‘도시 및 주거환경정비법’(이하 ‘도정법’이라고 함) 개정안이  2012년 2월 1일 공포·시행되었는데, 대부분의 조문은 공포후 6개월이 지난 2012년 8월 2일부터 시행되고, 일부 조문만 2012년 2월 1일 시행되었다. 그래서 본 지에서 개정된 도정법에 대한 해설을 그동안 해오고 있었는데, 최근 2012년 4월 20일 도정법시행령 및 시행규칙 개정안이 입법예고 되었고, 이에 대한 의견제출 기한은 2012년 5월 29일까지 이다.

 

법이 개정되면 시행령·시행규칙이 개정되는 것은 당연한 일이고, 시행령·시행규칙 개정안이 입법예고 되면 거의 대부분 조문이 입법예고된 개정안대로 공포·시행되기 때문에 개정된 법과 입법예고된 시행령, 시행규칙을 모두 통합하여 다시 해설을 하도록 하겠다.

 

※아래에서 조문순서대로 자세히 살펴보되, 단순히 표현을 부드럽게 하기 위하여 자구만 수정한 경우는 설명을 생략하도록 하겠으며, 법· 시행령·시행규칙을 개정 전·후 대비표로 전부 정리를 할 수가 없기 때문에 쟁점 위주로 설명을 드리도록 하겠다.

 

 

1. 주거환경관리사업, 가로주택정비사업 신설
가. 정비사업의 종류 및 개념 확대
기존에는 “정비사업”이라고 함은 “도정법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택등 건축물을 개량하거나 건설하는 4가지 사업(주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업)을 말하며, 그 중 주택재건축정비사업의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 경우를 포함”하였다. 그런데 2012.8.2.부터는 위 4가지 사업이외에 ‘주거환경관리사업’과 ‘가로주택정비사업’등 2가지 사업이 더 추가되어 시행되게 되었다.(법제2조제2호)

 

 

위와 같이 정비사업의 종류가 기존 4가지에서 6가지로 추가되었기 때문에 “정비사업”의 개념을 “정비구역안”에서만 하는 경우가 아니라 “정비구역 또는 가로구역(街路區域: 정비구역이 아닌 대통령령으로 정하는 구역을 말하여, 가로주택정비사업에 한정한다)”에서 하는 사업으로 그 개념을 확대하였다.

 

위 내용을 잘 보면 신설되는 2가지 사업 중에 가로주택정비사업은 정비구역이 아닌 가로구역안에서 시행하여야 하지만, 주거환경관리사업은 정비구역안에서 시행하게 된다는 것을 알 수 있다.

 

 

나. 가로구역의 범위
입법예고된 시행령 제2조의 2 제1항에서 가로구역의 범위에 관하여 다음과 같이 규정하고 있어, 가로구역이 무엇인지 그 형체가 드디어 밝혀지게 되었다.

 

 

위 조문을 해석하는데 있어서 다음과 같은 점을 유의하여야 한다.
① 해당 구역이 전부 도시계획시설로 설치된 도로로 둘러싸여져 있어야 한다. 도시계획시설로 설치된 도로가 아닌 일반 현황 도로로 둘러싸여 있으면 안 되는 것이다.
② 도로로 전부 둘러싸여져 있어야 하는데, 그 둘러싸고 있는 테두리중 일부가 도로가 아니라 광장, 공원. 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장으로 둘러싸여져 있다고 하더라도 이는 도로로 전부 둘러싸여져 있는 것으로 인정한다는 것이다.
③ 위 제1항제1호·제2호의 요건을 모두 갖추어야만 가로주택정비사업을 시행할 수 있다.

 

 

다. 가로주택정비사업의 시행요건
입법예고된 시행령 위 제2조의 2 제2항을 보면 가로주택정비사업을 시행하기 위한 요건이 정해져 있다.

 

 

 

위 조문을 해석하는데 있어서 다음과 같은 점을 유의하여야 한다.
① 위 제2항제1호·제2호의 요건을 모두 갖추어야만 가로주택정비사업을 시행할 수 있다.
② 위 제1호·제2호의 요건을 모두 갖추어야 하며, 그 요건을 가로구역 전부에 대하여 갖추어야 하는 것으로 해석되는데, 왜 제2항에서는 ‘가로구역의 전부 또는 일부에 대하여’라고 규정하여 마치 전부가 아니라 일부에 대하여만 요건을 갖추어도 사업을 시행할 수 있는 것으로 규정되어 있을까? 이것은 해석상에서 아래와 같은 두가지 해석을 도출할 수 있기 때문에 구체적으로 무엇을 말하는지 구체적으로 기재하는 것으로 입법예고후 개정되어야 할 것이다.
ⓐ 가로구역의 전부가 아니라 일부분만 위 요건을 갖춘 경우에도 그 일부분만 별도로 가로주택정비사업을 할 수가 있다.
ⓑ 가로구역은 원래 도시계획시설도로로 둘러싸여 있어야 하는데, 그 일부가 도로가 아니라 광장. 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장 등으로 둘러싸여진 경우에도 인정이 되도록 규정되어 있다. 그런데 광장, 공원 등으로 둘러싸여지게 되면 가로구역 내에 위 광장, 공원등이 포함될 수도 있는데, 이때 이 광장, 공원등의 부분을 빼고 나머지 부분만 위 2가지 요건을 갖추어서 시행할 수 있다는 의미이다.

