맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 분양신청에 대한 통지의 의미
조합원에 대하여 분양신청 안내를 통지하는 절차는 조합원의 권리·의무에 관한 사항이다. 분양신청에 대한 통지는 토지등소유자에게 도달한 때, 즉 그 지배권 내에 들어간 때에 효력이 생긴다. 토지등소유자에 대한 분양신청 안내문의 통지는 토지 등의 소유권을 상실하는 토지등소유자에게 분양권의 부여 여부를 결정짓는 생략해서는 안 될 매우 중요한 절차라 할 것이다.
2. 분양통지 및 분양공고 시점
도시 및 주거환경정비법에 의하면 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날로부터 60일 이내 또는 사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날로부터 60일 이내에 토지등소유자에게 분양통지 및 분양공고를 하여야 한다.
분양통지 시점과 관련 ‘시공자와 계약을 체결한 날’에는 조합과 시공사간 공사도급계약서를 체결한 날, 조합과 시공사가 계약서에 도장을 날인한 날이라 할 것이다. 분양통지 시점을 연장하기 위해 대의원회의 의결을 받았음에도 불구하고 공사도급계약서의 계약체결을 임의로 지연하는 것은 바람직하지 않다할 것이다.
주택정비사업조합은 조합설립인가후 총회에서 시공사를 선정한 후, 대의원회의 결의에 따라 공사도급계약서를 체결하고 있으며, 이때 공사도급계약서는 본계약이 아닌 가계약이라는 표현을 사용하고 있다. 공사도급(가)계약서에 시공사의 공사완성의무와 조합의 공사대금지급의무가 명시되어 있다면 위 가계약서는 법적인 독자적 구속력, 즉 법적 효력이 발생한다할 것이어서, ‘시공자와 계약을 체결한 날’에는 본계약 뿐만 아니라 가계약도 포함된다.
3. 분양통지대상
사업시행자는 ‘토지등소유자’, 즉 조합원뿐만 아니라 미동의자들에게도 분양신청을 통지하여야 한다. 일부 견해에 의하면 주택재건축사업은 조합설립에 동의한 자만이 조합원이 되고, 미동의자는 매도청구소송의 대상이 될 뿐이므로, 주택재건축사업에 있어 분양통지의 대상은 ‘토지등소유자’가 아닌 ‘조합원’에 한한다고 주장한다.
그러나 주택재건축사업의 경우 미동의자도 분양신청기한까지 조합설립동의서를 제출함으로서 조합원이 될 수 있으므로, 분양통지의 대상은 ‘토지등소유자’, 즉 조합원뿐만 아니라 미동의자도 포함되어야 한다고 보아야 할 것이다.
4. 분양통지사항
사업시행자는 토지등소유자에게 ①사업시행인가의 내용 ②정비사업의 종류ㆍ명칭 및 정비구역의 위치ㆍ면적 ③분양신청서 ④분양신청기간 및 장소 ⑤분양대상 대지 또는 건축물의 내역 ⑥개략적인 부담금 내역 ⑦분양신청자격 ⑧분양신청방법 ⑨분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치 등을 통지하여야 한다(법 제46조제1항, 시행령 제47조제1항). 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법은 통지할 사항에서 제외된다.
서울시 도시 및 주거환경 정비조례는 ①분양신청 안내문 ②철거 및 이주 예정일을 통지 및 공고사항으로 정하고 있다(서울시 조례 제24조제1항).
5. 통지방법 및 조합의 조합원 주소확인에 대한 주의의무
조합은 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 조합원에게 성실히 고지·공고하여야 한다. 조합의 고지·공고 방법은 관련 조합원에게 등기우편으로 개별 고지하여야 하며, 등기우편이 주소불명, 수취거절 등의 사유로 반송되는 경우에는 1회에 한하여 일반우편으로 추가 발송하는 방법에 의한다(표준정관 제7조제1항제2항).
토지등소유자 앞으로 발송된 분양신청통지서가 수령권한 없는 자에 의해 수령되었거나, 주거지가 아닌 곳으로 발송되었거나, 조합원 지위가 승계되었음에도 승계조합원이 아닌 종전 조합원에게 발송된 경우 위 분양신청통지는 적법하게 이루어졌다고 볼 수 없다.
토지등소유자가 주소의 변경 신고를 하지 않았다고 하여 곧바로 토지등 소유자에게 주소 변경의 미신고 책임을 물어 분양권 미부여라는 불이익을 부담시켜서는 아니된다. 조합은 분양신청권이 조합원이 가지는 재산권의 중요한 요소라는 점에 유의하여 조합원이 이를 적절하게 행사할 수 있도록 주의의무를 다하여 성실하게 노력하여야 한다.
조합은 동장 등에게 주민등록표 열람 또는 등·초본의 교부 등을 요청하여 조합원의 주소를 파악하고자 시도하거나 조합원의 주소지를 방문하여 그곳의 이해관계인을 통하여 조합원의 연락처를 파악하는 등의 노력을 하여야 한다고 판시한 사례가 있다.
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