구판서
세무법인 청솔/대표회계사
조합설립인가일 기준 감정평가액으로 법인세 계산시 국세청의 대응 예측(7)
▲ 사례 4
6. 조세심판원의 판단
청구인은 쟁점아파트분양권을 감정가액으로 신고한 사실이 없고, 쟁점아파트분양권 중 토지부분 신고가액 1억9천344만6천원은 상속세 및 증여세법 제61조제1항제1호의 규정에 의해 개별공시지가에 의한 평가액 1억6천368만원보다 커서 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항의 규정에 의해 세무서장이 감정기관에 의뢰하여 재평가할 대상이 아니라고 주장하였다.
상속재산이나 증여재산을 감정가액으로 신고하지 아니한 경우로써 실제 매매사례가액이 없어 시가가 불분명한 경우 소급감정가액도 제60조제1항의 규정에 의한 시가로 보는 것이므로 OOO처분청이 쟁점아파트분양권을 매매사례가액이 없어 시가를 산정할 수 없음을 이유로 증여일로부터 7개월이 경과된 후에 소급감정하여 증여세를 과세한 처분을 부당하다고 보기는 어렵다고 하겠다.
상속세 및 증여세법 시행령 제51조제2항은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액을 평가기준일까지의 불입액과 평가일 현재의 프리미엄의 합계액으로 규정하고 있다.
청구인은 쟁점아파트분양가액을 2007년 11월 17일일 OOO구청장이 인가한 관리처분계획상의 토지평가액 1억9천344만6천원과 2003년 5월 2일까지 불입한 추가부담금 2천976만원의 합계액인 2억2천320만6천원으로 신고하였음이 확인되고, 토지가액은 쟁점아파트분양권을 취득하기 위하여 불입한 금액의 일부에 해당되므로 청구인이 신고한 증여재산가액에 쟁점아파트의 프리미엄가액이 포함되었다고 보기는 어렵다고 판단된다.
처분청은 쟁점아파트분양권에 매매사례가액이 없어 시가를 산정할 수 없음을 이유로 한국감정원과 (주)OO감정평가법인에 의뢰하여 쟁점아파트분양권을 4억4천만원으로 평가받았다.
아파트분양권가액은 층별 또는 평형별, 위치별로 그 가액이 다양하고 쟁점아파트분양권은 실제 매매된 사례가 확인되지 아니하므로 시가가 불분명하다고 판단되고, 감정평가법인이 평가한 쟁점아파트분양권 4억4천만원은 당시 부동산정보지 등에 쟁점아파트분양권의 호가가 4억3천만~5억원으로 기재되어 있었던 점등으로 보아 적정한 시가가 반영되었다고 판단된다.
그러므로 처분청이 쟁점아파트분양권의 증여재산가액을 4억4천만원으로 소급감정하여 적용한 것을 부당하다고 보기는 어렵다고 판단된다.
따라서 처분청이 청구인이 신고한 쟁점아파트분양권의 증여재산가액에 프리미엄가액이 누락되었다고 보아 동 프리미엄가액이 포함된 증여재산가액을 감정평가법인으로부터 4억4천만원으로 소급감정받아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
7. 부연설명
상속세 및 증여세법에서의 감정평가는 당해 재산에 대한 매매사례가 없는 경우에 적용된다. 이 때 적용되는 감정평가금액은 감정기관 2곳의 감정가액의 평균값이 적용된다.
부당한 감정을 방지하려 감정기관의 감정평가금액이 부적정하다고 인정된다든지, 납세자와 감정기관의 단합(조세를 부당히 축소시킬 목적)에 의한 감정평가가 행해질 경우에는 관할세무서장이 직접 감정기관을 선정하여 감정평가를 할 수 있다.
부동산을 취득할 수 있는 권리에는 매매거래사례가 우선적으로 시세로 적용되고, 그런 사례가 없는 경우에는 감정평가금액과 프리미엄금액을 합계한 금액이 시세로 인정된다.
따라서 정비사업조합원이 상속 또는 증여를 할 경우에는 단순히 관리처분인가서 상의 종전토지 및 건축물의 평가액만을 고려하여 세무서에 신고하면 낭패본다. 상속시점(사망일) 전후의 6개월(합12개월), 증여일(증여계약일) 전후의 3개월(합 6개월)의 유사 매매거래사례가 있는지를 파악하여 신고해야 한다 .
매매거래사례가 없다면 권리가액(종전토지및건축물 평가액×비례율)으로 할지, 감정평가금액과 프리미엄의 합계액으로 할지 또는 관련 부동산정보지의 예상가격으로 할지를 전문가와 상담 후 신고해야 한다.
☞문의 : 02-3448-0009.02-834-7887
