박순신
이너시티 대표이사
〈도시 및 주거환경정비법〉에서는 4가지 유형의 정비사업을 정하고 있습니다. 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업 그리고 도시환경정비사업이 그것입니다.
주거환경개선사업과 도시환경정비사업은 성격이 조금은 다르고 주택재개발사업과 주택재건축사업은 토지등소유자의 측면에서 살펴보면 다를 게 별로 없는 사업입니다. 그렇지만 두 사업은 〈도정법〉에서 정한 사업적인 측면에서 다른 점이 많이 있습니다. 그중에서 특히 용적률과 세입자 주거안정대책에 관한 사항이 그렇습니다.
최근에는 주택재개발사업에서 거의 1:1사업이 되는 구조(토지등소유자수와 신축아파트 수가 같은 사업)를 가진 사업구역이 많아지고 있습니다. 그러나 재개발사업에 부과되고 있는 부담은 줄어들지 않고 있어 재건축사업에 비해 많은 차별을 받고 있는 것이 현실입니다. 재개발사업에 대한 규제 완화와 지원이 필요할 때입니다.
▲ 도시 및 주거환경정비법
제30조 (사업시행계획서의 작성) 사업시행자는 제4조제5항에 따라 고시된 정비계획에 따라 다음 각호의 사항을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 한다. 다만, 도시환경정비사업(기존건축물에 주택이 포함되어 있는 사업을 제외한다)의 사업시행계획서를 작성하고자 하는 때에는 제3호 내지 제5호의 내용을 포함하지 아니할 수 있다.〈개정2005.3.18, 2007.12.21, 2009.2.6, 2009.4.22〉
1.~ 4. 생략
5. 임대주택의 건설계획(주택재건축사업의 경우 제30조의3제2항에 따른 재건축소형주택의 건설계획을 말한다)
6.~ 9. 생략
제30조의3 (주택재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등)
① 생략
② 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 100분의 30이상 100분의 50이하로서 시ㆍ도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60제곱미터 이하의 소형주택(이하 ‘재건축소형주택’이라 한다)을 건설하여야 한다.
③ 사업시행자는 제1항에 따라 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하는 경우 그 초과한 용적률에 제2항에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 비율을 곱한 용적률에 해당하는 면적에 제2항에 따라 건설한 재건축소형주택을 국토해양부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 주택공사 등(이하 이 조에서 ‘인수자’라 한다)에 공급하여야 한다. 이 경우 재건축소형주택의 공급가격은 〈임대주택법〉 제16조제3항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.
④ ~ ⑥생략 [본조신설 2009.4.22]
▲ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙
제54조 (주거이전비의 보상)
①생략.
②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물 등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다.〈개정 2007.4.12〉
③ 생략
이상의 법 조문과 아래 〈표〉에서 살펴보듯 재개발사업은 세입자에 대한 주거대책과 용적률 등에서 재건축사업에 비해 많은 불이익을 받고 있는 것이 사실입니다.
재개발사업이 재건축사업에 비해 불이익을 받는 이유가 무엇인지는 알 수가 없고, 일반적으로는 재개발사업이 재건축사업과 비교하여 사업성이 더 좋지 않다고 할 수 있습니다. 그런데 사업성이 더 좋지 않은 재개발사업에 더 많은 부담을 지도록 하고 있는 법률을 어떻게 이해해야 할까요?
현 상황이 이러함에도 재개발사업과 관련해서는 세입자 주거 대책 등에 대해서 더 많은 비용을 부담하도록 하는 방안들이 논의되고 있고, 일부는 법제화되기도 하였습니다. 세입자에 대한 많은 지원이 필요하다면 재개발사업에 대한 규제를 최소한 재건축사업 수준 만큼만으로 완화하는 것이 합리적일 것이라 생각됩니다.
