소형 변경요구에 소극 대처, 임원 전원 ‘아웃’
상정 안건 모두 부결… “조합원 마음 못 읽어”

 

 

상도대림 아파트 재건축

민심을 잘 못 읽는 조합 집행부는 여지없이 교체된다는 교훈을 던져주는 사례가 나왔다.

최근 동작구 상도 대림아파트 재건축 조합원들은 분양시장 변화에 따른 중소형 확대를 바라는 조합원 요구에 소극적으로 대처하던 조합 임원들을 모두 교체했다.

조합원들은 지난 1일 개최된 임시총회에서 조합 임원 연임 결의 건 등 기존 조합 집행부가 상정한 안건을 모조리 부결시켰다. 의결된 안건이 단 한 건이 있는데, 조합장 선출 건이다.

이 날 새로 선출된 조합장은 기존 조합 집행부와 입장이 다른 중소형 확대 공약을 내놓은 인사였다.

 

 ▲전 집행부 관련 안건 모두 ‘부결’=이날 상정된 안건은 △설계 변경 결의 건 △조합 임원 연임 결의 건 △조합 이사 선출 건 △시공자 선출 건 △조합장 선출 건 등이었다. 이 중 조합장 선출 건만 정상적인 의결 절차가 이뤄져 새 조합장만 선출되고 나머지 안건들은 모두 부결 처리됐다. 집행부 입장에서 보자면 최악의 결과가 나온 셈이다.

이날 총회를 통해 기존 집행부에서 활동해 왔던 감사 강 모씨와 이사 최 모씨, 소 모씨, 이 모씨 등 4명이 연임에 실패했다.

현 조합장인 이 모씨가 조합장을 사임하고 조합 이사로 출마한 이사 선출 건도 부결됐다. 특히 전 집행부가 내놓은 설계 변경 건도 부결됐다. 이 설계변경 건은 종전 사업계획 내용 중 중대형으로 건립이 예정돼 있던 108동 한 개동만을 중소형으로 변경시키는 안건이다.

이를 통해 기존 40~60평형을 일부 줄이고 30평형대를 늘리는 대안을 제시했다. 이를 통해 종전 신축계획은 711가구(재건축 소형주택 포함)에서 735가구로 늘었다. 하지만 조합원들은 108동 한 개동 뿐만 아니라 대폭적인 설계변경을 통한 중소형 가구 확대를 요구했다.

총회가 열리기 몇 주 전부터 조합 내에서는 비상대책위원회가 꾸려져 대폭적인 설계변경을 요구하는 목소리가 커졌다. 최근 분양시장이 중소형 위주로 개편되고 있는데 대형평형이 많은 상태에서 사업이 추진될 경우 대규모 미분양 사태가 우려된다는 것이다.

한 조합원은 “조합원들이 비상대책위원회를 구성해 수 차례 조합 집행부에게 중소형으로의 대폭적인 설계변경을 요구했는데 이를 받아들이지 않았다”며 “이날 온통 부결 처리된 총회 결과는 조합원들의 요구에 소극적으로 대처한 결과”라고 평했다.

특히 이날은 시공자 선정 총회였던 만큼 전체 조합원의 과반이 직접 참석해 조합원들의 진정한 의사가 반영됐다는 점에서 주목된다. 이날 총회는 전체 조합원 436명 중 직접 참석자 261명을 포함해 362명이 참석, 83%의 참석률을 보였다. 이날 경남기업을 단독으로 시공자 선정 건을 진행했지만 이마저도 부결 처리됐다.

▲비대위 “재건축, 이대로 가다간 큰일난다”=비상대책위원회 측에서는 중대형 위주로 구성된 기존 사업계획대로 사업이 추진되어서는 대규모 미분양 사태가 벌어질 가능성이 매우 높다고 강조했다.

총회가 개최되기 몇 주 전부터 비대위는 아파트 인근에서 여러 차례 모임을 갖고 이번 총회 안건 상정에 대해 강력히 반대했다.

분양신청까지 끝난 상도 대림의 경우 47평형 이상 대형평형의 일반분양 물량이 114가구나 되는데 이 모두가 미분양될 것이란 우려 때문이다.

