맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 개략적인 부담금 내역의 통지 취지
재개발·재건축조합은 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내 개략적인 부담금 내역 및 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하여야 한다(도시정비법 제46조 제1항).
‘개략적인 부담금 내역’을 토지등소유자에게 통지하도록 하는 취지는 사업시행자인 조합으로 하여금 분양신청을 앞둔 조합원들에게 상당한 비용을 부담하면서 주택정비사업에 참여할 것인지, 아니면 감정가에 의하여 현금으로 청산받고 주택정비사업에 참여하지 아니할 것인지를 선택할 수 있는 정보를 제공하도록 하기 위한 것이다(서울고등법원 2010.10.7. 선고 2010누919 판결, 부산고등법원 2009.11.20. 선고 2009누2214 판결).
2. 개략적인 부담금 내역의 통지내용
조합원별 부담금은 분양신청이 완료된 후 관리처분계획에 의하여 분양대상자, 청산대상자, 평형배정 등이 결정되어야 비로소 확정될 수 있는 것이다.
따라서 사업시행자는 분양신청에 대한 안내를 하는 단계에서 조합원들에게 분양신청을 할 것인지 현금청산을 받을 것인지 선택할 수 있을 정도의 개략적인 부담금 내역만을 통지하면 된다.
서울행정법원(2009.2.13. 선고 2008구합3029 판결)은 “①조합원별 부담금은 분양신청이 완료된 후 관리처분계획에 의하여 분양대상자, 청산대상자, 분양평형 등이 결정되어야 비로소 구체적으로 확정될 수 있는 것이어서, 사업시행자는 분양신청에 대한 안내를 하는 단계에서 조합원들에게 개략적인 부담금 내역만을 통지할 수밖에 없는 점 ②그런데 피고 조합은 사업시행인가의 고시가 있은 날로부터 약 일주일이 지난 2007년 7월 12일 조합원들에게 ‘아파트와 상가 등의 분양으로 인한 수입과 건축공사 제비용, 이주철거 등 비용, 기타 사업경비로 인한 지출에 관한 각 개략적인 추정금액’이 기재된 분양신청 안내문을 발송하여 조합원들로 하여금 개략적인 부담금 내역을 인식할 수 있도록 한 점 등에 비추어 보면 피고 조합은 도시정비법 제46조 제1항에 따라 조합원들에게 개략적인 부담금 내역을 개별적으로 통지한 것으로 인정된다”라고 판시하였다(유사판례 서울행정법원 2008.11.14. 선고 2008구합31154 판결, 서울행정법원 2010.12.2. 선고 2010구합337 판결).
조합이 토지등소유자들에게 개략적인 부담금 내역을 통지하지 않은 경우 분양신청 절차가 도시정비법의 규정에 정면으로 반하는 것으로서 중대한 위법이 있고, 이러한 위법한 분양신청 절차에 기초하여 수립된 관리처분계획 또한 중대한 위법이 있다고 할 것이다.
3. 분양신청시 종전자산 평가금액의 통지 여부
‘개략적인 부담금 내역’의 범위에 조합원의 종전자산도 포함시켜야 한다는 견해도 있다.
서울고등법원(2010.10.7. 선고 2010누919 판결)은 “조합원이 부담하게 될 비용은 단순히 재개발사업의 총 소요금액에 의하여 결정되는 것이 아니라 그 조합원이 보유한 종전 자산의 가액에 재개발사업의 추정비례율{= (총수입 - 총지출) ÷ 종전 자산의 총 평가액}을 곱하여 산출한 금액을 조합원이 장차 분양받을 자산의 가액에서 공제한 금액으로 결정되는 것이고, 조합원들이 재개발사업에 참여할지 아니면 현금으로 청산받을지 여부를 결정함에 있어 가장 중요한 판단자료는 전자의 경우와 후자의 경우 손익의 차이라고 볼 것이다.
그러므로 여기서 말하는 ‘개략적인 부담금 내역’을 통지하였다고 인정하기 위해서는 각 조합원이 각 경우의 손익에 관하여 정확한 평가액은 아니더라도 적어도 개략적으로나마 판단 내지 추단할 수 있는 최소한의 자료가 제공된 상태에서 분양신청 여부를 결정할 수 있어야 한다”라고 판시하면서 조합은 분담금의 개략적인 내역으로 종전자산의 평가금액을 통지하도록 요구하였다.
그러나 조합원의 종전자산은 사업시행인가일 기준으로 감정하고, 분양공고는 사업시행인가일로부터 60일 이내에 하여야 하며, 사업시행자는 조합원들에게 조합원의 종전자산을 관리처분계획을 위한 총회 개최 1개월 전에 통지하는 점 등에 비추어 분양통지시 ‘개략적인 부담금 내역'에는 조합원의 종전자산이 포함되지 않는다고 보아야 할 것이다.
대법원(2012.8.23. 선고 2010두13463 판결)은 “도시정비법(2009년 5월 27일 이전) 및 시행령은 사업시행자가 관리처분계획 수립을 위한 총회 개최 이전에 미리 조합원들에게 4호 사항(조합원의 종전자산 평가금액)을 통지하도록 하는 내용의 명문의 규정을 두고 있지 않았다.
피고가 이 사건 관리처분계획의 수립을 위한 2007년 10월 24일자 임시총회 개최 이전에 미리 조합원들에게 4호 사항을 통지할 필요가 있다고 볼 수는 없다”라고 판시한 점에 비추어 보면 분양신청시 조합원의 종전자산 평가금액을 통지하지 않았다 해도 위 분양신청절차가 위법하다고 볼 수 없다.
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