▲질의1=주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 경우, 도시 및 주거환경정비법에서 규율하고 있는 법적 동의요건은 어떠한지요?
▲질의2=특히 도정법 제16조 제3항에서 규정하고 있는 ‘토지 또는 건축물의 소유자’의 개념 및 같은 법 제16조 제3항 소정의 동의요건을 충족하지 못하는 경우 조합설립 무효사유에 해당하는지요?

1. 질의1에 대하여
주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉 제47조 제1항 및 제2항에도 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 하고, 같은 조 제3항에 의하면, 제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다.

위 규정들의 내용, 형식 및 체제에 비추어 보면, 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립함에 있어 △정비구역이 주택단지로만 구성된 경우에는 도시정비법 제16조 제2항에 의한 동의만 얻으면 되고, △정비구역에 주택단지가 아닌 지역이 포함되어 있을 경우에는 주택단지에 대하여는 도시정비법 제16조 제2항에 의한 동의를 얻어야 하지만, 주택단지가 아닌 지역에 대하여는 이와 별도로 같은 조 제3항에 의한 동의를 얻어야 하며, △정비구역에 주택단지가 전혀 포함되지 아니한 경우에는 같은 조 제3항에 의한 동의를 얻어야 합니다.

2. 질의2에 대하여
도정법 제2조 제9호 나목에서, 주택재건축사업의 ‘토지등소유자’는 ‘정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자, 정비구역이 아닌 구역 안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자’를 의미한다고 규정함으로서 토지와 건축물을 모두 소유하는 ‘토지등소유자’를 ‘토지 또는 건축물의 소유자’와 구별하고 있는데, 제16조 제3항은 명시적으로 ‘토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상’이라고 규정하고 있는 점, 토지만을 소유한 자 또는 건축물만을 소유한 자는 비록 주택재건축사업에 있어서 조합원이 될 수 없다고 하더라도 그 소유한 토지 또는 건축물은 매도청구의 대상이 될 수 있으므로 재건축조합의 설립에 중대한 이해관계가 있는 점 등을 종합하면, 도정법 제16조제3항 소정의 동의 요건은 그 문언 그대로 “토지와 건축물을 모두 소유한 자 뿐만 아니라 토지 또는 건축물 중 하나만을 소유한 자를 모두 포함한 자들 중 4분의 3 이상의 동의를 요한다”라고 해석해야 할 것입니다.

단독주택재건축사업의 경우 도정법 제16조제3항 소정의 동의요건을 충족하지 못하는 경우 위법할 뿐만 아니라 그 하자가 중대하다고 볼 것이지만, ‘토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상’의 문언적 의미가 명확한 것은 아니고 다의적으로 해석될 여지가 충분히 있는 점, 매도청구에 관한 도정법 제39조가 ‘조합설립에 동의하지 아니한 자’와 별도로 ‘건축물 또는 토지만 소유한 자’도 매도청구의 상대방으로 규정하고 있어 ‘건축물 또는 토지만 소유한 자’는 조합설립 동의의 상대방이 아니라고 오인할 여지가 있는 점, 건축물 또는 토지만 소유한 자는 주택재건축조합의 조합원이 될 수도 없는 점 등을 종합하면, 주택단지가 전혀 포함되어 있지 아니한 이 사건 정비구역에 대한 재건축사업조합의 설립인가처분을 하기 위해서는‘토지 및 건축물 소유자, 토지소유자, 건축물 소유자’ 모두의 4분의 3 이상의 동의를 얻어야 한다는 점이 객관적으로 명백하다고 할 수 없으므로, 토지소유자의 동의율은 4분의 3 이하이지만, 건축물 소유자의 동의율은 4분의 3 이상 충족하여 조합설립인가처분을 한 경우에는 당연무효라고 볼 수는 없을 것입니다(대법원2012.10.25. 선고 2010두25107).
 〈문의 : 02-522-3300〉

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