요즘같이 재개발사업이 사회적인 이슈가 되었던 적이 없었던 것 같습니다. 용산에서의 세입자관련 참사소식으로 시작된 재개발사업에 대한 언론과 사회 여론의 관심은 폭발적이라고 할 것입니다. 그런데 언론과 정치권 그리고 학계의 접근 방법은 재개발사업에 대한 부정적인 부분만 집중적으로 제기하는 정도인 것으로 보여집니다.

 

이번 호에서는 재개발사업, 도시환경정비사업과 재건축사업의 세입자 보호에 관한 내용에 대해서 간략하게 설명드리겠습니다.

 

 

먼저 세입자에 대한 주거안정대책을 거론하기 전에 재개발사업과 재건축사업의 다른 점과 같은 점에 대한 설명이 있어야 이해하기 더 쉬울 듯합니다.

 

재개발사업은 어떤 지역에서 하는 사업일까요. 재건축사업 대상과는 어떤 차이가 있는 것일까요. 언론의 기사에서도 재개발과 재건축을 혼동하는 경우를 종종 보게 됩니다. 심지어는 정부의 고위 관료도 재개발과 재건축을 정확하게 구분하지 못하고 있는 경우도 있습니다.

 

〈도시 및 주거환경정비법〉에서는 재개발사업과 재건축사업을 별표에서 정한 기반시설의 차이 정도로 나누어져 있습니다. 이렇게 해서는 쉽게 구별할 수 없는 것이지요.

 

재개발구역은 지금은 대부분 사라지고 없지만 달동네를 떠올리면 이해하기 쉬울 것입니다. 달동네를 재개발하는 것은 단지 집을 짓기 위한 사업만이 아니고 달동네에서 갖추어지지 않은 도로, 공원, 학교, 공공청사 등 도시기능을 갖추는 것을 우선하는 사업입니다. 왜냐하면 달동네에는 도시기반시설들이 충분하지 않아 제대로 도시 기능을 발휘하지 못하기 때문입니다.

 

기반시설이 설치가 중요한 사업의 목적인 재개발사업에서는 정부차원의 도시계획시설 사업에 반대하는 재개발조합원의 처리를 위해서 수용이 가능하도록 하는 것입니다. 즉, 큰 도로를 내는 사업에 소수가 반대하여 도로 개설하는 일을 중단할 수 없는 것과 같은 것으로 간주하는 것이기 때문입니다.

 

 

반면에 재건축사업은 기반시설이 제대로 갖추어진 도시내의 주택이 오래되고 낡아 집을 새로 짓는 사업입니다. 순서로 보면 재개발사업을 통해서 입주한 아파트가 20년이 넘어 노후화되었을 경우에는 재건축사업의 대상이 된다고 생각하면 다르지 않을 것입니다. 그래서 재건축 사업구역들은 서울의 강남지역과 같은 곳의 아파트단지가 주를 이루는 것입니다. 이런 재건축사업은 기존에 도시기능이 제대로 발휘되고 있어 추가로 기반시설을 필요로 하지 않는 것입니다. 그렇기 때문에 재건축사업의 미동의자는 수용을 통해서가 아니라 사업시행자가 매도청구를 통해 주택을 매입하도록 하고 있습니다.

 

 

재개발사업의 세입자는 정부가 시행하는 공공시설의 설치와 같은 사업에서 보상하는 기준과 같은 내용으로 주거안정대책을 수립하도록 하고 있습니다. 즉, 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률〉이 바로 그것입니다.

 

그런데 정부가 실시하는 도시계획 사업의 보상은 국가예산으로 한다는 것입니다. 도로를 개설하기 위한 공사비용, 그리고 토지 및 건물소유자에게 보상을 통해서 취득하는 매입비용, 그리고 세입자의 주거대책 및 보상도 모두 국가 예산으로 하고 있습니다. 하지만 재개발사업에서는 이런 보상비용을 국가에서 하지 않고 모두 재개발조합 즉 토지등소유자가 부담하는 것입니다. 도로나 공공시설의 공사비와 세입자의 이주와 보상비용도 모두 토지등소유자의 사유재산으로 하도록 한다는 것입니다.

 

이번 용산참사의 원인이 되었던 보상비 관련 분쟁도 토지등소유자는 조금이라도 덜 주겠다는 하는 생각으로, 세입자는 그렇게 지급되는 보상금은 턱없이 부족하다는 것이 맞부딪혀 발생한 것이라고 할 수 있습니다.

 

 

용산참사의 불똥은 재건축사업으로까지 튀었습니다. 재건축사업에서 세입자에 대한 보상과 이주가 이렇게 이슈가 된 적은 없었습니다. 재건축단지에 사는 세입자는 사회적으로 조금 더 나은 소득을 가진 분들이라고 보고 있으며, 그래서 어떠한 보상도 없는 것이 현실입니다.

 

용산참사와 같은 일을 방지하기 위하여 많은 주장과 의견들이 있을 것이지만 기반시설 확충에 필요한 비용적인 측면에서 세입자의 보상비용을 토지등소유자에게 모두 부담하라고 하기 보다는 국가에서 재정적인 지원을 하는 것이 가장 좋은 해결책이라고 할 수 있습니다. 이렇게 추가적인 재정 지원 없이는 아무리 좋은 대책도 공염불이 될 수 있을 것입니다.