시공사 선정 총회 때 계약체결 권한 대의원회에 위임

 

※ 아래에서 줄친 부분은 국토해양부 표준공사계약서와 다른 부분을 표시한 것이니 참조하시기 바랍니다.

제34조 (계약의 해제 및 해지)

① “갑”은 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생하여 “을”이 계약을 이행할 수 없다고 판명된 경우에는 14일의 계약이행기한을 정하여 서면으로 통보한 후, 동 기한내에 이행되지 아니한 경우 본 계약의 전부 또는 일부를 해제 또는 해지할 수 있고, 계약의 전부가 해지 또는 해제되었을 때에는“을”은 당해 공사를 즉시 중지하고 모든 공사기구들을 공사장으로부터 철거하여야 하며 이로 인하여 발생하는 모든 손해는 “을”이 배상한다.

1. “을”이 정당한 사유없이 약정한 착공기일을 경과하여도 공사를 착수하지 아니한 경우
2. “을”의 책임있는 사유로 인하여 공사기간 내에 공사를 완성할 가능성이 없다고 객관적으로 판단되는 경우
3. 제37조 제1항의 규정에 의한 지체상금이 계약보증금 상당액에 도달한 경우
4. “을”이 조합운영비를 2개월치 이상 지급하지 않은 경우
5. “갑”이 대여청구한 자금을 “을”이 청구시점으로부터 1개월이상 지급하지 않은 경우
6. “을”이 본 공사의 이행을 위한 목적(예를들면 본 공사의 하도급금액 지급) 이외의 목적을 위하여 본 계약에 의하여 발생한 채권(공사대금청구권)을 제3자에게 양도한 경우
7. “을”이 공사착공후 공사금액 인상을 요청하면서 일방적으로 공사중단 및 공사장을 철수하는 기간이 총 2개월 이상 계속될 경우에는 공사포기로 간주하며, 이 경우 “갑”은 본 계약을 해제할 수 있다.
8. 기타 “을”이 계약조건을 위반함으로써 계약의 목적을 달성할 수 없다고 객관적으로 판단되는 경우

② “을”은 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생하여 공사의 계속 수행이 불가능하다고 객관적으로 판명된 경우에는 60일의 계약이행기한을 정하여 서면으로 통보한 후, 동기한내에 이행되지 아니한 경우 공사를 중지하고 본 계약의 전부 또는 일부를 해제 또는 해지할 수 있다.

1. “갑”의 귀책사유로 공사기간이 1/3이상 지연되었을 경우
2. “갑”이 정당한 사유없이 본건 계약을 이행하지 않거나, 계약사항에 정한 협의에 불응하여 공사의 계속적인 수행이 불가능하다고 객관적으로 판단되는 경우
3. 기타 “갑”이 계약조건을 위반하여 약정목적을 달성할 수 없다고 객관적으로 판단되는 경우

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계약이 해지된 때에는 “갑”과 “을”은 지체없이 기성부분의 공사금액을 정산하여야 한다. 단, “갑”의 사업특성상 새로운 시공사나 금융기관으로부터 자금을 대여받지 않는 이상 자금융통이 어렵기 때문에 “갑”이“을”에게 반환할 여유자금이 없을 경우에는, 계약해제일로부터 1년까지 또는 새로운 시공사를 선정한 때 중 빠른 기일까지 자금반환을 유예할 수 있다. 이때 계약해제일부터 반환일까지 법정이자율에 상당하는 이자를 가산하여 지급한다.

④ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 계약의 해제 또는 해지로 인하여 손해가 발생한 경우에는 상대방에게 그에 대한 배상을 청구할 수 있고, 그 손해액에 상당하는 금액을 정산금에서 상계할 수 있다.

 

제35조 (재해방지 및 민원)

