재개발사업을 비롯한 정비사업이 어려움에 처해 있는 것은 이제 뉴스거리도 아닌 상황이 된 것은 아닌지 모를 정도로 사업여건이 악화되고 있습니다. 서울지역은 공공관리제도로 인하여 시공사 선정이 미뤄진데다 부동산시장 침체와 겹치면서 사업 추진이 지지부진하고 있습니다.
서울을 벗어난 경기도는 일부 지역을 제외하고는 부동산시장 악화라는 직격탄을 맞아 사업이 정상적인 궤도를 벗어난 형국이라 할 것입니다. 이외의 지방은 더더욱 어려움이 가중되고 있습니다. 이렇듯 재개발사업과 재건축사업이 어려움에 처해 있지만, 이보다 더 어렵고 힘든 사업이 있습니다. 바로 도시환경정비사업입니다.
도시환경정비사업은 상업지역이나 준주거지역 등에서 시행하는 정비사업 유형입니다. 도시환경정비사업이 재개발사업이나 재건축사업과 가장 크게 다른 점은 도심지역이면서 높은 용적률을 확보할 수 있다는 것입니다.
도시환경정비사업이 주로 상업지역이어서 높은 용적률을 확보할 수 있다는 장점이 있지만, 높은 용적률을 확보하기 위하여 반드시 비주거시설(상가나 오피스 등)을 대규모로 포함하여야 합니다.
아파트를 제외한 비주거시설(판매, 업무시설 등)의 비율이 작게는 10% 수준에서 많게는 30%을 넘기는 경우도 적지 않아서 이렇게 계획된 비주거시설의 분양수입이 전체 사업비 조달에 있어서 커다란 부분을 차지합니다.
뿐만 아니라 토지등소유자는 높은 용적률로 사업을 시행하기 때문에 많은 개발이익을 기대하는 경향이 아주 강하게 나타납니다. 그리고 상업지역이기 때문에 높은 개발이익을 기대하는 것만큼 미동의자와 현금청산자를 위한 초기 보상비용도 재개발사업에 비해서 아주 많이 투입될 가능성이 높습니다.
도시환경정비사업은 많은 비주거시설과 토지등소유자의 높은 개발이익의 기대심리, 그리고 현금청산을 위한 초기 투자비용의 고액이라는 세 가지가 결합되어 사업을 어렵게 하는 것입니다.
도시환경정비사업사업이 어려움에 봉착해 있다보니 시공사를 선정하지 못하는 경우가 많습니다. 건설사들의 입장에서 보면 아파트는 분양가를 낮추면 미분양을 해결할 가능성이 있다고 보지만 아파트가 아닌 판매와 업무시설은 가격이 낮다고 해서 해결될 것이라고 믿지 않는 것입니다.
또한 조합원의 부담금과 아파트 일반분양대금으로 공사비와 사업비를 모두 충당할 수 있다면 비주거시설이 있다고 하더라도 건설사들이 사업참여를 적극적으로 검토하겠지만, 비주거시설의 분양대금이 공사비와 사업비의 상당부분을 충당하는 구조라면 건설사들이 사업에 매력을 느끼지 못하게 되는 현장인 것입니다.
도시환경정비사업이 가지고 있는 이런 구조적인 문제 즉, 토지등소유자는 높은 개발이익을 기대하고 있고 건설사는 비주거시설의 분양에 적극적이지 않으며 아파트처럼 경험도 많지 않아 사업의 부정적인 요소로 인식하여 사업에 장애로 보고, 또한 초기의 미동의자와 현금청산자들을 해결하기 위한 보상비용이 과도하게 투입된다는 것이 문제라는 것입니다.
서울시내를 비롯하여 경기도내의 많은 도시환경정비사업이 구역지정과 조합설립 등을 마치고 시공사 선정에 노력하였으나 성과를 내지 못하고 있는 것이 이런 건설사들의 인식을 단적으로 보여주는 것이라 할 것입니다.
도시환경정비사업이 이렇듯 부동산시장의 침체라는 문제와 구조적으로 건설사들이 기피하는 비주거시설이 많다는 문제, 초기 보상비용 등을 줄일 수 있어야 사업이 정상화될 수 있을 것입니다.
부동산시장의 침체라는 문제는 단지 도시환경정비사업의 문제만이 아니라서 주로 아파트를 어떻게 계획하고 공급할 것인지의 문제로 바라볼 필요가 있습니다. 이런 접근방법은 재개발사업이나 재건축사업들이 시장에 대응하는 방법과 크게 다르지 않을 것입니다.
그러나 도시환경정비사업 즉, 상업지역이라서 반드시 건설하여야 하는 판매시설과 업무시설 등 비주거시설에 대한 위험을 줄이는 것이 어려운 문제입니다. 이 어려운 문제를 해결 할 수 있다면 도시환경정비사업의 순조로운 추진도 가능할 것입니다.
다음호에서는 비주거시설들을 계획하는 방법과 시장에서 팔릴 수 있는 시설들은 어떤 것인지 설명해 보겠습니다. 그리고 부동산시장에서 필요로 하는 상품을 계획하는데 걸림돌이 되는 요인들은 어떤 것들이 있는 지도 같이 살펴보겠습니다.
뿐만 아니라 건설사들이 초기 투자비용을 과다하게 부담하지 않도록 하기 위하여 초기 보상비용을 줄일 수 있는 방법들은 없는지 차례로 다뤄 보겠습니다.
