기반시설 설치비용 절감 현실적 대안… 정비사업 ‘구원 투수’

 

박순신

이너시티대표

 

 

일종의 곤돌라 형태
구릉지 등 교통 수단 활용
지역 경제기반 강화
관광·서비스산업에 기여

 
최근 재개발·뉴타운사업이 고사위기에 처해 있다. 극심한 부동산 침체로 인해 사업성이 떨어져 주민들의 부담이 커졌기 때문이다. 그럼에도 도로 등 정비기반시설 설치비용까지 사업시행주체인 주민들이 떠안고 있어 이중고를 겪고 있다.

특히 주거환경이 열악하고 대체로 영세한 주민들이 거주하고 있는 구릉지 등에서는 구역과 연결하기 위해 더 많은 도로 등의 기반시설을 확충해야 하기 때문에 그만큼 기반시설 설치비용이 더 큰 부담으로 작용할 수밖에 없다. 하지만 국비지원은 턱 없이 부족해 현실적으로 재개발 자체가 불가능한 실정이다.

이에 대안으로 ITB(Inner Transport Bus) 도입을 검토할 필요가 있다. 스키장이나 산에서 흔히 볼 수 있는 일종의 곤돌라를 설치해 대중교통 시설로 이용하는 것이다.

 

도시재생사업의 현황 및 문제점

1) 도시재생사업의 현황
우리나라의 도시재생사업은 서울시, 경기도, 인천시 등 수도권을 비롯해 지방에서는 부산시, 대구시, 광주시, 대전시 등 대도시들이 지난 2006년부터 의욕적으로 추진해 왔던 재개발 등의 정비사업이 중심이었다.
하지만 현재는 부동산 침체라는 악재와 사업비용의 부담으로 좌초위기에 놓여 있는 상황이다. 특히 서울시가 먼저 시작했던 뉴타운사업은 재개발사업과 같은 정비사업보다 훨씬 규모가 큰 광역적인 정비사업이지만 일반 정비사업보다 더욱 어려움에 처해 있다.

이러한 가운데 국토해양부와 서울시 등 지자체는 좌초한 정비사업과 뉴타운사업을 해제하기 위한 출구전략을 마련해 사업중단에 필요한 규정과 행정조치를 취하고 있다. 하지만 매몰비용과 주민들의 갈등으로 해결이 쉽지 않은 형국이다.

 

2) 도시재생사업의 문제점
재개발 등 정비사업이 위기에 놓여 있는 것은 다양한 문제들이 복합적으로 작용한 결과이다.
부동산시장 측면에서 살펴보면 지난 2008년 미국발 ‘서브프라임모기지론’ 사태에서 촉발된 부동산 침체가 좀처럼 회복하지 못하면서 주택가격의 하락으로 이어져 사업수익을 크게 악화시켰기 때문이다.

또 주택 수요자 측면에서는 1~2인가구의 급증으로 인해 소규모 주택위주로 시장이 재편되고 있는 것과 맞물려 고령화 사회, 인구 감소시대 등이 동시에 나타나는 것도 수요를 감소시키는 요인이라고 할 수 있다.
나아가 도시계획적인 측면에서는 재개발 등 정비사업을 통해 고층아파트 일변도로 계획되면서 도시의 경관과 특성을 헤치고, 지역의 커뮤니티를 붕괴시키는 부정적인 요소로 작용하고 있다는 업계의 지적에 무게가 실리고 있다.

뿐만 아니라 정비계획을 수립하면서 도로확보와 공원신설 등과 같은 도시 기반시설의 확충을 통해 쾌적한 도시를 건설하기를 원하고 있다. 하지만 현 제도는 기반시설 설치비용을 거의 전적으로 토지등소유자가 부담하는 구조를 갖고 있다. 결국 기반시설 확충은 토지등소유자의 비용부담을 더욱 가중시켜 사업추진에 커다란 장애요인이 되고 있다.

사회적인 측면에서는 재개발과 같은 정비사업이 세입자 등 영세한 도시민들의 주거안정에 대한 고려 없이 일방적으로 추진되면서 사회적 갈등을 야기하고 있다. 세입자와 같은 영세민 이외에도 가난한 집주인들은 높은 부담금을 감당하지 못하고, 정든 삶터에서 떠나는 비율이 높아 누구를 위한 정비사업인지에 대한 근본적인 문제제기도 지속되고 있다.

 

도시재생사업의 바람직한 추진방향

1) 도시재생사업에 대한 패러다임의 변화 필요
이제는 도시재생사업에 대한 패러다임의 변화가 필요한 시점이다. 그동안 도시재생사업의 시행방법은 전면철거방식을 사용해 왔지만 전면철거에 따른 도시특성 파괴와 지역커뮤니티 붕괴, 거주민들의 재정착 문제 등을 겪어 왔다.

따라서 철거방식 이외의 보전과 관리 또는 소규모개발 등이 가능하도록 다양한 사업방식을 도입해야 할 시기인 것이다.

도시재생사업을 통해 많은 양을 우선 확보하는 방식의 기반시설은 거주자들의 주거안정을 우선 고려하면서 기반시설 설치비용에 대한 부담을 감안한 적정 계획으로 변경될 필요가 있다.

또 정비사업이 민간 주도에 의한 민간사업이라는 틀에서 일부 사업에 대해서는 공공의 실질적인 지원과 개입이 강화되는 형태로 변화해야 한다. 특히 공공의 재정지원은 이러한 공공 개입의 중요한 요건이 되어야 한다.

