강동구 천호뉴타운2구역 주택재건축

용적률 299.56%적용… 총 189가구 신축
내년부터 건축심의 등 본격적인 사업 추진

천호뉴타운2구역이 서울시의 도심역세권 개발억제 방침에도 불구하고 강동구에서 최초로 역세권시프트(장기전세주택)를 적용받게 됐다.

서울시는 지난 6일 역세권시프트를 적용한 천호뉴타운2구역의 정비계획 변경을 고시했다.

이곳은 면적이 1만㎡를 겨우 웃도는데다가 사선제한이라는 악재까지 겹쳐 사업성이 열악한 상황이었다.

층수를 제한받으면서 정비계획으로 정해진 용적률도 다 사용하지 못했다. 하지만 이번 역세권시프트를 적용받게 되면서 도로 등을 기부채납해 사선제한이 완화됐고, 용적률도 최대 300%이하를 적용받게 되면서 기존보다 훨씬 나은 사업여건을 갖추게 됐다.

천호뉴타운2구역은 내년부터 건축심의 등의 본격적인 사업절차를 추진할 계획이어서 신속한 사업추진을 예고하고 있다.

▲용적률 299%·층수 23층 적용… 총 189가구로 상향=천호뉴타운2구역(조합장 이종진)이 역세권시프트를 적용하면서 강동구의 랜드마크가 되기 위한 힘찬 발걸음을 내딛고 있다.

이 구역은 지하철5·8호선 천호역에서 반경 300m내에 위치해 있는 이른바 역세권이다. 강동구 천호동 437번지 일대 면적 1만20㎡에 위치해 있으며, 지난 2006년 2월 정비구역 지정을 받아 단독주택 재건축사업을 추진해 오고 있다.

정비구역 지정을 받을 당시 용적률 235%를 적용해 총 144가구를 짓고, 이 중 임대주택으로 21가구를 공급할 예정이었다. 층수는 평균 15층을 적용해 최고 20층까지만 지을 수 있었다. 결국 사업성 저하가 불가피한 상황이었다.

하지만 천호뉴타운2구역은 지난해 9월부터 서울시의 ‘역세권 장기전세주택 건립 관련 정비계획 수립 및 운영기준’을 적용해 사업성을 높이기 위한 정비계획 변경절차를 본격 추진했다. 그러나 쉽지만은 않았다. 서울시가 지난 8월 도시계획조례 시행규칙을 개정하면서 역세권시프트 적용을 사실상 중단했고, 정비계획이 수립된 사업장의 경우 도시계획위원회의 심의를 통해서만 적용받을 수 있도록 방침을 정했기 때문이다.

이후 천호뉴타운2구역은 기존 정비계획대로 사업을 진행할 경우 사업성이 현저하게 낮고, 임대주택 등의 공공기여도가 떨어진다는 점을 강조했다. 그러면서 역세권시프트 적용에 따른 정비계획 변경(안)이 도시계획위 심의를 거쳐 지난달 6일 결정·고시됐다.

이로써 천호뉴타운2구역은 보다 나은 사업성을 확보하게 됐다. 먼저 용도지역은 당초 2종일반주거지역에서 3종으로 상향됐고, 용적률은 299.56%로 대폭 늘면서 총 189가구를 신축할 수 있게 됐다.

주택규모별로는 △60㎡이하 47가구 △60~85㎡이하 122가구 △85㎡초과 20가구 등이다. 나아가 늘어난 용적률의 절반인 32가구를 임대주택으로 공급하면서 공공기여도를 높였다.

이와 함께 기부채납에 따른 높이 완화까지 받아 사업여건이 기존보다 크게 향상됐다. 당초에는 최고층수 20층을 적용받았지만, 사선제한으로 인해 겨우 16층까지만 높일 수 있었다.

하지만 이번 정비계획 변경을 통해 최고 23층 이하로 지을 수 있게 됐다. 이는 기부채납에 따라 사선제한이 완화된 것으로 당초 1.5배로 제한됐던 것이 1.79배로 완화됐다. 그럼에도 불구하고 기부채납률은 당초 34%에서 19.9%로 대폭 줄었다.