① “을”은 공사 현장에 안전표시판을 설치하는 등 재해방지에 필요한 조치를 취하여야 하며 공사로 인한 모든 안전사고에 대하여는 “을”의 책임으로 한다.
② 본 공사와 관련하여 “을”의 시공상 직접적인 하자 또는 부주의로 인하여 발생한 민원과 제3자에게 끼친 손해 등은 “을”의 책임 및 비용으로 해결한다.
③ 건축물 및 시설의 인계전에 발생한 공사전반에 관한 인적·물적 손해에 관하여 “을”이 보상, 배상 및 원상복구의 책임을 지며, 또한 건축물 및 각종 시설물 인수·인계 후에도 부실시공으로 판명되어 물적 인적 손해가 있을 경우에는 “을”에게 그 책임이 있으며 “갑”에게 이의를 제기할 수 없다.
④ “을”은 재해방지를 위하여 특히 필요하다고 인정될 때에는 미리 긴급조치를 취하고 즉시 이를 “갑”에게 통지하여야 한다.
⑤ “갑”은 재해방지 기타 공사의 시공상 부득이하다고 인정될 때에는 “을”에게 긴급조치를 요구할 수 있다. 이 경우 “을”은 즉시 이에 응하여야 하며, “을”이 “갑”의 요구에 응하지 않는 경우 “갑”은 제3자로 하여금 필요한 조치를 하게 할 수 있으며 이에 소요된 경비는 “을”의 부담으로 한다.
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제36조 (기성부분에 대한 손해책임)

① 건축시설의 기성부분에 대하여 “을”은 선량한 관리자의 주의 의무를 다하여 관리하여야 한다.
② 건축시설의 사용검사 전에 천재지변으로 인하여 건축시설의 기성부분에 손해가 발생할 경우 그 손해는 “을”의 부담으로 한다.
다만, 발생한 손해가 기성공사금액의 1/3을 초과했을 경우에는 그 초과부분에 대하여 “갑”과 “을”이 협의하여 부담한다.

 

제37조 (지체상금) ① “을”은 정당한 사유없이 제9조에 의한 공사기간 내에 공사를 완공하지 못할 때는 지체기간동안 지체상금을 부담하여야 한다. 다만, 제30조에 의하여 공사가 지연될 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항의 지체상금은 매 지체일수마다 제7조의 공사계약금액에 1000분의 1을 곱하여 산출한 금액을 “갑”에게 납부하거나, “갑”이 “을”에게 지급할 공사비에서 공제한다. 단, 지체상금 총액이 공사비 총액의 100분의 10을 초과하는 경우 그 초과부분에 대하여는 “갑”과 “을”이 협의하여 결정할 수 있다.

 

제6장  공사비 지급 및 사업경비 등의 상환

제38조 (공사비 등의 충당)

“갑”은 “갑”의 조합원의 분담금, 일반분양 수입금, 부대복리시설의 수입금, 기타 수입금 등으로 공사비, 사업경비 등에 충당한다.
 
제39조 (공사비 상환 등)

①“갑”이 “을”의 공사비를 지급하는 방법은 제22조 및 제23조에 의거 분양대금 등이 입금되는 일자 및 금액을 기준으로 하되, 수입금액 범위내에서 유이자 대여금 이자, 유이자 대여금 원금, 무이자 대여금 원금, 공사비 순으로 지급하고, 공사비는 기성율에 비례하여 수입금액의 한도내에서 지급하기로 한다.
② “갑”은 제15조의 사업경비에 대하여 본 계약상 특별한 규정이 없는 한, 제46조 제1항의 규정에 의한 입주기간만료일 익일까지 원리금 전액을 “을” 또는 해당 금융기관에게 상환하여야 한다. 다만, “갑”이 원할 경우 사업경비의 일부를 조기상환할 수 있다.
③ 조합원 분담금, 일반 분양금, 수령한 사업경비 및 제반 연체료 등의 은행예치로 발생되는 이자는 본건이 도급제 계약이기 때문에“갑”에게 귀속한다.

 

제40조 (이주비 상환)

① “갑”의 조합원이 대여받은 이주비의 원리금 상환은 입주일 또는 입주기간 만료일 중 이른 날로 한다. 다만, “갑”의 조합원이 원할 경우 이주비의 일부 또는 전부를 조기 상환할 수 있다.
② “을”은 이주비를 대여받은 “갑”의 조합원이 권리의 일부 또는 전부를 양도할 경우 기존조합원의 대여조건에 따라 이주비를 승계하여 주어야 한다. 이 경우 “갑”은 조합원명의변경절차 이행전에 이주비 승계사실을 확인하여 “을”의 채권확보에 지장이 없도록 주의의무를 다하여야 한다.