 

2) 도시재생사업의 추진 원칙
재개발 등 정비사업이 정상적으로 작동되기 위해서는 정비사업 현황 분석과 이를 토대로 문제점들을 충분히 고려한 사업전략이 필요하다.

먼저 전면철거 위주의 방식에서 지역의 특성을 보존하고 유지하면서 지역공동체 스스로 재개발이 가능한 사업구조를 도입해야 한다. 이때 공공의 지원과 지원체계의 구축도 동시에 추진돼야 한다. 또 단순한 물리적 재개발을 벗어나 사회·경제적인 기반을 확보할 수 있도록 해 각 지역의 정체성을 살려주고, 이를 도시 경쟁력으로 발전시키도록 해야 한다.

이를 위해서는 도시재생사업에 있어 전적으로 토지등소유자의 부담인 기반시설 확보를 적정규모로 조정해야 하며 국가와 지자체의 재정투입이 반드시 선행돼야 한다.

 

ITB 프로젝트
1) ITB란 무엇인가?
ITB는 기존 자동차 위주의 교통수단을 보완하기 위한 도심내 새로운 대중교통 수단이다.
쉽게 말해 곤돌라를 대중교통 수단으로 활용하는 것을 말한다. 곤돌라의 특성을 이용해 구릉지, 문화재, 도강 등 지상의 장애물을 극복할 수 있다는 게 장점이다.

또 기존의 지하철, 버스 등 대중교통 수단과 연계할 경우 자연적인 요인과 문화재 보호시설로 인해 도로교통의 확장에 장애가 있는 지역들에 획기적 대중교통시설 인프라를 확충시켜줄 수 있다. 뿐만 아니라 기존의 지하철, 도로, 경전철 등과 비교할 경우 건설비용이 약 1/10~1/20 수준에 불과하다.

 

 

 

2) ITB의 적용 범위
ITB는 도시의 소외된 지역을 도심으로 직접 연결할 수 있다. 구릉지의 양호한 주택지역을 주변의 지하철 및 버스와 같은 기간 교통거점으로 손수비게 연결할 수 있고, 문화재 및 경관 등의 이유로 개발에서 제한된 지역에도 도심의 거점과 연결할 수 있다.

 

 

 

 

3) ITB의 기대효과
ITB를 도입할 경우 도시재생에서 나타난 많은 문제점들을 해결하고 효과적인 정비사업을 실현하는 기대효과를 낼 수 있을 것으로 예상된다. 또 양호한 주택지를 보존 유지하면서 지역정체성을 강화하고, 도심내 저렴한 주택의 유지가 가능해 서민들의 주거안정을 도모할 수 있다.

ITB는 기존의 전면철거 형태의 정비사업 뿐만 아니라 마을 만들기 등 도시의 보존·관리 형태의 재생사업에서 더욱 빛을 발하는 교통수단이다. 나아가 도시내 지역과 도시 전체의 경쟁력을 강화할 수 있다.

ITB는 단순한 대중교통 수단에서 벗어나 관광자원으로 활용할 수 있고, 이색적인 도시 경관을 만들 수 있다. 즉 관광효과에 따른 지역경제 활성화도 도모할 수 있다.

이와 더불어 인프라를 확보하는데 상대적으로 저렴한 비용으로 설치가 가능하며, 친환경 녹색 교통수단으로 지속가능한 도시, 지속가능한 개발이 가능하다. 교통에 따른 사회적 비용을 최소화할 수 있고 차없는 거리 실현을 통한 녹색교통 활성화를 이룰 수 있다. 과도한 도로 및 주차장 확충을 방지하는 한편 도시의 다양성을 확보해 도시내 균형발전을 촉진할 수 있다.

 

ITB의 도입에 따른 우려사항과 대응방향

ITB는 곤돌라를 이용한 교통수단이다. 이러한 ITB를 과연 안전한 교통수단으로 볼 수 있는지 의문이 제기될 수 있다.

하지만 국내에서는 스키장 및 산악의 전망용으로 많이 이용되고 있으며, 해외에서는 다양한 교통수단으로 이미 활용되고 있어 안전성이 입증된 교통수단이다.

일부에서는 기존의 주택이나 건축물의 상부공간을 이용하기 때문에 이로 인한 재산권 침해의 가능성에 대해서 우려하고 있다.

하지만 이는 노선 설정을 도로나 녹지 등을 주로 활용하도록 하면서 재산권 침해를 최소화하도록 계획하고, 불가피하게 사유지를 관통하는 경우에는 이미 계획적으로 높이 규제를 적용받는 지역으로 한정하며 필요에 따라 공중권에 대한 보상을 실시해 해결할 수 있다.

이와 함께 ITB가 과연 대규모 수송수단으로 가능한지 의문이 생길 수도 있다. 이에 대해서는 최근 기술의 발전을 통해 최대 탑승인원이 최소 4명에서 최대 50명에 달하는 버스로도 운행되고 있어 대중교통 수단으로써의 충분한 역할을 수행할 수 있을 것으로 보인다.

나아가 ITB는 직선이고, 승하차가 단일지점에서 일어나는 점적인 교통수단이라는 오해가 있을 수 있다. 이는 케이블을 장거리로 설치하고, 중간에 500~1천m 정도의 일정한 간격으로 역을 설치하는 방법을 도입하면 대중교통 수단으로써의 부족함이 없다.

이밖에도 ITB는 기존의 지하철 및 버스 등과 경쟁하는 교통수단으로 받아들이는 경우가 있는데, 결코 경쟁관계가 아니다. ITB는 기존의 지하철, 버스, 승용차 등을 통해 해결하기 어려운 지역에 대한 보조적인 대안 교통수단이기 때문이다.