비대위에 따르면 상도 대림의 조합원분양 및 일반분양 대상 638가구 중 393가구는 조합원들이 이미 분양을 받은 상태다. 문제는 47평형, 54평형, 62평형 등 대형평형 114가구가 일반분양 대상 물량으로 남아 있어 미분양될 것이라는 주장이다. 게다가 분양신청 당시 중대형을 선택했던 조합원 중에서도 선택을 바꿔 중소형을 원하는 조합원들이 급증하고 있다는 점도 설계변경을 요청하는 이유였다.

비대위 관계자는 “현재의 분양신청 결과에 따르면 47평형 이상의 중대형 평형이 총 114가구나 남아 있지만 이대로 사업을 계속 추진하는 것은 모두 망하자는 것과 마찬가지”라며 “중대형을 선택했던 조합원들도 중소형으로 바꾸고 싶어하는 조합원들도 부쩍 늘어난 상황”이라고 말했다.

하지만 전 집행부에서는 사업이 지연된다는 점 등을 들어 대폭적인 설계변경에 반대한다는 의견을 제시해 왔다.

전 집행부는 총회 개최전인 지난 11월 조합원들에게 발송한 안내문에서도 “건축심의와 정비계획 변경 등의 업무를 진행하게 되면 경우에 따라 2년 이상이 소요될 수도 있다”며 “여기에 공사비 및 임대주택 증가와 동간거리 축소로 인한 프라이버시 문제가 발생할 수 있다”고 주장했다.

 

 

 

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경남기업, 수의계약 방식 단독 참여도 조합원에게 ‘퇴짜’ 굴욕

 ■ 독소조항은 뭔가
경남기업은 수의계약 방식으로 수주에 단독 참여했음에도 불구하고 조합원들에게 퇴짜를 맞는 수모를 당했다.

수의계약으로 단독 참여하면서 사실상 무혈입성이 가능했음에도 불구하고 수주에 실패해 수주 능력 부실 문제도 비상이 걸렸다. 워크아웃 이력을 가진 경남기업이 서울 동작구 한 복판에서 종전 대림산업의 수주지를 인수할 수 있었던 기회를 놓친 셈이다.

실제로 비상대책위원회에서는 자금 조달 능력과 관련해 이같은 경남기업의 워크아웃 이력을 문제시 했다. 경남기업의 신용도가 낮아 은행으로부터 자금 대출 시 지급보증이 어려워 결국 조합원들이 주택담보대출로 자금을 보증해야 할 수도 있다는 우려도 내놨다.

비대위 관계자는 “조합이 메이저 건설사들에게 외면당한 후 경남기업에게 구걸하다시피 참여 요청을 한 것부터 문제”라며 “경남기업은 지급보증이 되지 않아 자금 대출시 조합원 재산에 담보를 설정해야 하며, 부도 가능성까지 우려되는 상황”이라고 말했다.

여기에 덧붙여 미분양 발생 시 그 피해를 조합원에게 전가시키는 내용의 시공자에게 유리한 독소조항 문제도 거론됐다.

김광수 신임 조합장은 “경남기업은 시공자 입찰지침서에 미분양 발생 시 조합이 할인 분양 등에 대한 관리처분계획 변경 총회를 개최해 공사비 상환에 대한 조치를 한다는 내용이 포함된 것을 보고 입찰에 참여했다”며 “이는 미분양 발생시 그 피해가 조합원에게 곧바로 부담되도록 하는, 조합원 입장에서 독소조항인 셈”이라고 말했다.

김 조합장은 “경남기업 측에 미분양 시 미분양 물량을 책임지라고 요구했더니 결국 경남기업은 그렇게는 못한다고 하더라”고 말했다.

이는 미분양 발생 시 조합수입이 줄어 경남기업에 공사비를 지급하기 어려워질 경우, 조합은 관리처분계획 변경 총회를 개최해 조합원 분담금을 늘려 경남기업에게 공사비 지급을 해야 한다는 내용이다. 

 

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“중소형 가구 늘려 사업성 확보
분담금 줄여 주민 이익 극대화”

 

김광수 상도 대림 신임 조합장

새 조합장으로 선출된 김광수 조합장은 향후 조합운영 방침으로 ‘조합원 의견수렴’을 첫 번째로 꼽았다.

이를 위해 우선 조합원들의 의견을 수렴해 분양성과 사업성을 극대화하는 방안을 모색하겠다는 입장이다.

