권대중
부동산학박사/레피드경제연구소 소장
우리나라는 1960년대 이후 경제개발정책으로 급격한 산업화와 도시화가 진전되면서 초기 주택정책을 수요에 따른 공급측면에 기반을 두었다. 하지만 지금 이러한 지역은 노후·불량한 주택지로 변하여 새로운 환경으로 변화시켜야할 처지에 놓여있다. 이에 2002년 당시 이명박 서울시장은 서울을 중심으로 노후·불량하거나 무질서·무계획한 기존도시를 새로운 환경으로 변화시키겠다며 뉴타운정책을 실시하게 된다.
하지만 10여년이 지난 지금 정비사업을 계속 추진하면 망한다는 생각과 사업을 중단하면 그동안 투입된 비용처리(매몰비용) 문제로 주민간 갈등만 증폭된다고 생각하여 진퇴양난에 빠져있다.
이렇게 된 가장 큰 원인은 부동산시장 침체에 따른 수익성 악화이다. 하지만 근본적 원인은 너무 많은 곳을 동시다발적으로 정비사업지구로 지정한 것이다.
2003년 7월 ‘도시 및 주거환경정비법’을 제정·시행하면서 참여정부는 법을 면밀히 검토하지도 않고 부칙 제4조에 본법 시행 후 3년 이내에 법 제3조(도시·주거환경정비기본계획의 수립)의 규정에 따라 대도시(인구 50만명 이상)에서는 정비사업기본계획을 수립하도록 했다.
이에 지방자치단체마다 너도나도 정비사업지구를 지정하기에 이르러, 현재 서울시만 해도 1천300여 곳이 넘는 정비사업지구가 있고 전국적으로는 약 2천800여 곳이나 된다. 게다가 2008년 미국 발 금융위기가 국내 경기침체를 몰고와 지금의 부동산시장을 어렵게 하고 있다. 그리고 이는 주택가격 하락으로 이어져 정비사업을 계속 추진할 수도, 포기 할 수도 없는 처지에 놓인 사업장이 여기저기에서 나타나고 있다.
하지만 아직도 대부분 이해 당사자들은 예전의 저층·저밀도 주택지가 고층·고밀도 주택지로 바뀌면서 용적률 상향에 따른 개발이익이 발생할 것이라는 막연한 기대를 가지고 있다. 그래서 토지등소유자와 조합 그리고 시공사 등 이해 당사자와 공공기관은 서로의 권리와 책임만을 주장하고 있으며 이로 인한 사업지연 등 서로간의 갈등은 첨예화되어 그 고리가 악순환되고 있다.
이렇게 사업이 지연되는 사업장은 시간이 경과하면 점점 주거환경은 열악해 질 것이고 사업을 추진하여도 추가부담금이 많아져 어려움을 겪게 될 것이다. 그렇다고 사업을 포기하는 지구에 대해 공적자금으로 투입된 비용을 정부가 변제해 주는 것은 이치와 도리에 맞지 않는다.
따라서 사업을 계속 추진하는 단지에 대해서는 첫째, 부동산시장 침체를 감안하여 기반시설부담금의 감면 등 사업이 잘 추진될 수 있도록 정부가 행정적 지원은 물론 법·제도적 지원을 해야 한다.
둘째, 현재 사업추진 과정에 추가부담금 문제로 사업의 어려움을 겪고 있는 사업지에 대해서는 일정부분 용적률을 상향시켜 주거나 자금지원이 될 수 있도록 정부가 적극 나서야만 한다. 셋째, 토지등소유자들도 시장변화에 대응하는 의식의 변화와 상품개발에 적극 동참해야만 한다.
또한 새롭게 정비사업을 추진하는 사업지구에 대해서는 첫째, 난립한 정비사업지구를 정비하는 차원에서 정비사업을 지역별, 시기별, 면적별로 쿼터제를 도입하여 순차적 개발을 유도해야만 한다. 셋째, 정비사업 초기에 전반적인 수익성 예측을 통하여 계속사업 여부를 판단해야만 한다.
지금까지 수익성 예측 없이 무작정 사업을 추진하다가 중도 포기하거나 지연되는 사례가 속출하여 정부는 물론 사회문제가 되고 있는 것이 현실이다.
따라서 이러한 제도 도입은 사전 문제해결에 도움이 될 것이다. 셋째, 정부는 정비사업 초기부터 사전점검제도를 도입하여 업자선정 문제나 절차의 하자 등 주민간 갈등을 미연에 방지하고 전문성이 떨어지는 조합 임원들을 적극 지원하여야 한다.
넷째, 정비사업조합 임원에 대해서는 일정기간동안 정비사업교육을 이수하게 하거나 전문자격제도를 도입해야만 한다. 지금까지 대부분의 사업장 임원들은 전문성 결여로 주민간 갈등의 원인이 되거나 문제가 발생하여도 해결을 하지 못하는 문제가 있어 조합임원 만큼은 정비사업의 준전문가가 되어야 한다.
