구판서
세무법인 청솔/대표회계사
조합설립인가일 기준 감정평가액으로 법인세 계산시 국세청의 대응 예측(끝)
■ 종합 의견
1. 정비사업조합의 주장
실무적으로 법인세 계산을 위한 용지비는 관리처분인가서 상에 기재되어 있는 토지 및 건축물의 감정평가액의 금액을 계상한다.
이론적으로는 조합설립인가일 기준으로 감정평가한 토지평가액으로 용지비를 계산해야 한다. 국세청 예규에서 그리해야 한다고 규정되어 있다.
따라서 국세청의 기준으로 본다면 조합설립인가일 기준으로 소급감정한 소급감정가액으로 법인세 계산시 용지비로 반영해야 합리적이다.
그럼에도 불구하고 실무적으로 정비사업조합이 관리처분인가서 상에 표시된 종전토지가액을 법인세 계산에 반영하고 있는 이유는 조합설립인가일 기준으로 소급감정할 경우 감정평가비용이 부담되고, 이러한 소급감정이 법인세 절감(조합설립인가일의 토지소급감정평가액이 관리처분인가서 상의 토지평가액보다 높아야 토지원가가 높아져서 정비사업조합의 이익이 축소되고 이에 따라 법인세가 축소된다)에 도움이 될지 의문시 되고, 소급감정평가액으로 법인세 계산을 할 경우 과세당국이 100% 소급감정가액을 인정한다는 보장이 없어서 망설인다.
따라서 정비사업조합의 법인세가 많이 산출될 경우에는 정비사업조합의 고민이 상당이 높아진다. 이론적으로는 조합설립인가일 기준으로 감정평가한 감정평가금액이 용지비로 반영되어야함에도 불구하고 위에서 언급한 문제점 때문에 선뜻 나서지 못하고 있다.
현재와 같이 부동산가격이 하락추세에 있기 때문에 조합설립인가일의 부동산가격이 사업시행인가일의 부동산가격보다 높은 경우가 실제로 있다. 이런 경우에는 더욱 더 정비사업조합의 고민이 크다.
2. 국세청의 대응예측
그 동안 살펴본바와 같이 국세청의 기본입장은 가급적 세금의 감소로 연결되는 논리는 배제한다. 즉, 세금의 증가에 초점에 맞추어져 있다고 본다.
상속세 및 증여세법의 입장에서는 관리처분인가서 상의 감정가액을 인정하지 않고 권리가액(종전토지건물 평가액×비례율)을 과세표준으로 하는 경우도 있었고, 세무서장이 지정한 감정기관이 평가한 감정가액으로 과세표준을 정한 경우도 있다. 이러한 결정은 과세표준이 당초 신고한 과세표준보다 높아져서 세금부담이 증가되었다.
재건축조합의 시공사 법인세 계산에서는 권리가액을 인정하지 않고 종전 토지 및 건물의 평가액만을 인정했다. 이로인해 시공사의 토지원가가 과소평가되어 이익이 높아졌고 법인세 부담액도 증가되었다. 법인세가 감소되는 방향으로 정비사업조합이 행동을 할 경우 국세청과의 이론적인 대결은 피할 수 없다.
3. 본인의견
실무적으로 관리처분변경인가를 받아서 종전 토지와 건축물의 감정평가금액이 변경된 경우, 정비사업조합의 관할구청장이 변경인가를 한 경우이므로 공신력과 신뢰성이 있어서 변경인가된 감정가액으로 용지비를 계산하여도 무방하다고 본다.
관리처분변경인가를 받지 않고 조합설립인가일 기준으로 소급감정한 소급감정가액으로 법인세 계산시 용지비로 반영한 경우, 조합설립인가일과 사업시행인가일(관리처분인가서 상의 종전 토지 및 건축물의 평가기준일이 사업시행인가일 임)간의 시차가 길지 않고 짧은 시간동안 급격한 지가변동의 사유가 객관적으로 없다면 논리적으로 소급감정은 위험하다.
누가판단해도 지가의 급락(조합설립인가일의 감정가액이 높고 사업시행인가일의 감정가액이 낮아진 경우임)이 보편타당하다고 인정되어야 한다.
국세청은 감정평가금액을 인정하지 않는 경우로서 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등)에서 다음과 같이 규정하고 있다.
일정한 조건(정비사업조합 입장에서는 법인세의 절감)이 姸럿� 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 경우와 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 감정가액은 인정하고 있지 않다.
또한 세무서 평가심의위원회의 자문을 거처 감정평가 목적 등을 감안하여 소급감정평가액이 부적정하다고 인정되는 경우에는 세무서장은 다른 감정기관에 의뢰하여 감정할 수 있다고 규정하고 있다.
법인세법 제41조 자산의 취득가액 규정과 제52조 부당행위 계산의 부인 규정에 의하여도 국세청이 소급감정한 소급감정평가금액을 정비사업조합의 용지비로 계산하는 것에 대해 용인하지 않을 것 같다.
이상과 같은 여러 가지 이유로 소급감정평가액을 정비사업조합의 용지비로 계상하는 것은 매우 위험하다. 국세청과의 다툼에서 정비사업조합이 패소한다면 그 동안 지출한 감정평가비, 소송비로 조합의 자금이 사라지고, 조합임직원과 조합원의 법인세 부담이 소급감정평가 전으로 과세되며 더불어 가산세의 부과로 고통이 커진다.
따라서 현재 부동산 가격이 하락기에 접어들었다고 쉽게 소급감정에 나서지 말고 조세전문가의 자문을 필수적으로 받고 행동에 나서야 한다.
☞ 문의 : 02-3448-0009.02-834-7887
