채규달
변호사/법무법인 GL
정비사업의 사업시행자는 ‘사업시행인가 고시가 있는 날로부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다.
도시정비사업은 조합원들에게 새로운 권리를 배분하는 방식을 취하기 때문에 조합원들에게 분양신청의 기회를 주어야 하고, 분양신청 기간 내에 조합원들에게 분양신청을 받아야만 한다. 이는 종전재산의 권리자가 새로운 권리를 배분하는 사업시행자에게 향후 사업시행에 따른 권리배분에 대비하여 분양예정대지 및 건축시설을 분양받고자 하는 의사를 표시하고 소유하고 있는 권리를 신고하는 행위이다.
분양신청을 통지할 때 개략적인 부담금내역 통지와 분양신청기간을 규정한 도시 및 주거환경정비법 제46조는 강행규정이고, 처분성이 있는 관리처분계획에 의하여 분양신청을 한 조합원들에게 권리가 배분되고 공사완료고시가 있을 때에는 이전고시처분에 따라 새로운 건물ㆍ토지 등으로 소유권이 변환ㆍ이전된다. 그러나 도시정비법은 조합과 조합원 간의 분양계약에 대해서는 규정을 두고 있지 않다.
통상 시공사에 대한 공사비의 지급, 신축되는 건축물에 대한 조합원의 입주 등 권리관계와 의무를 사법적인 계약의 형태로 개별적 약정을 위해 분양계약을 체결한다. 조합은 인가된 관리처분계획을 조합원들에게 통지할 때 일정기간 분양계약의 체결시기, 그리고 분양계약을 체결하지 않으면 현금청산대상자로 분류한다고 통지한다. 그런데 주택시장이 침체기인 요즘 현금청산대상자로 분류되는 것이 오히려 유리하게 작용될 수 있으므로 분양계약체결을 하지 않는 사례가 늘고 있다.
재건축·재개발사업조합 표준정관 제44조 제5항에서는 “분양계약을 체결하지 않는 경우 현금청산 규정이 준용된다”고 규정하고 있다. 분양신청을 한 자가 분양계약을 체결하지 않은 경우 분양계약을 체결하지 않은 자를 현금청산대상자로 인정한다는 것이다.
개정된 도정법에 의하면 조합은 분양신청기간 종료이전에 분양신청을 철회한 자에 대하여 분양신청기간 종료일의 다음날부터 현금청산 지급의무가 발생하고, 분양신청종료일 다음 날부터는 분양신청에 따른 구속력이 발생되어 이를 철회할 수 없다고 보아야 한다.
그렇다면 분양신청을 하였으나 분양계약 미체결자를 현금청산대상자로 규정한 조합 정관은, 정비사업이 공익사업이지만 조합원들의 자치적인 의사결정을 존중하여야 하므로 현금청산대상자의 범위를 조합원들 간의 합의 과정인 정관에 규정한 것이라 볼 수 있다.
대법원은 “조합의 정관에서 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에게 현금청산 규정을 준용한다고 규정한 것은 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가로 부여하려는 취지이므로 그 내용이 도정법에 위배되어 무효라 볼 수 없다”(2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결)고 판시하고 있다.
그러나 개정전 도정법은 분양신청 철회의 종결시점을 규정하고 있지 않아 도정법에 위배되지 않는다는 전제로 무효가 아니라고 판시한 것이고, 개정된 도정법에서는 철회기간의 종결시점을 명시하고 있음으로 허용되지 않을 것이라는 견해도 있다.
표준정관을 원용한 대부분의 조합은 이와 유사한 규정을 두고 있다. 따라서 조합은 법률에서 정한 단체자치 원칙에 따라 그 내용이 강행법규에 위배되지 않는 합리적인 범위내에서 분양계약 미체결자에 대한 정관의 내용을 개정할 필요가 있다.
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