“금융·부동산 전문성으로 고객자산 관리
주택시장 내년 하반기에 ‘바닥’찍을 것”
홍석민 우리은행 부동산연구실장
대형 금융회사들의 시선이 부동산에 쏠리고 있다. 과거 대출만 해줬던 것에서 벗어나 각종 부동산 데이터를 분석·전망하고 이를 토대로 고객들의 자산 관리에 직접 나서겠다는 전략이다.
대표적으로 은행·보험사들이 최근 부동산 전문가들을 대거 영입하며 사내 부동산 전담팀 조직에 나서고 있다. 국민·신한·하나은행·삼성생명 등 국내 수위의 금융회사들이 발빠르게 움직이고 있다. 우리은행 역시 지난 7월 부동산연구실을 출범시키며 부동산 분야의 역량 강화에 나섰다. 홍석민 초대 부동산연구실장을 만나 최근 급격히 변화하고 있는 금융권 흐름을 진단했다. 홍 실장은 주택산업연구원 출신의 도시계획·부동산 전문가다.
▲부동산연구실의 설립 취지는=부동산 자산 관리의 전문성 강화다. 즉 부동산 시장 전망 및 금융 분야에 대한 전문적 연구를 토대로 가계부채 문제에 대응함은 물론 부동산 관련 자산의 전략수립에 반영하기 위함이다. 또한 최근 이슈가 되고 있는 프로젝트파이낸싱(PF) 및 집단대출에 대한 마케팅과 리스크 측면을 함께 고려한 사업성 분석을 비롯, 주변의 경제발전 가능성도 함께 분석해 자산 운영 전략에 반영할 예정이다.
주요 활동 분야는 ‘부동산시장 전망’과 ‘이슈과제 연구’로 나눌 수 있다. 부동산시장 전망을 위해 매월 ‘월간 우리부동산시장동향’을 발표하고 있으며 연말에는 당해 부동산시장 리뷰와 이듬해 부동산시장 전망 보고서를 발표한다. 이슈과제는 최근 이슈가 되고 있는 부동산 거래·가격·정부 정책 등을 분석해 내부적으로 의사결정에 활용하고 외부적으로 고객에게 정보전달 역할을 한다.
▲최근 금융권에서 자체적으로 부동산팀을 꾸리고 있는 이유는=기업과 일반고객 두 가지 측면에서 볼 수 있다. 기업금융 부문은 부동산 개발 사업 대출 즉, PF 관련 대출이 최근 전문화·세분화 되면서 복잡해지고 있어 이에 대응하기 위함이다. 과거 부동산 활황기에는 PF가 단순한 구조로 이뤄져 시행자가 토지의 일부를 확보하면 제2금융권에서 브릿지론을 통해 토지자금을 확보하고, 사업이 시작될 때 제1금융권을 통해 본 PF로 갈아타 사업을 진행했다. 그러나 최근 제2금융권의 어려움으로 브릿지론이 어려워짐에 따라 새로운 방식으로 자금조달 구조를 만드는 경우가 많아지고 있다.
일반고객 부문은 금융환경이 어려워지면서 과거처럼 예대마진 수익에만 의존해선 수익창출이 힘들어지는 상황이기 때문이다. 우리나라 사람은 자산의 대부분을 부동산으로 가지고 있는데 특히 최근 베이비부머 세대의 은퇴가 본격화됨에 따라 자산관리가 매우 중요해지고 있다. 또한 소비자들의 노후 재테크 수단으로도 부동산 수익형 상품이 주목을 받으면서 부동산과 결합한 금융상품 개발도 필요해지고 있다. 따라서 과거 예금과 대출의 구조에서 부동산자산을 결합해 더 좋은 서비스를 제공해야 함에 따라 전문적인 지식과 시장동향 등 시대 트렌드를 정확히 파악하기 위함이다.
▲국내 주택 시장 방향을 전망한다면=주택공급은 지속적으로 필요하다. 현재 주택보급률은 100%로 절대적 주택부족은 해소됐다. 하지만 1천인당 주택수를 보면 360호/천인으로 미국 약 400호/천인, 일본 약 430호/천인보다 낮은 상태다. 또한 제2차 베이비부머에 의한 주택수요 증가가 예상됨에 따라 주택가격은 국내외 경기가 어느 정도 받쳐주면 상승 기회가 있으며 이후 장기적으로 안정적인 추세를 보일 것으로 예상된다.
국내 주택시장은 내년 상반기는 현재 상태와 비슷할 것으로 보이며 하반기에 상승 기회가 있을 것으로 예상된다. 현재 주택시장은 주택거래가 부진해 거래가 이뤄지지 못하고 있으며 주택가격 상승 기대가 약해져 주택가격 또한 하락하고 있는 상태다. 하지만 국토연구원 발표 자료를 보면 소비심리가 계속 상승하고 있어 주택가격 상승에 기대감도 있는 상태다. 하반기 대내외 경기가 호전된다면 주택거래량 증가와 주택가격 상승의 기회는 있을 것으로 보인다.
▲금융권의 주택정비사업에 대한 시각은=주택은 시간이 경과함에 따라 노후화에 따른 멸실이 계속 진행되기 때문에 앞으로도 주택정비사업은 지속적으로 진행돼야 한다. 특히 서울과 같은 대도시가 타 지역보다 주택정비사업이 필요한데 이는 신규 개발용 택지가 없기 때문이다.
서울의 신규주택은 주택정비사업을 통해서만 공급이 가능하다고 해도 과언이 아니다. 금융권에서도 최근 주택가격 하락과 뉴타운사업 시행의 여러 어려움을 목격하고 있지만 이는 단기적인 현상으로 시간이 지나면 해결될 문제라고 본다. 따라서 계속해서 관심을 가져야 할 개발 분야로 지켜보고 있다.
▲향후 우리은행 부동산연구실의 활동 계획은=앞으로 금융권의 부동산관련 이슈를 주도하는 싱크탱크가 되고자 한다. 이를 위해 재개발·재건축, 가계대출, 주택개발사업 등 실무와 연관되는 실질적인 연구와 함께 주거만족도, 주거 트렌드 등과 같은 미래적 학술 연구를 통해 작게는 고객을 대상으로 서비스를 지원하고 크게는 국민 전체에게 유익한 정보를 제공하고자 한다.
또한, 연차별 연속성 있는 장기적 연구과제를 발굴해 특정 분야의 전문성을 더욱 높이고자 하는 계획도 갖고 있다. 예를 들어 주택가격의 상관관계를 기존 연구 분석에서 사용한 변수이외에 은행권에서 접할 수 있는 자료를 이용하여 정밀하게 분석하고자 한다.
