박준호
숭실사이버대학교 부동산학과 교수
부동산시장은 부동산주기 변동 이론으로 볼 때 2011년 변곡점을 24개월이나 지났으면서도 하방경직성으로 내달리며 아직 바닥점을 헤매고 있다.
특히 세계경제는 탈동조화 현상의 각개전략으로 저금리, 저성장, 저소비의 내수보다는 환율전쟁을 통한 외부경제로 계사년을 맞이하고 있고, 국내 양대 전문기관인 주택산업연구원과 건설산업연구원의 2013년 부동산시장 전망은 상저하고(上低下高)로 하반기에 바닥점을 벗어날 것으로 예견하고 있다.
국내 주택시장 또한 베이비부머의 퇴조와 함께 주택보급률의 기본 충족이라는 틀 속에서 급격한 주거행태의 변화를 맞아하고 있으며, 새로운 에코세대의 등장과 함께 소유에서 이용으로 시장변화가 나타나고 있는바 부문별로 부동산시장을 전망해 보겠다.
수도권 주택시장은 이동(세종시·혁신도시), 저가(보금자리), 적체(고가 미분양)에서 벗어나질 못하고 있다. 지방시장은 이동(유입), 부족(공급), 저가(상대 저가)에서 2~3년간의 호황세를 유지했으나 안정과 약보합으로 나갈 것이다.
수도권의 경우 평택과 동탄2기 신도시를 중심으로 하는 남부권은 강보합을 유지할 것이며, 개발 호재로 동부권의 남양주, GTX에 의한 서부권의 부천과 송도의 국지적 약진이 예상되나, 서북권 및 북부권은 변곡점을 향한 힘든 시기가 될 듯하다.
비수도권은 이제 시작된 공공기관의 이전으로 세종시와 혁신도시를 호재삼아 그동안 상승시장 지키기로 힘겨운 버티기 시장에 직면할 것이다.
반면 저금리시대와 불확실성시대에서 부동산임대사업은 화려한 꽃으로 주택시장의 침체가 지속되는 한 오피스텔, 도시형생활주택, 상가임대업 등은 지속적 관심으로 이어질 것이다.
주택시장의 선행지수인 도시재생사업은 주택시장의 불확실성 때문에 내년이 더 문제이다.
현재 서울시가 사업 초기단계의 뉴타운·재개발구역 610곳에 대한 실태조사를 벌이고 있고 조사가 끝나면 출구전략의 핵심인 지구지정 해제가 이어질 예정이다.
경기 뉴타운사업도 213개 구역에서 115개 구역으로 축소되면서 매몰비용 등 시장의 혼돈은 불가피해 졌다.
유력 대선 주자들의 재개발·재건축 관련 공약이 활성화 방안보다 출구전략에 맞춰져 있어 새 정부가 들어선다 하더라도 시장이 회복되기는 어려울 것으로 보여지며 한 가지 희망적인 전망은 가격 하락세가 다소 멈출 것이란 전망이다.
따라서 재건축·재개발시장은 내년은 혹독한 겨울을 맞이할 것으로 예상되며 새 정부가 출범하면서 계사년 하반기에나 시장의 진정세가 나타날 듯하다.
주택시장이 수도권과 지방, 아파트와 오피스텔(도시형생활주택) 등으로 양극화의 진통을 겪고 있을 때 전반적으로 토지시장은 차분하게 움직여 왔다.
특히, 보금자리 보상금에 따른 하남시의 약진, 세종시 이전, 동계올림픽, 경제자유구역 예비지정, 풍부한 유동성에 따른 동부산권의 약진, 高지가에 따른 이전수요로 동남권 토지시장이 국지적 프라이스 리더 노릇을 해 왔으나 전체 부동산경기의 침체로 토지시장 또한 약세의 국면을 맞이하고 있는 실정이다.
동계올림픽, 원전후보지, 예비지정 경제자유구역, 혁신도시 등과 GTX에 따른 국지적 개발이 주요이슈로 등장할 것이고 수도권북부와 중부내륙권의 ITX, 중부권의 과학벨트, 수도권남부의 개발이슈 등이 관심을 받게 될 전망이다.
특히 지역개발공약이 전무한 이번 대선에서 가장 큰 수혜는 전북지역으로 이달 12일 새로운 새만금특별법이 관보에 공고됨으로서 내년 가장 큰 이슈로 부각될 전망이다.
경제자유구역을 벗어난 새만금개발청이 신설되면 게임시티(카지노), 외국인학교, 영리병원, 임대용 비축토지 등과 기반시설설치를 지역할당이 아닌 국토개발전략으로 격상되기 때문에 황해권개발의 심볼로 부각될 것으로 전망한다.
