국토해양부는 지난 4월 20일에 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행령을 입법 예고했습니다. 입법 예고한 내용은 대부분 지난 2월 1일 개정된 법률에 따른 세부 내용들입니다.

 

입법예고 중에서 특히 눈길을 끄는 것은 〈도정법〉에서는 구체적인 내용이 없었던 사항이 새로 포함된 것입니다.

 

새로 포함된 내용 중에는 [별표1] 정비계획수립대상구역(제10조제1항 관련) 입니다. 그 내용은 단독주택재건축 사업을 폐지하는 것과 재개발구역 지정 요건을 대폭 강화하는 것입니다. 강화된 재개발구역 지정 요건은 노후·불량건축물 수가 전체건축물 수의 2/3이상이고 노후·불량건축물 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적 합계의 2/3이상의 지역입니다. 그리고 시·도조례로 조정할 수 있는 범위를 노후·불량건축물 수와 연면적 합계의 비율을 10%이하의 범위에서만 가능하도록 제한하고 있습니다.

 

그 동안 재개발구역지정 요건을 법률에서 구체적으로 정하고 있지 않았습니다. 이를 시·도조례로 위임하여 시·도 실정에 맞게 규정을 둘 수 있도록 하였던 것인데 시행령이라는 법률의 틀 안으로 가져오면서 구역지정 요건을 대폭 강화한 것입니다.

 

국토부의 재개발구역 지정 요건이 포함된 〈도정법〉 시행령 입법예고에 앞서 경기도의회는 ‘경기도 도시 및 주거환경정비조례’ 일부 개정안에 대하여 2012년 4월 17일 본회의 의결을 마쳤습니다. 경기도 조례에서도 재개발구역 지정 요건을 대폭 강화하였는데 그 내용이 국토부의 시행령 입법예고안과 거의 같은 수준입니다.

 

경기도 재개발구역 지정 요건을 살펴보면 그 동안 노후불량건축물 수가 50%를 넘는 경우 재개발사업이 가능했습니다. 그러나 이번 개정된 조례에서는 노후·불량건축물 수는 60%를 충족하면서 다른 요건을 추가로 충족하도록 하고 있습니다. 다른 요건 중에 하나가 바로 노후·불량건축물 연면적비율이 전체 건축물 연면적의 50%이상을 충족하여야 한다는 것입니다.

 

경기도의 조례는 〈도정법〉 시행령이 개정되어 시행되면 시행령에 맞춰 다시 개정하여야 할 것입니다만, 경기도가 먼저 정비구역 요건을 대폭 강화하여 시행을 앞두고 있는 상황입니다.

 

이렇듯 국토부와 경기도가 재개발구역 지정 요건을 대폭 강화하는 이유는 재개발이 필요한 곳에만 가능하게 하자는 것입니다. 그리고 도시가 일시에 재개발되는 것이 바람직하지 않다는 것입니다.

 

재개발구역 지정 요건이 대폭 강화되어 법률이 시행될 경우 전국의 각 시가 이미 수립한 정비기본계획의 예정구역 중에서 상당수가 정비구역 지정 요건을 충족하기 어려울 것이라 합니다. 이는 곧바로 정비사업의 대규모 축소가 불가피하다는 의미이기도 합니다. 

 

정비예정구역이 정비구역지정을 받지 못하는 것과 맞물려 이번에 새로 도입한 일몰제가 적용될 경우에는 자칫 정비기본계획의 정비예정구역은 실질적으로 효력을 상실할 지도 모릅니다. 결국 제대로 된 정비기본계획의 수립이 필요할 것입니다.

 

정비예정구역이 정비구역지정을 받을 수 있는 요건을 충족하지 못하는 것과는 다르게 이미 정비구역과 촉진구역으로 지정된 정비사업구역들이 조합원들의 결정에 따라 조합설립인가를 취소 당하거나 혹은 정비구역지정이 해제되는 경우도 발생할 가능성이 높습니다.

 

문제는 정비구역에서 해제되는 경우에는 앞으로 주거환경이 더욱 열악해지거나 지금보다 사업성이 개선되어 주민들이 재개발사업을 다시 추진하고자 할 경우에 새로운 구역지정요건을 충족하기 위하여 많은 시간이 소요될 것이라는 것입니다.

 

정비구역지정 요건의 강화는 시장에 크게 몇 가지 측면에서 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

 

첫째, 무분별한 재개발사업을 허용하지 않겠다는 것입니다. 이는 예전에 그랬듯이 재개발사업구역으로 지정되는 것이 일종의 특혜가 될 것이라고 볼 수 있습니다.

 

둘째, 이미 지정된 정비구역을 주민들이 원하여 해제되는 경우 다시 재개발사업을 하겠다고 하는 경우에 더 이상 쉽게 재개발 사업을 할 수 없다는 것입니다. 이것은 어쩌면 토지등소유자의 선택에 대한 책임을 무겁게 하는 효과를 나타낼 것입니다.

 

셋째, 정비사업과 관련한 많은 협력업체들 즉, 시공사, 정비업체, 설계사무소 등의 일감이 현저히 감소할 것입니다. 협력업체들의 구조조정이 불가피할 것입니다. 특히, 중소업체의 구조조정은 공공관리자제도와 맞물리면서 더욱 가속화 되어 기업의 생존과 종사자들의 생계에 대한 직접적인 위협으로 나타날 것입니다.
새로운 제도 시행에 대한 토지등소유자와 조합집행부 그리고 관련종사자들의 현명한 대응이 필요한 때입니다.