 

제41조 (자금관리)

조합원 분담금 및 일반분양금(상가 등 복리시설을 포함한다) 등의 수납관리는 “을”의 공사비를 충당하거나 사업경비 등의 상환을 위하여 “갑”과 “을”이 공동명의로 계좌를 개설하여 처리한다. 다만 “갑”이 “을”에게 대여청구한 금액에 대하여 “을”이 1개월 이내에 대여하지 않는 경우 “갑”은 위 공동명의 계좌에서 “을”의 동의없이 최우선적으로 인출할 수 있고, 이 금액에 대한 “갑”의 해당계좌 은행에 대한 인출신청에 “을”은 동의하는 것으로 간주한다.

 

제42조 (연체료 징수)

① “갑”이 본 계약서에서 정한 기간내에 공사비 및 제반 사업경비 등의 상환을 지연할 경우, 연체기간에 대하여 제18조제1항의 연체율을 적용한 연체료를 “을”에게 납부하여야 한다.
② “갑”의 조합원이 제22조 제2항에 의한 중도금 및 잔금, 제40조 제1항에 의한 이주비의 납부를 지연할 경우 연체기간에 대하여 제18조 제2항의 연체율을 적용한 연체료를 “갑”에게 납부하여야 한다.

 

제43조 (채권확보)

“갑”의 조합원이 입주기간 만료일까지 대여받은 이주비의 원리금 및 분담금 등을 완납하지 아니하는 경우 “을”은 “갑”의 조합원이 분양받은 건축시설에 채권확보를 위하여 법적조치를 할 수 있으며, 이에 따른 비용은 “갑”의 책임하에 해당 “갑”의 조합원 부담으로 한다.

 

제7장  사용검사 및 입주 등

제44조 (사용검사)

① “을”은 관계법령 및 관할 지방자치단체장이 승인한 설계도서, 계약서 등의 기준에 의거 공사를 완료하였을 경우 공사감리자의  확인을 받아 사용검사신청 예정일로부터 7일 이전에 사용검사의 신청에 필요한 구비서류를 “갑”에게 제출하여야 하며, “갑”과 “을”은 협의하여 관할 지방자치단체장의 사용검사(임시사용승인을 포함한다) 및 입주자 사전점검을 실시한다.
② 관할 지방자치단체장의 준공인가를 받음과 동시에 “을”은 건축시설의 시공에 대한 의무를 다한 것으로 본다. 단, 하자보수 및 의무관리 등 주택건설 관계법령에서 정한 사항은 그러하지 아니하다.

 

제45조 (건축시설의 인도)

① “갑”은 사용검사를 필한 날로부터 30일 이내에 공사 목적물을 인수하여야 하며, 인수과정에서 공사목적물을 보수하여야 할 사항이 있을 때에는 “갑”은 “을”에게 이를 통지하고 “을”은 지체없이 보수하여야 한다.
② 공사비와 사업경비의 미지급이 있을 경우에는 “을”은 완성된 건축시설에 대하여 인도거부 및 유치권의 행사를 할 수 있으나, 다만 건축시설에 대한 보존등기 및 이전등기를 보류할 수는 없다.
③ “을”은 본 건축시설을 인도할 때까지 선량한 관리자로서의 주의와 의무를 다하여야 한다.

 

제46조 (입주)

① “을”은 사용검사 완료 즉시 “갑”과 협의하여 사용검사 완료일을 기준으로 입주기간을 90일( 변동이 가능)로 한 입주 개시일을 정한다.
② 제1항의 규정에 의한 입주기간이 확정되기 전에 미리 “갑”과 “을”은 협의하여 입주예정 30일 전까지 구체적인 입주예정 개시일자를 지정하여 계약자 등에게 통지 및 확인하기로 하며, “을”은 입주시 필요서류 및 홍보용 각종 자료제작 등 각종 계획수립과 제반사항을 준비 및 확인한다. 단, 입주예정 3개월전까지 미리 대략 예상가능한 입주일을 정하여 조합원 및 일반분양자에게 통보하여야 한다.
③ “갑”과 “을”은 건축시설을 분양받은 조합원이 입주하는 경우 분담금, 이주비, 연체료 등의 완납여부를 미리 확인하여야 하며 이를 완납하지 아니한 자에게는 입주를 허용하지 아니할 수 있다.

