준으로 산정한 단가로 한다. 단, 시공사가 설계변경 없이 당초부터 물량계산을 잘못한 부분은 조정청구할 수 없다.

 

제33조 (공사의 시정명령)

“을”이 관계법령과 승인된 설계도서 또는 계약조건을 위반하여 건축시설을 시공하는 경우“갑”은 이의 시정을 요구할 수 있으며, “을”은 이를 거부할 수 없고 “을”의 위반으로 발생한 추가비용 및 “갑”에 대한 모든 손해는 “을”이 부담 또는 배상한다.

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