 

제 개인적으로 해석할 때에는 위 ⓑ의 해석이 맞을 것 같은데, 해석상의 논란을 없애기 위하여 위 표현은 구체적으로 수정되어야 할 것이다.

 

 

라. 주거환경관리사업을 위한 정비계획수립대상구역 특정
주거환경관리사업은 “단독주택 및 다세대 주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업”이라고만 법에 규정되어 있다. 그런데 주거환경관리사업은 가로주택정비사업과는 달리정비구역안에서만 행할 수 있다는 점을 위에서 말씀드렸다. 따라서 다른 정비사업과 마찬가지로 정비계획을 수립하여야 하는데, 이 수립하는 대상구역의 요건을 시행령 별표1 “정비계획 수립대상구역” 안에 아래와 같이 신설함으로서 그 구역요건을 특정하였다.

 

 

그런데 위 내용중 가.항이 명확하지가 않다. 그냥 “밀집한 지역에서 주거환경의 보전·정비·개량이 필요한 지역”이라고 기재되어 있는데, 어느 정도가 되어야 밀집한 것이고, 어느 정도가 되어야 보전·정비·개량이 필요한 것인지를 별표에서 구체적으로 정해 주는 것이 좋은데, 이렇게 규정하면 또 조례에서 정할 수밖에 없고, 그렇게 되면 ‘조례가 시행령의 구체적 위임을 받지 않은 상태에서 요건을 규정하였기 때문에 조례의 해당 조문은 무효이고 따라서 그 조례에 따라 시행하는 위 사업 또한 무효이다’라는 소송이 제기될 가능성이 높다. 따라서 이 또한 입법예고기간을 통하여 수정되어야 할 내용이라고 하겠다.

 

 

2. 주택재개발사업의 정비계획수립대상요건의 구체화
가. 현재 규정과 변경 내용
주택재개발사업에 대한 정비계획수립대상구역에 대한 규정이 시행령 별표1 제2호에 아래와 같이 규정되어 있다.

 

 

그런데 이 조항이 아래에 밑줄친 부분과 같이 개정되어 입법예고 되었다.

 

 

 

나. 의견
 이 개정안은 해당구역의 노후도 정도를 구체적으로 규정한 것으로서 바람직한 개정이라고 할 것이다.

 

 

3. 단독주택 재건축의 폐지
가로주택정비사업을 도입함으로 인하여 단독주택 재건축은 폐지하는 것으로 시행령 개정안은 입법예고되어 있다. 다만 개정된 시행령이 시행될 당시 정비기본계획이 수립되어 있고, 그 정비기본계획에 단독주택재건축이 예정되어 있는 구역의 경우에는 계속하여 단독주택재건축을 시행할 수 있도록 경과규정을 두었다(시행령 부칙 제4조) 그래서 현행 주택재건축사업에서 단독주택 재건축을 제외하고 공동주택재건축만 향후 시행하는 것으로 시행령 별표1 (정비계획 수립대상구역) 제3호를 아래와 같이 개정하고 있다.

 

위에서 본 바와 같이 시행령 개정안이 시행될 당시에 정비기본계획에 단독주택재건축을 규정한 지역에는 현재의 규정이 그대로 적용되기 때문에 현재의 조항과 향후 개정될 조항을 함께 기재하면 아래와 같다.

 

〈현행 규정〉
3. 주택재건축사업을 위한 정비계획은 제1호·제2호 및 제4호에 해당하지 아니하는 지역으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 수립한다.
가. 기존의 공동주택을 재건축하고자 하는 경우에는 다음의 1에 해당하는 지역
(1) 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
(2) 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
(3) 노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역
(4) 3 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 제20조에 따른 안전진단 실시결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역으로서 시ㆍ도조례로 정하는 면적 이상인 지역
나. 기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있다)을 재건축하고자 하는 경우에는 단독주택 200호 이상 또는 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역. 다만, 부지 면적이 5천 제곱미터 이상인 지역으로서 시ㆍ도조례로 따로 정하는 지역은 다음에 해당하지 아니하더라도 정비계획을 수립할 수 있다.
(1) 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만, 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 3분의 2 이상이거나, 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 당해 지역 안에 있는 건축물 수의 10분의 3 이상일 것

 

 

〈개정안〉
3. 기존의 공동주택을 재건축하기 위한 주택재건축사업 정비계획은 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 해당하지 아니하는 지역으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 수립한다.
가. 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
나. 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
다. 노후ㆍ불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역
라. 3 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 제20조에 따른 안전진단 실시결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역으로서 시ㆍ도조례로 정하는 면적 이상인 지역

즉, 기존의 규정에서 단독주택에 관한 제3호 나목만 삭제되었고, 공동주택에 대한 기존규정은 개정없이 그래도 유지되고 있음을 알 수 있다. 〈다음호에 계속〉
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