김 조합장은 자신을 경영능력을 갖춘 준비된 조합장이라고 소개했다. 그는 2001년 준공된 2천621가구 규모의 ‘신동아 리버파크(당시 상도1구역)’의 재개발 조합장을 역임했다.

▲이번 총회를 통해 드러난 조합원 민심을 어떻게 읽고 있나=조합원들은 재건축사업에 지쳤다. 사업추진 시작 후 12년이 지났는데 그동안 이뤄놓은 게 거의 없다. 이런 이유가 전 집행부를 교체하고 나를 새 조합장으로 뽑아준 배경이라고 생각한다. 조합원들의 요구는 첫째, 분담금 최소화. 둘째, 신속한 사업추진이다. 나는 이러한 조합원들의 민심을 받아들여 우선 중소형 위주의 사업계획을 수립해 수익성 극대화를 꾀함과 동시에 조속한 시공자 선정 등 사업을 최대한 신속히 추진할 예정이다.

▲전 집행부가 교체된 이유는 무엇 때문이라고 보나=시장 상황, 조합원 민심 등 전체적인 변화의 흐름을 읽지 못했다. 부동산 경기 예측을 제대로 하지 못했으며 조합원들의 요구 사항도 파악하지 못했다. 경영하는 사람은 시장의 수요 변화에 민감하게 반응해야 한다. 조합은 경영능력을 갖춘 사람이 운영해야 한다. 나는 오랫동안 기업을 성공적으로 경영해 온 사람이다. 시장 경제에 대한 기본 인식이 바탕이 돼 있다. 우리 조합의 재건축사업은 5천억원 규모의 큰 사업이다. 분양시장이 좋을 때는 경영능력이 없어도 시공사가 나름대로 관리를 하면 조합원도 피해가 없고, 시공사도 이익을 가져갈 수 있었다.

 

그러나 지금과 같은 위기상황에서는 조합 집행부의 고도의 경영능력이 필요하다. 그런 점에서 전 집행부는 경영능력이 부족했다. 현재 분양시장에서 40평대 이상의 중대형은 분양이 안 되고 있음에도 불구하고 중대형을 그대로 유지하려고 하는 우를 범했다. 이런 점들을 조합원들이 간파하고 교체에 나선 것이다.

▲조합 운영 방침은=미분양이 발생하지 않도록 하는데 최선을 다할 것이다. 사업자에게 가장 무서운 것은 바로 ‘재고’다. 팔리지 않으면 정가 대비 50% 또는 70%까지 헐값으로 땡처리해서 팔아야 한다. 그래도 팔리지 않으면 모두 폐기처리하는 수밖에 없다. 사업자 입장에서 보면 엄청난 손실이다. 아파트는 최소 5억~10억원 하는 고가의 상품으로 할인에 따른 사업자 손실액이 매우 크다. 분양 물량의 총 수입 예상금액이 1천억원인데, 미분양이 발생해 30%를 할인하면 300억원의 손실이 발생한다는 얘기다.

 

10만~20만원짜리 소액 상품과는 손실의 규모가 비교도 되지 않을 정도로 크다. 따라서 미분양 손실 가능성에 대한 대응책이 필요하다. 지금과 같은 분양 경기에서 50~60평형대를 할인해 준다고 해도 과연 팔릴 것인지 묻고 싶다. 내가 볼 때 중소형 위주의 주택 경기 상황은 계속해서 이어질 것이다. 따라서 중대형 평형을 많이 만들어 놓은 사업장은 향후 골칫거리를 안게 될 것이다.

▲향후 일정 계획은=조합원 의견수렴을 통해 사업계획을 변경할 예정이다. 이미 436명 전체 조합원을 대상으로 희망 평형 등 사업계획 변경에 대한 의향을 묻는 설문지를 발송했다. 이 설문지 답변을 토대로 사업계획을 새로 짤 것이며, 분양신청도 새로 접수받을 것이다. 내년 1월말에 정비계획 변경과 함께 평형을 결정하고 3월말에 설계를 완성시킬 예정이다. 대형평형은 조합원이 희망하는 물량만큼만 수용할 계획이다. 수의계약 방식으로 시공자 선정 절차도 함께 병행할 것이다. 대형평형 미분양 우려가 불식된다면 대형 건설사의 참여도 활발할 것으로 본다.