한편 천호뉴타운2구역은 설계자로 에이텍종합건축사사무소, 도시계획업체로 유앤미도시계획기술사사무소, 정비업체로 진성하우드 등의 협력업체군을 형성하고 있다.

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“조합원 이익 제고 위해 역세권시프트 제안했죠”

■ 김희옥 에이텍 대표이사
천호뉴타운2구역이 역세권시프트를 통해 사업성을 높일 수 있었던 것은 김희옥 에이텍종합건축사사무소 대표이사의 제안이 있었기 때문이다. 김 대표는 더 나은 사업여건을 조성하기 위해 고민해 왔다. 역세권시프트를 적용할 수 있었던 단초를 제시한 셈이다.

▲역세권시프트를 제안하게 된 배경은=조합원들이 믿고 선정해 준 협력업체인 만큼 사업성을 극대화시키는데 가장 큰 목적이 있다. 천호뉴타운2구역의 경우 면적이 협소한데다가 용적률이 235%에 불과하고, 사면이 도로와 접해 있는 등 사업여건이 상당히 좋지 않았다. 이대로는 조합원들이 더 이상 사업을 진행할 이유가 없다고 판단했다. 한마디로 기존 정비계획대로는 사업자체가 불가능했다. 이에 따라 현실을 반영하기 위해 역세권시프트를 적용한 정비계획 변경을 추진하도록 집행부에 제안하게 됐다.

▲역세권시프트를 적용한 비결은 뭔가=먼저 사선제한을 해결하는 게 급선무였다. 역세권시프트를 적용해 아무리 높은 용적률을 확보하더라도 사선제한에 저촉된다면 큰 의미가 없기 때문이다. 이 구역은 기부채납율이 높은데도 층수는 과도하게 제한돼 있었다. 이를 바로잡은 결과 기부채납률은 오히려 줄고 높이 완화기준에 부합할 수 있었다. 이후 역세권시프트를 적용하는데 매진했다.

하지만 서울시는 변화된 방침에 따라 심의를 진행하지 않았다. 이를 해결하기 위해 조합장과 협력업체 담당자들이 시를 방문해 끊임없이 호소했다. 결국 염원이 시에 받아들여져 정비계획 변경을 받게 됐다. 저 혼자만의 노력이 아닌 조합장을 비롯한 도시계획업체 담당자가 융합이 잘돼 이룬 성과라고 생각한다.

▲천호뉴타운2구역을 위한 특화계획은=천호뉴타운2구역의 경우 면적이 협소해 재건축을 하더라도 2개동밖에 지을 수 없다. 인접한 사업장들에 비해 여건이 좋지 않다. 따라서 입면디자인 등을 특화해 차별화해 나갈 계획이다. 또 내부평면은 가변형으로 설계해 지속가능한 형태가 이뤄질 수 있도록 하겠다. 나아가 친환경, 에너지절약 등의 기술적인 부분도 강화해 나갈 방침이다.

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“용적률 최대 299% 까지 높여 주민이익 극대화에 앞장설 것”

이종진

천호뉴타운2구역 재건축 조합장

이종진 천호뉴타운2구역 조합장은 ‘성공재건축’을 향한 집념으로 사업을 이끌면서 조합원들에게 절대적인 신임을 얻고 있다. 이 조합장은 역세권시프트를 적용받기 위해 끊임없이 서울시의 문을 두드렸다. 교통사고를 당해 병원신세를 지면서도 휠체어를 이끌고 쉴 새 없이 도전했다. 그 결과 역세권시프트를 적용할 수 있게 됐다. 조합원들의 이익을 위해서라면 물불을 가리지 않고 혼신을 다하는 조합장으로 평가받고 있다.

