용적률 223% 적용 총 974가구 신축
중소형 늘린 설계변경… 사업성 양호
서울 강북구 미아9동 3-770번지 일대에 위치한 미아9-1구역은 지난 9월 정비계획 변경·고시를 통해 구역면적을 당초 5만2천476㎡에서 5만3천150㎡로 소폭 확대했다. 또 대형주택을 대폭 줄이는 대신 중·소형 위주로 주택을 배치했다. 이는 향후 분양성을 높이기 위한 계획으로 최근 주택시장의 트렌드를 반영한 것이다.
이에 따라 미아9-1구역은 용적률 195.97%이하(임대주택 제외), 건폐율 30%이하, 평균층수 11층(최고 15층 이하)을 적용받았다. 이를 토대로 전용면적 기준 △60㎡이하 269가구 △60~85㎡이하 511가구 △85㎡초과 194가구 등 총 974가구(임대 122가구)를 짓는 정비계획 변경안을 마련했다. 당초와 비교하면 전체 건립가구수는 기존 896가구에서 974가구로 늘었다.
이후 사업계획 변경을 통해 건축계획도 확정지었다. 사업계획 변경안이 지난달 20일 열린 서울시 건축위원회 심의를 통과했기 때문이다.
이번 건축심의를 통과하면서 미아9-1구역은 당초 사업시행인가를 받았을 때보다 지상층과 지하층을 각각 1개층씩 줄였고, 동수도 2개층을 축소했다. 지상 최고층수는 줄었지만 오히려 연면적이 늘어나면서 분양수익을 더 높일 수 있고, 지하층수를 줄이면서 공사비를 절감할 수 있는 효과를 내게 됐다.
또 동수를 축소하면서 보다 쾌적한 단지를 조성할 수 있게 됐다. 이에 따라 미아9-1구역은 용적률 223%(임대주택 포함), 건폐율 27.41%를 적용해 지하3층~지상14층 아파트 17개동 규모 총 974가구로 건립하는 세부계획을 결정지었다. 이 중 임대주택은 122가구로 기존과 같다.
이와 함께 대형주택의 경우 115㎡형 18가구만 남겨 놓고 모두 중·소형으로 배치함으로써 분양성까지 확보했다. 주택규모별로는 전용면적 기준 △59㎡형 269가구(임대 72가구) △84㎡형 515가구(임대 50가구) △99㎡형 174가구 △115㎡형 18가구 등이다.
뿐만 아니라 주차대수는 지하층수가 줄었지만 오히려 기존보다 소폭 늘어 총 1천380대로 계획하면서 편의성을 높였다. 게다가 주동형태도 기존 탑상형을 판상형 및 절곡형으로 변경하고, 구릉지를 이용한 자연순응형으로 배치하면서 입주자들의 거주 성능을 향상시켰다.
최성락 조합장은 “이번 건축계획을 변경하면서 기존 대형주택을 최소화하고 중·소형주택을 늘리면서 사업성을 확보하는데 중점을 뒀다”며 “새로운 설계업체와 함께 이번 건축계획을 변경을 추진하면서 최적의 사업계획을 세울 수 있었다”고 설명했다.
한편 미아9-1구역은 이번 사업계획 변경을 진행하기 위해 지난 3월 개최한 총회에서 정비업체로 보평이엔씨를, 설계자로 토문엔지니어링 건축사사무소를 각각 선정한 바 있다. 시공자는 현대산업개발이 맡고 있다.
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교통·교육·편의시설 3박자 갖춘 최적의 주거지
미아9-1구역은 인근에 교통·교육·편의시설 등의 다양한 인프라가 구축돼 있어 최적의 주거지로 평가받고 있다. 여기에 북서울꿈의숲, 북한산 등이 위치하고 있어 쾌적한 주거환경을 자랑하고 있다. 특히 구역 뒤편에는 오동근린공원이 있어 빼어난 자연환경을 갖추고 있다.
먼저 교통은 역세권과 사통팔달 도로망을 형성하고 있어 편리하다. 구역에서 가장 인접한 지하철4호선 미아삼거리역은 걸어서 10분 정도면 이용할 수 있다. 또 내부순환로, 동부간선도로 등을 이용하면 강남 등 서울 전지역은 물론 경기 북부지역으로도 편리하게 이동할 수 있다.
이와 함께 구역에서 반경 1㎞ 이내에는 다양한 교육시설이 분포돼 있다. 구역 주변에는 송중초, 성암여중, 영훈초·중·고, 창문여중·고 등이 위치해 있고, 서경대, 고려대, 동덕여대, 덕성여대 등도 가까이 자리하고 있다.
생활편의시설로는 미아삼거리역에 위치한 롯데백화점, 미아사거리에 위치한 현대백화점을 손쉽게 이용할 수 있으며, 숭인시장, 길음시장 등 재래시장이 가까이 자리하고 있다.
