지난호에서 말씀드렸듯이 이번호에서는 도시환경정비사업의 정상화를 위한 방법은 없는 것인지 살펴보겠습니다. 도시환경정비사업은 주로 상업지역에서 시행되고 있으며, 상업지역의 특성상 토지와 건축물의 종전자산가격이 비싼 것이 현실입니다.
토지가격이 비싼 이유는 사업시행구역이 도시내의 중심지에 위치하고 있으며, 상업ㆍ업무ㆍ판매 등 주거지역과 다른 용도로 사용되기 때문입니다. 그리고 건축물은 도시내의 중요한 지역에서 이루어지는 업무와 판매같은 영업활동이 가능한 용도로 사용되고 있어 건축물에 대한 관리와 수선 등이 상대적으로 잘 되어 있습니다. 뿐만 아니라 영업활동으로 인한 보상비도 많이 소요되는 경향을 나타낸다는 것입니다.
재개발사업과 재건축사업 등 어떤 사업에서도 정비사업에 100% 동의하는 경우가 없습니다. 사업에 미동의하거나 분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대해서는 매도청구 혹은 수용을 통해 사업시행자인 조합이 소유권을 확보하여야 사업을 추진할 수 있습니다.
부동산 경기가 침체되면서 도심내의 정비사업에서도 미분양이 일반화 되어 가고 있습니다. 뿐만 아니라 토지등소유자와 조합원들 중에서 상당수가 주택을 분양받기를 포기하고 현금청산을 요구하는 비율이 높아지고 있습니다.
사업을 시행하는 조합의 입장에서 보면 장래의 분양가와 분양률을 확신하기 어려운 초기단계에서 토지등소유자에게 많은 보상비를 대거 투입하여야 한다는 문제가 기다리고 있는 것입니다.
초기에 많은 자금을 조달하여야 하는 조합의 입장에서는 사업자금을 조달할 수 있는 창구는 거의 유일하게 공사를 맡은 시공사에게 의존하는 방법 이외에는 달리 길이 없습니다.
도시환경정비사업에 시공사로 참여하고자 하는 건설사들의 입장에서 살펴보면 주택재개발이나 재건축사업에 비해 상업지역의 높은 지가와 건축물의 보상비를 대거 조달하여야 하는 도시환경정비사업은 참으로 부담되는 사업이라 할 수 있습니다.
도시환경정비사업 지역내의 대형 신축건물이 몇 개만 있다고 하더라도 초기 보상비용으로 조달하여야 하는 금액은 전체 사업비와 공사비에서 차지하는 비중이 아주 커지게 되는 결과를 가져오는 것입니다. 이런 이유로 인하여 건설사들은 도시환경정비사업의 참여를 꺼리게 되는 것입니다.
그렇다면 도시환경정비사업이 가지고 있는 특징으로 인한 초기 사업비의 조달금액이 많다는 것을 완화하는 방법들은 없는 것일까요. 만일 초기 보상비를 대폭 줄일 수 있다면 건설사의 관심과 사업참여를 유인할 수 있지 않을까 하는 고민을 하게 됩니다.
도시환경정비사업에서 초기 보상비용을 줄일 수 있는 방법은 크게 두 가지로 요약할 수 있습니다. 첫째는 누구나 쉽게 이해할 수 있지만 아주 어려운 방법입니다. 그것은 바로 조합원의 사업참여율을 높이는 것입니다. 사업참여율을 높인다는 것은 단순히 조합설립동의율만을 이야기하는 것이 아니라 현금청산금액을 최소화 되도록 하는 것입니다. 즉, 조합원의 대다수가 사업에 참여하고 주택이나 건축물을 분양받도록 하는 것입니다. 그렇게 된다면 사업초기비용을 줄일 수 있습니다.
하지만 시공사를 선정할 무렵에 이런 결과를 정확하게 예측할 수 없다는 것이 문제입니다. 왜냐하면 시공사를 선정한 이후에 사업시행인가와 분양신청을 받아야 하기 때문입니다. 그래서 시공사를 선정하는 시점에서는 조합원의 사업참여를 높여 초기 보상비용을 줄이기란 아주 어려운 방법이라 할 수 있습니다.
두 번째로 생각해 볼 수 있는 방법이 정비구역의 변경을 해보는 것입니다. 보상비용이 많이 소요되는 건축물은 주로 사업구역에서 좋은 위치에 입지하고 있을 것입니다. 즉, 대로에 접하거나 신축건물과 같은 경우입니다. 이렇게 대로에 접하고 신축건물이 있는 지역을 블록으로 하여 정비구역에서 제척하는 계획을 검토해보는 것입니다.
사업구역을 조정하여 초기의 보상비용을 줄이면서 나머지 사업구역의 사업시행에 장애가 없고 용적률을 확보할 수 있다면 적극 검토해보는 것이 바람직합니다. 정비구역을 변경하는 작업은 제척하고자 하는 블록의 크기에 따라 다르겠지만 구역지정을 처음하는 것과 같은 행정절차를 이행하면서 하여야 함으로 시간이 상당히 걸린다는 것을 염두에 두어야 합니다.
정비계획 변경을 통해 초기 보상비용을 줄이는 구역변경과 더불어서 건축계획도 대폭 손질하여, 아파트의 질보다 용적률을 확보하기 위한 무리한 계획 등도 같이 조정할 수 있다면 시공사를 선정하는데 긍정적인 요인으로 작용할 수 있을 것입니다.
사업추진이 아무리 급하다고 하더라도 이런 노력과 투자를 아끼지 말아야 합니다. 그래야 궁극적으로 사업을 보다 원활하게 추진할 수 있습니다.