▲정비계획 변경고시를 받은 소감은=우리 구역은 지난해 9월부터 역세권시프트 적용을 위해 정비계획 변경절차를 검토하기 시작했다. 그러던 중 지난해 말 서울시장이 바뀌면서 난항을 겪었다. 서울시가 역세권시프트 제도를 불가하다는 방침을 내세웠기 때문이다. 이로 인해 당초 계획했던 사업일정에도 차질이 생겼다. 하지만 집행부는 사업성을 극대화시키기 위한 노력을 멈추지 않고, 끝까지 서울시를 압박했다. 이러한 노력이 그대로 나타난 것 같아 가슴이 벅차다. 무엇보다도 이러한 대성과를 거둘 수 있도록 집행부를 믿고 따라 준 조합원들에게 감사하는 마음이 크다.

▲역세권시프트를 적용하면서 중점을 둔 부문은=사업성을 최대한 끌어올리는데 중점을 뒀다. 우리 구역은 면적이 작은데다가 사면이 도로와 접해 있어 사선제한까지 받다보니 층수가 터무니없이 낮았다. 심지어 정비계획으로 정해진 용적률조차 모두 적용하지 못했다. 사업성이 현저하게 낮은 상황이었다. 게다가 기부채납률도 34%로 높은 편이었다. 이러한 문제를 해결하기 위해 정비업체, 설계사, 도시계획 업체 등의 협력업체들과 함께 역세권시프트를 적용해 정비계획 변경절차를 진행하게 됐다.

▲역세권시프트 적용에 따른 이점은 뭔가=기존보다 사업성을 향상시킬 수 있다는데 가장 큰 이점이 있다. 역세권시프트를 적용해 용도지역을 3종으로 상향시키면서 용적률을 최대 300%이하를 적용할 수 있게 됐다. 또 공공기여도가 높다는 점을 강조하면서 사선제한도 완화받을 수 있었다.

▲향후 사업추진 일정은=집행부는 사업기간 단축을 통해 분담금 최소화를 목표로 사업일정을 꼼꼼하게 계획하고 있다. 내년부터 사업시행인가 등의 본격적인 절차를 진행할 방침이다. 현재 본설계를 다듬고 있어 내년 1월 건축심의를 신청하면 6월경에는 사업시행인가를 받을 수 있을 것으로 예상하고 있다. 이후 시공자 선정은 10월, 관리처분은 12월 예정하고 있다. 시공자 선정 업무를 진행하면서 동시에 관리처분계획을 준비해 사업기간을 조금 더 단축시킬 계획이다. 뿐만 아니라 사업시행인가를 위한 공람기간 동안에 이주를 진행할 예정이다. 이러한 절차를 거쳐 이르면 오는 2014년 상반기에 일반분양을 할 수 있을 것으로 보인다.

▲조합장으로서 어떤 신념을 갖고 있나=주어진 임기동안 최선을 다하자는 자세로 사업을 추진하고 있다. 당초 조합장으로 출마할 당시에도 2년의 임기동안 관리처분계획까지 완료할 계획이었다. 하지만 잦은 정책변화 등에 가로막혀 목표를 달성하지 못했다. 곧 임기도 만료된다. 그럼에도 불구하고 지난 21일 열린 총회에서 대다수의 조합원들이 저의 임기를 연임해줬다. 또다시 기회를 준 것이다. 앞으로도 주어진 임기동안 혼신을 다해 의무를 다하겠다.

▲조합원들에게 하고 싶은 말은=먼저 조합원들에게 집행부를 믿고 기다려준 것에 대해 감사의 말을 전하고 싶다. 동시에 우리 모두에게 이익이 될 수 있는 참신한 의견을 제시해 주길 당부하고 싶다. 조합사무실은 조합원들을 위해 열려 있다. 건의하고 싶은 사안이 있다면 조합사무실을 방문해 달라. 또 재건축은 조합원 개인이 아니라 조합원들이 조합을 구성해 전체가 이끌어 가는 사업이다. 조합원 전체가 ‘성공재건축’이라는 한가지 목표를 두고 적극적으로 참여해주길 바란다.

최영록 기자 다른기사 보기