김향훈
변호사(종합법률사무소 센트로)
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Q : 분양계약을 체결하지 않아 현금청산을 받게 된 조합원입니다. 그런데 조합에서는 본인이 조합원지위를 가지고 있었던 동안에 발생한 사업비의 일부와 이주비 이자를 청산금에서 공제하겠다고 합니다. 타당한 이야기인지요?
1. ‘이주비 이자’의 공제를 부정한 대법원 판례
이미 이주비를 신청하여 사용해 오고 있던 조합원이 현금청산자로 분류되어 사업에서 이탈하게 되었다면 조합에서 대납한 이주비의 이자 상당액은 이익으로 누리고 있었으므로 현금청산금에서 공제하는 것이 합리적일 것입니다.
그러나 대법원(2009.9.10. 선고 2009다32850, 32867 판결)에서는 다음에서 보는 바와 같이 “이러한 점을 미리 약정 또는 의결하거나 정관으로 규정하지 않는 한 공제할 수 없다”고 판시한 바 있습니다.
즉, 위 대법원 판결은 “도시 및 주거환경정비법에 의하여 설립된 재건축정비사업조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것으로서 그 규정이나 결의 또는 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원이 조합원의 지위를 상실하였다고 하더라도 그 조합원이 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급하여 반환할 의무가 있는 것은 아니다”라고 전제하면서 “원고들은 피고의 조합원으로서 그 소유 부동산을 피고에게 제공하고 이주를 하는 한편 조합원의 지위에서 시공사가 피고와의 약정에 따라 제공하는 이주비 대출금의 이자 상당의 이익을 취득한 것이라고 할 것인데, 피고와 원고들 사이에, 원고들이 조합원의 지위를 상실하게 되면 원고들에게 지급된 이주비 대출금의 이자를 소급하여 반환하여야 한다는 내용의 규정이나 결의 또는 약정 등이 있었음을 인정할 만한 자료가 없는 이상, 원고들이 조합원의 지위를 상실하였다고 하여 그 조합원의 지위에서 이미 취득한 ‘이주비 대출금의 이자 상당의 이익’을 피고에게 당연히 반환하여야 할 의무가 있다고는 할 수 없다”고 판시하였습니다.
그러므로 “조합원의 지위를 상실하게 되면 이미 지급된 이주비 대출금의 이자를 소급하여 반환하여야 한다”는 내용의 규정을 정관에 둘 필요가 있습니다.
이러한 내용은 도시정비법 제20조 제1항 제14호의 ‘청산금의 징수·지급의 방법 및 절차’에 해당하므로, 동조 제3항에 의해 총회를 개최하여 조합원 과반수의 동의를 얻어 개정하고 시장·군수의 인가를 받으면 될 것입니다.
2. ‘사업비’를 분담시킬 수 있다는 하급심 판결들
이주비 이자는 원칙적으로 공제할 수 없다는 대법원 판례와는 달리, 조합원지위를 가지고 있었던 동안에 발생한 조합의 사업비 중 일정 부분은 분담해야 한다는 하급심 판결들이 있습니다.
즉, 서울중앙지방법원(2011.9.22. 선고 2011가합14706 판결)에서는 “도시정비법 제47조에 따라 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 주어지는 현금청산은, 조합이 원활한 사업진행을 위하여 정비사업에 동의하고도 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지·건축물 그 밖의 권리의 자산가치를 평가하여 그에 상당하는 현금청산금을 지급하고 이에 대응하여 조합원들 소유의 토지·건축물 등 권리를 취득하는 것을 내용으로 하므로, 원고들에 대한 현금청산금을 산정함에 있어서는 원고들에게 현금청산사유가 발생하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용 중 원고들이 조합원으로서 부담하였어야 할 금원도 고려되어야 할 것이다”라고 판시하였습니다.
그 후 서울행정법원(2012.2.22. 선고 2011구합39301 청산금사건)에서도 위와 동일한 취지로 판시한 바 있습니다.
위와 같은 하급심 판결이 나오기 전의 대법원(2010.8.19. 선고 2009다81203 판결)에서는 “현금청산대상자는~형평의 원칙상 그에 대응하는 조합원으로서의 의무, 즉 사업비·청산금 등의 비용납부의무, 철거·이주 및 신탁등기 의무 등도 면하게 된다”고 판시한 바 있는데 이는 전체적인 문맥을 볼 때 “현금청산대상자로 된 ‘이후’의 사업비·청산금 등의 비용납부의무를 면한다”는 의미로 파악됩니다.
이러한 의미에서 위 하급심 판결례는 현금청산자로 되기 ‘이전에’ 지출된 사업비는 현금청산자도 분담의무를 지는 것으로 보았던 것입니다.
〈문의 02-532-6327~8〉