 

제47조 (하자 및 관리)

① 건축시설의 하자보수 범위, 기간, 하자보수보증금 예치, 사업주체의 의무관리 등에 대하여는 공동주택관리령 등 관계법령에 적합한 범위안에서 “갑”과 “을”이 협의하여 결정한다.
② 입주시 공동주택 관리령에서 정한 사업주체의 의무관리는 사업주체인 "을"이 수행하고, 의무관리기간후에는 “갑”이 수행한다.
③ “갑”은 사용검사완료 즉시 관리사무소를 개설, 운영하는 것을 원칙으로 한다.
④ 제46조제1항의 입주개시일 이전 및 입주기간만료전 입주기간중 미 입주세대에서 발생한 건축시설의 관리. 유지에 필요한 전기, 수도요금 및 관리비 등은 “을”이 부담하여야 하고, 입주기간 중 실 입주일 또는 입주기간만료일 이후의 발생비용은 “갑” 또는 해당시설의 입주자 및 입주예정자가 부담한다. 또한 아파트 시설물 인수인계세대는 인수 인계일로부터 해당 입주(예정)자가 부담한다.
⑤ “갑”의 조합원이 사용 검사된 건축시설 입주 후 임의 변경하여 발생되는 하자에 대하여 “을”은 책임지지 않는다.

 

제 8 장  기타사항

제48조 (분쟁 및 소송)

① 본 계약에 관하여 분쟁이 발생할 경우 “갑”과 “을”이 협의하여 해결하되, 쌍방간에 원만히 해결이 되지 않을 경우 관할 시·도 건설분쟁조정위원회에 분쟁의 조정을 의뢰할 수 있다.
② 제1항에 의한 조정이 원만히 이루어지지 않거나 조정을 희망하지 않을 경우에는 법원에 소를 청구할 수 있으며, 재판에 대한 관할법원은 본 사업부지 소재지를 관할하는 법원으로 한다.

 

제49조 (계약외의 사항)

본 계약서에 명시되어 있지 않은 사항은 도시 및 주거환경정비법, 주택법, 집합건물의소유및관리에관한법률, 주택공급에관한규칙과 민법 등의 관계법령에 따라 처리하되, 기타 세부실무 내용에 관하여는 “갑”과 “을”이 협의하여 처리한다.

 

제50조 (채권의 양도)

“을”은 본 공사의 이행을 위한 목적 이외의 목적을 위하여 본 계약에 의하여 발생한 채권(공사대금청구권 등)을 제3자에게 양도하지 못한다.

 

제51조 (이권개입 금지) ① “갑”은 “갑”의 조합원이나 “을”과 조합정관에 명시된 이외의 이면계약이나 약속을 할 수 없다.
② “갑” 또는 “갑”의 조합원은 “을”이 시공하는 공사와 관련하여 어떠한 이권개입이나 청탁을 할 수 없다.
③ “을”은 본 공사와 관련하여 “갑” 또는 “갑”의 조합원 및 임원에게 부당한 금품이나 향응 등을 제공할 수 없다.

 

제52조 (계약의 효력) ① 본 계약의 효력은 계약체결일로부터 동 사업이 완료(조합해산)될 때까지 유효하다. 단, 효력발생은 계약체결일로부터 하되, “갑”은 본건 계약체결 후 2개월 이내에 조합총회를 개최하여 본건 계약을 추인받아야 하며, 만약에 추인을 받지 못할 경우에는 본건 계약은 소급하여 무효로 하고 다시 협의를 한 뒤 계약체결절차를 진행하여야 한다. (미리 시공자선정총회시에 계약체결의 권한을 대의원회에 위임을 받도록 하고, 대의원회 결의로 계약을 체결하여 바로 효력을 발휘하는 것으로 함)
② 본 계약은 “갑”의 대표자(조합장) 및 “갑”의 임원 등의 변경과 “을”의 대표자 변경에 영향을 받지 아니한다.
③ 제51조를 위반하여 부적법하고 불합리한 공사계약체결이 이루어졌다고 판단되는 명백하고 객관적인 사실이 입증되면 “갑”과 “을”은 제34조의 규정을 따른 계약의 해제 및 해지 또는 취소할 수 있다.

 

제53조 (특약사항)

①기타 이 계약에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 “갑”과 “을”이 합의하여 별도의 특약을 정할 수 있다.
② 공사착수후  “을”이 “갑”의 조합원을 회유하기 위해 “갑”이 인정하지 않는 유인물을 배포 또는 발송하는 행위를 직접 하여서는 아니된다.

〈전 국토해양부, 현 경기도 고문변호사〉 법률사무소 국토 대표변호사 02-592-9600 . www.r119.co.kr