정비사업을 추진하는 목적은 사업구역마다 여러가지 목적이 있을 것입니다. 하지만 크게 나누어 보자면 아마도 조합원의 재산가치 상승과 지금보다 더 나은 주거환경을 만드는 것입니다. 특히 재산가치 상승, 즉 사업성은 사업을 추진할 것인지 그렇지 않으면 중단할 것인지 결정하는 가장 중요한 요인임에 틀림 없습니다.

 

그리고 사업성을 개선하기 위해서는 용적률을 높여 비싼 가격으로 일반분양을 많이 하여 수익을 극대화 하면서, 공사비 등의 비용을 줄이는 것이 가장 확실한 방법입니다. 특히 높은 분양가와 그리고 입주후 거래를 통해서 처분할 경우를 감안하여 큰 평수의 아파트를 짓도록 계획하여 사업을 추진하는 것입니다.

 

정비사업의 조합원들은 입주해서 재정착하는 것보다는 큰 아파트를 분양받아 프리미엄을 받고서 집을 팔고 다른 곳으로 이사하는 경향을 보여 왔는데 이 방법이 사업을 통한 이익을 가장 많이 얻는 전형적인 방식이었기 때문입니다.

 

그런데 이런 방식에 문제가 생긴 것입니다. 새 아파트를 팔고 주변으로 이사를 하고자 하는데 주변에서도 대부분 주택정비사업을 하고 있다는 것입니다.

 

조금만 과장되게 표현하면 도시 전체가 정비사업 구역이라 할 정도입니다. 사정이 이렇다 보니 새 아파트를 팔아 차액을 얻어 이사를 하는 계획에 차질이 생기는 것이 요즘의 현실이 됐습니다.

 

조합원들의 주장은 다양하지만 아파트 크기에 대해서는 아마도 이렇게 정리해 볼 수 있을 것 같습니다. 기존의 주택과 토지가 큰 조합원은 큰 평수의 아파트가 충분하지 않다고 불만입니다.

 

반대로 다세대와 연립 등 적은 토지지분과 작은 주택의 소유자들은 25평형 아파트를 분양받아도 분담금이 너무 많아 사업을 할 수가 없다고 불만입니다. 특히 저소득층이 많이 거주하는 구역일수록 집 장만은 커녕 모두가 자기가 살던 터전에서 강제로 쫓겨난다고 하소연하고 있습니다.

 

이런 문제는 심각한 후유증을 동반합니다. 과도하게 높은 분담금으로 인해 사업을 반대하는 세력이 커지게 되면 사업은 정상적으로 추진하기 힘들게 되기 때문에 사업계획의 수정과 일정지연이 불가피 하게 됩니다.

 

또 다른 문제는 저소득 조합원을 위하여 소형평형의 아파트를 많이 포함하여 건축계획을 수립할 경우 조합원들이 나중에 가서 소형평형을 외면하게 되면 사업에 차질을 빚을 것이란 조합집행부와 건설사의 걱정입니다. 실제로 조합원들이 소형아파트를 분양 받을 것이라는 믿음을 조합집행부와 건설사가 높게 보지 않는다는 것입니다. 즉, 조합원들이 분담금이 없거나 적은 소형평형을 요구하지만 사업시행인가를 받고 나면 정작 조합원들은 거래에서 시세차익이 커지는 큰 평수의 아파트를 청약하게 된다는 것입니다. 지금까지 그래 왔다는 경험에 따른 판단인 것입니다.

 

이 문제를 해결할 방법은 없을까요? 즉, 조합원에게는 극소형평형과 지금까지 수익이 많이 난다는 보다 큰 평형의 아파트를 혼합해서 지으면 되지 않을까요 하는 것입니다.

 

여기에는 전제 조건이 있어야 하는데요. 앞으로는 극 소형아파트의 매매단가가 중대형 평형보다 싸지 않아야 하는 것입니다. 혹은 아파트가 작을수록 매매 단가는 높다 이러면 더욱 좋겠지요.

 

그러면 조합원에게 분담금이 부담 없는 극소형 평형의 아파트를 지어서 공급하고, 이런 아파트를 분양 받은 조합원은 그대로 입주해서 살아도 좋고 혹은 매매를 하는 경우에도 시세 차액이 일정정도 있어서 재산증식에세 도움이 되는 이런 구조라면 조합원들이 분담금이 커서 사업을 하지 못하겠다는 불만은 상당부분 해결할 수 있을 것으로 보이는데 말입니다.

 

현실을 살펴보면 서울 일부지역에서는 극소형아파트, 즉 10평형대 아파트 매매가격이 25평형이나 32평형 아파트보다 높은 경우가 나타나고 있습니다. 뿐만 아니라 불황기에도 가격의 하락폭이 크지 않거나 오히려 불황을 이유로 가격이 더 오른 경우도 있다고 언론에 나오는 것이 사실입니다. 그리고 현실적으로 온 도시가 주택정비사업을 시행하면서 극소형평형의 수요자는 점점 많아지는 것이 불가피해 보입니다.

 

주택정비사업 구역 거주자 현황을 조금만 자세히 살펴보면 현재 거주 가구수(조합원과 세입자 가구를 모두 합함 것을 말함)보다 신축 세대수가 적은 경우도 나타나고 있습니다. 즉 주택정비사업을 시행하고 나면 절대적인 거주 공간이 부족해지는 경우가 있다는 것입니다.

 

이런 주택정비사업구역의 현실을 감안하여 정부도 극소형평형의 주택공급을 늘려가겠다는 계획을 가지고 있습니다.

 

앞으로 주택정비사업을 시행하면서 큰 평수의 아파트가 높은 이익을 준다는 막연한 기대보다는 주변의 상황과 조합원의 부담능력을 감안하여 주택의 크기를 조절하는 지혜가 필요한 때입니다.