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“이르면 내년 하반기 이주 목표
사업 정상화·이익 극대화 총력”
최성락
미아9-1구역 재건축 조합장
“새로운 집행부가 구성된 이후 현재 ‘건축심의 통과’라는 성과를 이뤄냈습니다. 조합원들의 협조가 없었더라면 불가능했다고 봅니다. 앞으로도 더욱 속도를 낼 수 있도록 힘을 모아주시기 바랍니다.”
미아9-1구역은 그동안 기존 집행부의 불신 등으로 재건축사업이 중단될 위기에 놓였다. 하지만 지난해 말 최성락 조합장을 중심으로 한 새로운 집행부를 구성하면서 재도약하기 시작했다. 최 조합장은 투명하고 올바른 사업추진을 모토로 신뢰회복, 사업 재추진 등에 중점을 두고 사업을 추진해 왔다. 그 결과 지난달 20일 서울시 건축위원회 심의를 통과하면서 사업을 정상화할 수 있는 발판을 마련했다.
▲조합장으로서 사업운영 방침은=사업을 처음부터 다시 시작한다는 마음가짐으로 운영하고 있다. 집행부를 재구성한 만큼 기존 집행부의 잘못된 점을 바로 잡고, 조합원들에게 신임을 얻는 것이 급선무이기 때문이다. 이를 위해 사업이 추진되고 있는 전반의 과정은 물론 협력업체들과의 계약서 등을 인터넷 카페를 통해 모두 공개했다. 또 조합원들의 참여의식을 높이기 위해 주기적으로 소식지를 발송하고 있다.
▲조합장으로 취임한 이후 이룬 성과는=새 집행부에서는 중단됐던 사업을 다시 일으키는데 중점을 뒀다. 이를 위해 설계변경 절차를 우선적으로 추진했다. 다만 사업일정에 지장이 없도록 경미한 변경을 진행했다. 무리하게 사업계획을 변경할 경우 시간낭비에 불과하다고 판단했기 때문이다. 또 지난 3월 총회에서 기존 설계, 정비업체를 해지하고, 새로운 협력업체를 선정했다. 이러한 절차를 거쳐 지난달 20일 서울시 건축심의를 통과했다. 새 집행부가 구성된 지 1년만에 거둔 성과다.
▲설계변경에 중점을 둔 부문은=기존 대형주택을 대폭 줄여 분양성을 확보하는데 치중했다. 최근 주택시장을 보면 소형주택의 인기는 날로 치솟고 있는 반면, 대형주택은 외면당하고 있다. 대형주택은 곧 미분양과 직결된다는 얘기다. 따라서 분양성을 확보하기 위해 중·소형주택 위주로 설계변경을 추진하게 됐다. 분양성이 높아진 만큼 조합원들의 분담금도 최소화될 것으로 기대하고 있다.
▲향후 사업추진 일정은=내년 1월 사업시행 변경인가를 위한 총회를 개최할 예정이다. 이날 총회에서 조합원들이 결의해 준다면 곧바로 변경인가를 신청할 계획이다. 이러한 절차를 거치고 나면 상반기에는 조합원 분양신청을 진행할 수 있고, 하반기에는 관리처분계획을 수립할 수 있을 것으로 보인다. 이처럼 현재 집행부에서는 내년 말 이주를 목표로 개략적인 사업일정을 구상하고 있다. 사업을 추진하는 과정에서 다소 일정이 변경될 수는 있지만 조합원들의 적극적인 협조만 있다면 불가능하지는 않을 것으로 예상된다.
▲서울시 실태조사에 대한 조합의 입장은=서울시는 사업이 무산됐을 경우의 대책은 마련해 놓지도 않은 채 실태조사를 진행하면서 조합원들간의 갈등을 증폭시키고 있다. 실제로 일부 조합원들이 ‘조합을 해산하더라도 매몰비용을 서울시가 전부 지원해준다’는 식으로 갈등을 야기시키고 있다. 또 실태조사를 한다면 비용을 제대로 들여 확실하게 조사해야 한다고 생각한다. 나아가 우리 구역과 같이 본격 시행단계에 돌입한 사업장이 과연 실태조사의 가치가 있는지 의문이다. 곧 있으면 개략적이 아닌 정확한 분담금을 확정할 수 있는 관리처분을 앞두고 있기 때문이다.
▲조합원들에게 당부하고 싶은 말은=사업에 관심을 가져주길 바란다. 조합원들이 정확히 알고 있어야 권리행사를 할 수 있기 때문이다. 또 궁금한 사항이 있으면 행정청이나 조합에 직접 물어보길 당부한다. 어떠한 답변이라도 책임을 져야 하는 위치에 있기 때문이다. 앞으로 새로운 집행부를 신뢰하고, 모두가 힘을 합해 사업을 추진해 나갔으면 한다.
